Podatek od nieruchomości 2025

Podatek od nieruchomości stanowi jedno z kluczowych źródeł dochodów dla lokalnych budżetów, zasilając finanse gmin, które przeznaczają te środki na inwestycje i bieżące wydatki. Kiedy należy go płacić, kogo dotyczy i co zmienia się od 2025 roku? Przybliżamy najważniejsze informacje w przystępny sposób.

Co podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości obejmuje trzy główne kategorie obiektów:

1. Grunty.
2. Budynki lub ich części.
3. Budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ważne jest, że użytki rolne i lasy co do zasady nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Kto jest podatnikiem?

Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości ciąży na:

• Właścicielach nieruchomości lub obiektów budowlanych.
• Posiadaczach samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych. Jest to osoba, która używa gruntu jak właściciel, nawet jeśli formalnie nim nie jest.
• Użytkownikach wieczystych gruntów.
• Posiadaczach nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Obowiązek ten wynika z umowy zawartej z właścicielem lub z innego tytułu prawnego, a także w przypadku posiadania bez tytułu prawnego. Wyjątkiem jest posiadanie lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości przez osoby fizyczne.

Jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Oznacza to, że organ podatkowy może żądać zapłaty całej kwoty podatku od jednego, kilku lub wszystkich zobowiązanych. Współwłaściciel, który zapłacił więcej niż wynika z jego udziału, może domagać się rozliczenia od pozostałych. Wyjątkiem jest współwłasność w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem, stanowiących odrębny przedmiot własności; w tej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach proporcjonalnie do ich udziału.

W przypadku spółki cywilnej, to wspólnicy spółki są podatnikami, a obowiązek zapłaty spoczywa na nich solidarnie. Spółka cywilna sama w sobie nie jest podatnikiem, ponieważ nie może nabywać praw do nieruchomości. Jeśli jednak wspólnik wnosi do spółki jedynie prawo używania nieruchomości, podatek płaci ten wspólnik.

Kluczowe zmiany od 2025 roku: Nowe definicje

Od 1 stycznia 2025 roku wchodzą w życie ważne zmiany dotyczące podatku od nieruchomości, których istotą jest zdefiniowanie w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych pojęć takich jak budynek i budowla na potrzeby tego podatku. Dotychczas definicje te czerpano z prawa budowlanego. Celem zmian nie jest zasadniczo rozszerzenie zakresu opodatkowania, jednak nowe definicje mogą wpłynąć na inną klasyfikację niektórych obiektów, co może zmienić wysokość podatku.

Oto nowe definicje na potrzeby podatku od nieruchomości:

• Budynek: obiekt związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Jest to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Wyjątkiem od definicji budynku jest obiekt, w którym gromadzone są materiały sypkie, w kawałkach, ciekłe lub gazowe, a jego podstawowym parametrem jest pojemność.
• Budowla: obiekt niebędący budynkiem. Lista obiektów uznawanych za budowle znajduje się w nowym Załączniku nr 4 do Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Definicja obejmuje także:
  • Określone obiekty takie jak elektrownie wiatrowe/jądrowe/fotowoltaiczne, biogazownie, magazyny energii, piece przemysłowe, koleje linowe, wyciągi narciarskie i skocznie – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych, jeśli nie są budynkami.
  • Urządzenia budowlane, takie jak przyłącza czy instalacje (w tym do oczyszczania/gromadzenia ścieków) oraz inne urządzenia techniczne, które są bezpośrednio związane z budynkiem lub budowlą (wymienioną w załączniku) i niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
  • Urządzenia techniczne inne niż wymienione wyżej – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych.
  • Fundamenty pod maszyny i urządzenia techniczne, stanowiące odrębne części techniczne, wzniesione w wyniku robót budowlanych.

Trwałe związanie z gruntem oznacza takie połączenie obiektu z gruntem, które zapewnia mu stabilność i odporność na czynniki zewnętrzne, które mogłyby go zniszczyć lub przemieścić.

Podstawa opodatkowania

Wysokość podatku jest obliczana na podstawie:

• Dla gruntów – powierzchni.
• Dla budynków lub ich części – powierzchni użytkowej. Powierzchnię mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych. Do kondygnacji zalicza się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Powierzchnie o wysokości od 1,40 m do 2,20 m w świetle zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a poniżej 1,40 m pomija się. Pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w budynku mieszkalnym uznaje się za część mieszkalną. Do obliczenia podatku pomocny może być kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości.
• Dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartości. Co do zasady, jest to wartość określona na podstawie przepisów o podatkach dochodowych, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na 1 stycznia danego roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych, jest to ich wartość z dnia 1 stycznia roku ostatniego odpisu. Jeśli budowla jest w leasingu i amortyzacji dokonuje korzystający, przy przejęciu przez właściciela podstawą jest wartość początkowa sprzed leasingu, zaktualizowana, powiększona o ulepszenia i niepomniejszona o spłatę wartości początkowej. Jeśli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, podstawą jest wartość rynkowa określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. W przypadku ulepszeń lub aktualizacji wyceny środków trwałych, podstawą jest wartość rynkowa na 1 stycznia roku następującego po ulepszeniu/aktualizacji. Jeśli podatnik nie określi wartości lub poda zaniżoną, organ podatkowy może powołać biegłego (rzeczoznawcę majątkowego). Koszty biegłego ponosi podatnik, jeśli wartość ustalona przez biegłego jest o co najmniej 33% wyższa niż podana przez podatnika. W przypadku budowli na obszarze dwóch lub więcej gmin, wartość części budowli w danej gminie określa się proporcjonalnie do jej długości na tym terenie.

Stawki podatku

Stawki podatku od nieruchomości są ustalane uchwałą rady gminy, jednak nie mogą przekroczyć górnych granic stawek ogłaszanych corocznie przez Ministra Finansów.

Górne granice stawek różnią się w zależności od rodzaju przedmiotu opodatkowania i jego przeznaczenia. Przykładowo, w górnych granicach stawek na 2025 rok (przykład zastosowania ust. 1 art. 5):

• Grunty związane z działalnością gospodarczą: do 0,62 zł za 1 m².
• Grunty pod wodami: do 4,58 zł za 1 ha.
• Grunty pozostałe: do 0,30 zł za 1 m².
• Grunty niezabudowane na obszarach rewitalizacji, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, usługową lub mieszaną, jeśli minęły 4 lata od planu a budowa się nie zakończyła: do 3 zł za 1 m².
• Budynki lub ich części mieszkalne: do 0,51 zł za 1 m² powierzchni użytkowej.
• Budynki lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynki mieszkalne lub ich części zajęte na tę działalność: do 17,31 zł za 1 m² powierzchni użytkowej.
• Budynki zajęte na działalność gospodarczą w zakresie obrotu materiałem siewnym: do 8,06 zł za 1 m² powierzchni użytkowej.
• Budynki związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych: do 4,27 zł za 1 m² powierzchni użytkowej.
• Budynki pozostałe: do 5,78 zł za 1 m² powierzchni użytkowej.
• Budowle: 2% ich wartości.

Rada gminy może różnicować stawki w ramach górnych limitów, uwzględniając m.in. lokalizację, rodzaj działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie, sposób wykorzystywania, stan techniczny czy wiek budynków.

Obowiązek podatkowy: Powstanie i wygaśnięcie

Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpiły okoliczności go uzasadniające. Przykładem może być zakup nieruchomości – obowiązek powstaje od następnego miesiąca.

Jeśli okolicznością uzasadniającą obowiązek jest istnienie budowli, budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli/budynku lub ich części przed ostatecznym wykończeniem.

W przypadku zmiany sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania w ciągu roku, wysokość podatku ulega zmianie (obniżeniu lub podwyższeniu) od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności go uzasadniające. Jeśli obowiązek powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.

Informacje i deklaracje podatkowe

Sposób informowania organu podatkowego o podstawie opodatkowania zależy od formy prawnej podatnika:

• Osoby fizyczne są zobowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu (wójt, burmistrz, prezydent miasta) informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (IN-1) w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie, wygaśnięcie lub zmianę wysokości obowiązku podatkowego. W przypadku zakończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania nowego budynku/budowli, informację IN-1 składa się do 15 stycznia roku następującego. Do IN-1 dołącza się załączniki: ZIN-1 (przedmioty opodatkowane), ZIN-2 (przedmioty zwolnione), ZIN-3 (dane współwłaścicieli przy wspólnym zgłoszeniu). Obowiązek złożenia informacji dotyczy również osób korzystających ze zwolnień. Co ważne, jeśli w kolejnych latach podatkowych nie nastąpiły zmiany, osoba fizyczna nie składa ponownie IN-1.
• Osoby prawne, jednostki organizacyjne (w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej)składają corocznie deklarację na podatek od nieruchomości (DN-1) na dany rok podatkowy, do 31 stycznia. Do DN-1 dołącza się załączniki ZDN-1 i ZDN-2.

Zmiany dla przedsiębiorców (osób prawnych i jednostek organizacyjnych) w 2025 roku: Ze względu na wagę zmian w przepisach dotyczących definicji, podatnicy zobowiązani do złożenia deklaracji DN-1 mają wyjątkowo prawo do złożenia jej na rok 2025 do 31 marca 2025 roku. Aby skorzystać z tego dłuższego terminu, należy do 31 stycznia 2025 roku złożyć właściwemu organowi podatkowemu zawiadomienie o korzystaniu z tego terminu. Do czasu złożenia deklaracji (najpóźniej do 31 marca), raty podatku za styczeń, luty i marzec 2025 roku należy obliczyć i wpłacić na podstawie wysokości podatku za rok 2024. Po złożeniu deklaracji DN-1, od kwietnia płaci się podatek zgodnie z nową deklaracją, a ewentualne różnice we wpłatach za styczeń-marzec należy wyrównać do 31 marca 2025 roku.

Jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność osoby fizycznej oraz osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej (innej niż wspólnota mieszkaniowa), osoba fizyczna składa deklarację na podatek od nieruchomości (DN-1) i opłaca podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

Informacje IN-1 i deklaracje DN-1 można składać osobiście, pocztą lub elektronicznie (np. przez ePUAP).

Płatność podatku

• Osoby fizyczne płacą podatek w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Wysokość podatku dla osób fizycznych jest ustalana w drodze decyzji przez organ podatkowy. Dopóki decyzja nie zostanie doręczona, podatek nie jest płatny. Jeśli decyzja zostanie doręczona po terminie płatności raty, ratę płaci się w ciągu 14 dni od jej otrzymania.
• Podatek, którego kwota nie przekracza 100 zł, jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.
• Pozostali podatnicy (osoby prawne, jednostki organizacyjne, spółki) płacą podatek miesięcznie, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia. Wysokość podatku ustalają samodzielnie na podstawie złożonej deklaracji.

Podatek można zapłacić w kasie gminy, przelewem na konto gminy lub u inkasenta wyznaczonego przez radę gminy. Rada gminy może zarządzić pobór podatku od osób fizycznych w drodze inkasa.

Zwolnienia z podatku od nieruchomości

Ustawa przewiduje szereg zwolnień przedmiotowych. Dotyczą one m.in.:

• Budynków gospodarczych lub ich części służących działalności leśnej lub rybackiej, położonych na gruntach gospodarstw rolnych i służących wyłącznie działalności rolniczej, lub zajętych na działy specjalne produkcji rolnej.
• Gruntów i budynków wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji (z wyjątkiem części zajętych na działalność gospodarczą).
• Gruntów i budynków we władaniu muzeów rejestrowanych.
• Obiektów w parkach narodowych/rezerwatach przyrody służących wyłącznie ochronie przyrody.
• Gruntów, budynków lub ich części zajętych wyłącznie na potrzeby statutowej działalności stowarzyszeń wśród dzieci i młodzieży (oświata, wychowanie, nauka, technika, kultura fizyczna, sport), z wyjątkiem wykorzystywanych do działalności gospodarczej, a także gruntów zajętych trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży.
• Gruntów stanowiących nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
• Gruntów stanowiących działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych spełniających określone warunki (wiek emerytalny, niepełnosprawność, niezdolność do pracy/samodzielnej egzystencji).
• Obiektów na terenie rodzinnych ogrodów działkowych (grunty, altany i obiekty gospodarcze do 35 m², infrastruktura ogrodowa), z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą.
• Budynków i budowli zajętych przez grupy producentów rolnych wykorzystywanych wyłącznie na sprzedaż produktów ich członków.
• Nieruchomości lub ich części zajętych na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.
• Gruntów i budynków będących własnością gminy, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą lub będących w posiadaniu innych jednostek sektora finansów publicznych/podmiotów.
• Budynków i budowli oraz gruntów pod nimi wykorzystywanych przez spółdzielnię rolników lub związek spółdzielni rolników na określoną działalność, będących ich własnością/użytkowaniu wieczystym i prowadzących działalność jako mikroprzedsiębiorstwo.
• Uczelni, z wyjątkiem przedmiotów zajętych na działalność gospodarczą.
• Publicznych i niepublicznych jednostek organizacyjnych objętych systemem oświaty oraz prowadzących je organów, w zakresie nieruchomości zajętych na działalność oświatową.
• Żłobków i klubów dziecięcych oraz prowadzących je podmiotów, w zakresie nieruchomości zajętych na ich prowadzenie.
• Instytutów naukowych PAN, w odniesieniu do nieruchomości niezbędnych do realizacji zadań, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą.
• Prowadzących zakłady pracy chronionej lub zakłady aktywności zawodowej, w zakresie przedmiotów zgłoszonych wojewodzie i zajętych na prowadzenie zakładu (z określonymi wyjątkami).
• Instytutów badawczych, z wyjątkiem przedmiotów zajętych na działalność gospodarczą.
• Przedsiębiorców o statusie centrum badawczo-rozwojowego, w odniesieniu do przedmiotów zajętych na cele badań i prac rozwojowych.
• Centrum Łukasiewicz i instytutów Sieci Badawczej Łukasiewicz, z wyjątkiem przedmiotów zajętych na działalność gospodarczą.
• Centrum Dialogu im. Juliusza Mieroszewskiego, z wyjątkiem przedmiotów zajętych na działalność gospodarczą.

Zwolnienia dotyczą także nieruchomości w specjalnych strefach ekonomicznych oraz gruntów i budynków przeznaczonych na budowę dróg publicznych. Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą), drogi publiczne (z wyjątkiem związanych z inną niż utrzymanie dróg/eksploatacja autostrad działalnością gospodarczą) oraz nieruchomości Skarbu Państwa wchodzące w skład Zasobu Nieruchomości również co do zasady nie podlegają opodatkowaniu. Zwolnieni są także dyplomaci i personel przedstawicielstw (pod warunkiem wzajemności).

Rada gminy ma możliwość wprowadzenia innych, dodatkowych zwolnień przedmiotowych. Warto sprawdzić stronę internetową swojej gminy lub skontaktować się z właściwym urzędem, aby poznać lokalne stawki i zwolnienia.

Podsumowanie

Podatek od nieruchomości to istotne obciążenie, szczególnie dla przedsiębiorców, ze względu na wyższe stawki opodatkowania majątku związanego z działalnością gospodarczą. Zmiany wchodzące w życie od 2025 roku, a w szczególności nowe definicje budynku i budowli, wymagają uwagi ze strony podatników, aby prawidłowo ustalić podstawę opodatkowania i dopełnić obowiązków formalnych, w tym złożenia stosownych informacji lub deklaracji w nowych terminach. Pamiętaj o obowiązujących terminach płatności i możliwości skorzystania ze zwolnień, jeśli spełniasz określone warunki. W przypadku wątpliwości, kontakt z właściwym urzędem gminy jest najlepszym sposobem na uzyskanie precyzyjnych informacji dotyczących Twojej indywidualnej sytuacji.