Skup mieszkań

Ile płaci skup mieszkań? Nasze przedziały

Piszemy to jako firma, która kupuje mieszkania na własny rachunek i zarabia na różnicy między ceną zakupu a ceną, za którą lokal później sprzedaje. Nasza oferta jest więc niższa niż cena, jaką zwykle daje wolny rynek — dlatego niżej podajemy oba końce naszych przedziałów i drogi, na których nie zarabiamy.

Źródło: oferty 123 Skup Nieruchomości z okresu sierpień 2025 – sierpień 2026 (stan na wrzesień 2026). Kwoty w trzeciej kolumnie to opracowanie własne na podstawie tych przedziałów i przykładowej wartości 400 000 zł, a nie wycena konkretnego lokalu. Wartość rynkową, od której liczymy procent, szacujemy sami — sprawdź ją niezależnie: porównaj ceny transakcyjne z okolicy albo zamów operat u rzeczoznawcy majątkowego, a przed decyzją porównaj oferty co najmniej dwóch skupów.

Ile zostaje Ci na rękę?

Weź mieszkanie warte na rynku 400 000 zł, w dobrym stanie i bez hipoteki. Przy przedziale 85–95% z naszych ofert z ostatnich dwunastu miesięcy oferta mieściłaby się w granicach 340 000–380 000 zł — opracowanie własne na podstawie tabeli przedziałów 123 Skup Nieruchomości. Różnica 20 000–60 000 zł względem ceny rynkowej to koszt terminu: nie szukasz kupującego, nie czekasz na jego kredyt i nie negocjujesz po oględzinach.

Taksę notarialną przy akcie pokrywamy my i zapisujemy to w ofercie przed podpisaniem; po Twojej stronie zostają dwie pozycje, o których łatwo zapomnieć. Przy kredycie — spłata salda, a jeśli umowa kredytu to przewiduje, także opłata za wcześniejszą spłatę. I podatek: jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie kupiłeś, dostałeś albo wybudowałeś, od dochodu co do zasady (poza działalnością gospodarczą) zapłacisz 19% podatku — wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8), bez względu na to, czy kupuje skup, czy osoba prywatna. Zwolnienie obejmuje taką część dochodu, jaką część ceny sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131). Przy mieszkaniu ze spadku pięć lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5), a po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej — od nabycia do majątku wspólnego (art. 10 ust. 6). Sprzedaż rozliczasz w zeznaniu PIT-39. Inaczej jest, gdy przed działem spadku sprzedajesz nie mieszkanie, tylko cały swój udział spadkowy (art. 1051 k.c.): według interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, które dają ochronę tylko osobom występującym o interpretację (art. 14k § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej), to przychód z praw majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT), rozliczany według skali, bez pięcioletniego terminu i bez ulgi mieszkaniowej.

Mieszkanie z hipoteką, długiem albo komornikiem

Nie musisz spłacać długu przed sprzedażą, o ile jest niższy od ceny: bank lub inny wierzyciel podaje saldo i zgadza się na wykreślenie hipoteki po spłacie, a my przelewamy mu jego część ceny, resztę dostajesz Ty. Gdy dług przekracza cenę, transakcja z nami domknie się tylko wtedy, gdy bank zgodzi się na częściowe zaspokojenie albo dopłacisz różnicę. Przy zajęciu komorniczym pamiętaj, że sama sprzedaż postępowania nie zatrzymuje — rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a przyłączyć się mogą kolejni wierzyciele (art. 930 § 1 k.p.c.). Spłacić trzeba więc wszystkich, którzy prowadzą egzekucję — przed aktem albo z ceny — a po spłacie wierzyciel może złożyć wniosek o umorzenie postępowania (art. 825 pkt 1 k.p.c.). Umorzenie nie zwalnia z kosztów komorniczych. Szczegóły: skup zadłużonych mieszkań i skup mieszkania z komornikiem.

Kiedy skup nie jest najlepszą drogą?

Jeśli masz mieszkanie w dobrym stanie, czystą księgę wieczystą i kilka miesięcy zapasu, sprzedaż na wolnym rynku — samodzielnie albo przez pośrednika — zwykle da wyższą kwotę niż nasza oferta, kosztem czasu, prezentacji i negocjacji. Na tej ścieżce nie zarabiamy. Jest też wariant pośredni: gdy masz już kupującego, ale boisz się, że się wycofa, umowa przedwstępna (art. 389 § 1 k.c.) zawarta w formie aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.), a w zwykłej formie pisemnej zabezpiecza Cię głównie zadatek. Przy długu możesz sprzedać lokal na wolnym rynku, a bank dostanie swoją część ceny u notariusza. Przy udziale najpierw sprawdź, czy współwłaściciele zgodzą się sprzedać cały lokal razem — to zwykle daje więcej niż sprzedaż samego udziału; bez porozumienia każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w sądzie (art. 210 § 1 k.c.), o ile nie wyłączyliście tego umową na czas do pięciu lat (z możliwością przedłużenia). Na tych drogach również nie zarabiamy. Skup ma sens, gdy liczy się termin, lokal wymaga remontu albo stan prawny odstrasza kupujących z kredytem.

Jak przebiega skup mieszkania?

Najczęstsze pytania o skup mieszkań

Czy wycena do czegoś mnie zobowiązuje?

Nie. Wycena jest bezpłatna i niezobowiązująca: przygotowujemy ją w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej, a po oględzinach ofertę możesz odrzucić bez żadnych kosztów. Wiąże Cię dopiero umowa podpisana u notariusza.

Ile trwa cała sprzedaż, a nie tylko przelew?

Termin 7–14 dni liczymy od oględzin i dotyczy przelewu przy uregulowanym stanie prawnym. Na całość składa się jeszcze zebranie dokumentów (odpis księgi, zaświadczenia ze wspólnoty albo spółdzielni, przy kredycie — saldo z banku) i wolny termin u notariusza. Przy hipotece czy zajęciu komorniczym wszystko zależy od tego, jak szybko wierzyciel wyda zaświadczenie i zgodę.

Kupujecie mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej?

Tak, jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zamiast numeru księgi wystarczy na start zaświadczenie ze spółdzielni, a wycenę przygotowujemy po jego otrzymaniu. Szczegóły opisujemy w poradniku jak sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej.

Czy mogę sprzedać swój udział w mieszkaniu bez zgody współwłaściciela?

Tak, jeśli jesteś współwłaścicielem w częściach ułamkowych — każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Inaczej jest przy mieszkaniu ze spadku przed działem: sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców jest wobec nich bezskuteczna w zakresie, w jakim naruszałaby ich prawa z działu spadku (art. 1036 k.c.) — bez ich zgody możesz natomiast zbyć swój udział w całym spadku (art. 1051 k.c.). Odpowiednio dotyczy to małżonków po ustaniu wspólności majątkowej, np. po rozwodzie, dopóki nie podzielili majątku (art. 46 k.r.o.). Więcej piszemy na stronie o współwłasności.

Kupujecie mieszkanie z lokatorem albo z dożywociem?

Tak. Za lokal z lokatorem albo z prawem dożywocia oferty 123 Skup Nieruchomości mieszczą się w przedziale 55–75% wartości rynkowej — to przedział z naszych ofert z ostatnich dwunastu miesięcy (stan na wrzesień 2026). O tym, gdzie w nim wylądujesz, decyduje tytuł prawny lokatora i to, kiedy lokal może zostać wydany. Przy dożywociu zobacz stronę skup nieruchomości z dożywociem.

Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości; opisane sytuacje znamy z własnych transakcji. Przedziały i terminy aktualizujemy na podstawie naszych ofert (aktualizacja przedziałów: sierpień 2026). Przepisy cytujemy wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu z arslege.pl, qmap.pl i dlajurysty.pl, sprawdzonym 27.09.2026. Błąd w treści? Napisz na info@123skupnieruchomosci.pl — poprawiamy i datujemy zmianę. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.