SKUP MIESZKANIA Z KOMORNIKIEM
W dziale III księgi wieczystej jest wpis o zajęciu, a termin licytacji się zbliża. Kupujemy takie mieszkania za gotówkę, z jednoczesną spłatą wierzycieli u notariusza. Zgoda komornika nie jest do sprzedaży potrzebna — ale bez spłaty długu sprzedaż będzie wobec wierzyciela bezskuteczna, a mieszkanie i tak pójdzie na licytację. Poniżej wyjaśniamy, jak to zrobić dobrze i do kiedy jest na to czas.
Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?
Tak, sprzedaż jest ważna — ale wobec
wierzyciela bezskuteczna, jeżeli dług nie zostanie spłacony. Rozporządzenie
nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne — art. 930 § 1
Kodeksu postępowania cywilnego. Kupujący staje się właścicielem i stroną postępowania, ale
nieruchomość i tak zostanie zlicytowana. Dlatego jedyna sensowna konstrukcja to sprzedaż
z jednoczesną spłatą wierzycieli z ceny.
Warto poprawić rozpowszechnioną nieścisłość: do zawarcia umowy nie jest potrzebna
zgoda komornika ani wierzyciela. Zgoda wierzyciela jest potrzebna do zwolnienia
nieruchomości spod zajęcia, a nie do sprzedaży. To rozróżnienie decyduje o tym, jak
skonstruować transakcję.
Zajęcie obejmuje nieruchomość i wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi
przedmiot obciążenia hipoteką — art. 929 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Po zajęciu
obciążenie hipoteczne jest nieważne, a hipoteka przymusowa wpisana po zajęciu nie korzysta
z pierwszeństwa (art. 930 § 3). Bezskuteczne wobec nabywcy w egzekucji jest też oddanie
zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę (art. 930 § 4).
Do kiedy sprzedaż ma sens — oś czasu egzekucji
Realne okno zamyka się z chwilą przybicia
po licytacji. Wcześniej sprzedaż wolnorynkowa daje zwykle więcej niż licytacja,
bo cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania — art. 965 Kodeksu
postępowania cywilnego — a na drugiej dwie trzecie, i jest to cena najniższa, za którą można
nieruchomość nabyć (art. 983).
| Etap | Podstawa | Co to znaczy dla Ciebie |
|---|---|---|
| Zajęcie i wpis w dziale III księgi wieczystej | art. 929–930 k.p.c. | Sprzedaż nadal możliwa i sensowna — przy jednoczesnej spłacie |
| Opis i oszacowanie | — | Powstaje suma oszacowania, od której liczą się obie ceny wywołania |
| Wyznaczenie terminu licytacji | art. 952 § 1 k.p.c. | Nie wcześniej niż dwa tygodnie po uprawomocnieniu opisu i oszacowania |
| Obwieszczenie o licytacji | art. 955 § 1 k.p.c. | Publicznie co najmniej dwa tygodnie przed terminem — okno się domyka |
| Pierwsza licytacja | art. 965 k.p.c. | Cena wywołania to trzy czwarte sumy oszacowania |
| Druga licytacja | art. 983 k.p.c. | Cena wywołania to dwie trzecie sumy oszacowania — najniższa dopuszczalna |
| Przybicie | art. 987 k.p.c. | Od tego momentu sprzedaż wolnorynkowa traci sens |
| Przysądzenie własności | art. 998 § 1 i art. 999 § 1 k.p.c. | Własność przechodzi na nabywcę licytacyjnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia |
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na
własność, postępowanie egzekucyjne umarza się, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być
wszczęta dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji — art. 985 § 1 Kodeksu
postępowania cywilnego. Sześciu miesięcy, nie roku — wiele poradników podaje
tu nieaktualną liczbę.
Bezpłatna wycena w 24 godziny od zgłoszenia
Wypełnij krótki formularz — oddzwonimy z konkretną kwotą. Bez prowizji, bez pośredników, a taksę notarialną pokrywamy my, jako element naszej oferty.
Czego licytacja NIE czyści z księgi wieczystej
Powszechne przekonanie, że licytacja
komornicza czyści księgę wieczystą, jest nieprawdziwe. Z chwilą uprawomocnienia się
postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wprawdzie prawa i skutki ujawnienia praw
i roszczeń osobistych (art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego), ale użytkowanie,
służebności i prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli zostały ujawnione wpisem
w księdze wieczystej albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji i jednocześnie
mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo
ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia — art. 1000 § 3. Prawo nieujawnione
i niezgłoszone w terminie wygasa.
Bez potrącenia wartości z ceny nabycia pozostają też prawa ciążące na nieruchomości z mocy
ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy
przy wznoszeniu budowli oraz służebność przesyłu — art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.
To ma znaczenie i dla kupujących na licytacji, i dla dłużników liczących, że egzekucja
„załatwi” przy okazji stary wpis o służebności. Nie załatwi.
Jak wygląda sprzedaż ze spłatą wierzyciela
Cena trafia najpierw do wierzycieli,
a dopiero reszta do Ciebie. W praktyce robi się to przez rachunek depozytowy notariusza
albo przelewy bezpośrednio na rachunki wskazane w zaświadczeniach o wysokości zadłużenia —
komornika i banku hipotecznego. Dopiero po spłacie następuje zwolnienie spod zajęcia
i wykreślenie wpisów z księgi wieczystej.
Do przygotowania takiej transakcji potrzebujemy trzech rzeczy: numeru księgi wieczystej,
sygnatury sprawy komorniczej wraz z aktualnym zaświadczeniem o wysokości zadłużenia oraz —
jeżeli na nieruchomości jest kredyt — promesy banku określającej kwotę spłaty i warunki
wykreślenia hipoteki. Bez tych dokumentów notariusz nie zaplanuje przepływu pieniędzy,
a bez zaplanowanego przepływu transakcja nie ma sensu.
Warto też sprawdzić, czy egzekwowana należność nie jest przedawniona. Roszczenia stwierdzone
prawomocnym orzeczeniem sądu albo ugodą zatwierdzoną przez sąd przedawniają się z upływem
sześciu lat — art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego. Przedawnienie nie umarza egzekucji samo z siebie,
ale jest podstawą do obrony; to sprawa dla prawnika, nie dla skupu, i mówimy o tym wprost.
Kiedy sprzedaż mieszkania z komornikiem nie ma sensu
Gdy dług jest wyraźnie niższy od wartości
mieszkania, a Ty masz jeszcze czas przed licytacją — spróbuj najpierw sprzedaży wolnorynkowej
z rozliczeniem długu z ceny. To da zwykle więcej niż jakikolwiek skup, łącznie z nami.
Skup jest odpowiedzią wtedy, gdy czasu już nie ma albo gdy nikt nie chce kupić mieszkania
z wpisem o zajęciu.
Odradzamy też sprzedaż, gdy postępowanie egzekucyjne jest bliskie umorzenia — na przykład
po bezskutecznej drugiej licytacji, po której nowa egzekucja z tej nieruchomości może ruszyć
dopiero po sześciu miesiącach (art. 985 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Ten czas warto
wykorzystać na spokojną sprzedaż, a nie na transakcję pod presją.
Nie kupimy nieruchomości, jeżeli suma zadłużenia przekracza jej wartość i nie da się
zaplanować spłaty wszystkich wierzycieli z ceny. W takiej sytuacji transakcja nie pomoże nikomu,
a Tobie zostawi problem — mówimy „nie” i tłumaczymy dlaczego.
Jak wygląda transakcja krok po kroku
Zgłoszenie
Numer księgi wieczystej, sygnatura sprawy komorniczej i informacja, czy jest już wyznaczony termin licytacji.
Zaświadczenia
Prosimy o aktualne zaświadczenie od komornika o wysokości zadłużenia, a przy kredycie — o promesę banku.
Wycena w 24 h
Konkretna kwota wraz z rozliczeniem: ile idzie na spłatę wierzycieli, ile zostaje dla Ciebie. Bez zobowiązań.
Plan przepływu pieniędzy
Ustalamy z notariuszem, jak trafią środki do komornika i banku — depozyt notarialny albo przelewy bezpośrednie.
Akt notarialny i spłata
Taksę pokrywamy my, jako element oferty 123 Skup Nieruchomości, bo żaden przepis nie nakłada jej na kupującego. Spłata wierzycieli następuje z ceny, przy akcie.
Zwolnienie spod zajęcia
Po spłacie następuje zwolnienie spod zajęcia i wykreślenie wpisów z księgi wieczystej.
Najczęstsze pytania o sprzedaż mieszkania z komornikiem
Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?
Tak, sprzedaż jest ważna. Ale rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne — art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Bez spłaty długu mieszkanie i tak zostanie zlicytowane, dlatego sensowna jest wyłącznie sprzedaż z jednoczesną spłatą wierzycieli.
Czy potrzebna jest zgoda komornika na sprzedaż?
Nie do zawarcia umowy. Zgoda wierzyciela jest potrzebna do zwolnienia nieruchomości spod zajęcia, a nie do sprzedaży. To rozróżnienie decyduje o tym, jak skonstruować transakcję.
Do kiedy mogę sprzedać mieszkanie przed licytacją?
Realne okno zamyka się z chwilą przybicia po licytacji — art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego. Do tego momentu sprzedaż wolnorynkowa zwykle daje więcej, bo cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965), a na drugiej dwie trzecie (art. 983).
Ile można stracić na licytacji komorniczej?
Nie podajemy jednej liczby, bo nie znaleźliśmy publicznych statystyk cen uzyskiwanych na licytacjach. Pewne jest to, co wynika z przepisów: cena wywołania to trzy czwarte sumy oszacowania na pierwszej licytacji i dwie trzecie na drugiej — art. 965 i art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego.
Co się dzieje, gdy druga licytacja się nie odbędzie?
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie umarza się, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji — art. 985 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Czy licytacja czyści księgę wieczystą?
Nie w całości. Te prawa pozostają w mocy tylko wtedy, gdy zostały ujawnione wpisem w księdze wieczystej albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, i jednocześnie mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia — art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Prawo nieujawnione i niezgłoszone w terminie wygasa.
Czy mogę wynająć zajęte mieszkanie?
Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji — art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jak wygląda spłata komornika przy sprzedaży?
Cena trafia najpierw do wierzycieli — przez rachunek depozytowy notariusza albo przelewami na rachunki z zaświadczeń o wysokości zadłużenia. Dopiero po spłacie następuje zwolnienie spod zajęcia i wykreślenie wpisów z księgi wieczystej.
Czy przedawniony dług można egzekwować?
Roszczenia stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu albo ugodą zatwierdzoną przez sąd przedawniają się z upływem sześciu lat — art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego. Przedawnienie samo z siebie nie umarza egzekucji, ale jest podstawą do obrony. To sprawa dla prawnika.
Kiedy nie warto sprzedawać mieszkania z komornikiem do skupu?
Gdy dług jest wyraźnie niższy od wartości mieszkania, a przed licytacją zostało jeszcze sporo czasu — wtedy sprzedaż wolnorynkowa z rozliczeniem długu z ceny da więcej. Skup jest odpowiedzią, gdy czasu już nie ma.
Jeżeli w księdze wieczystej jest też
wpis o obciążeniu, zobacz
skup nieruchomości
ze służebnością albo
skup nieruchomości
z dożywociem — oba prawa potrafią przetrwać licytację. Gdy mieszkanie jest współwłasnością,
zacznij od skupu
udziałów w nieruchomości. Kupujemy też zwykłe
mieszkania,
domy i
działki —
lista miast na stronie oddziałów.
Podstawa prawna: Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468), Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2025 poz. 341). Teksty jednolite sprawdzisz w Internetowym Systemie Aktów Prawnych Sejmu RP. Stan prawny na 26 sierpnia 2026. Ta strona opisuje przepisy i naszą praktykę transakcyjną, nie jest poradą prawną ani podatkową w konkretnej sprawie.
Ostatnia aktualizacja: 26 sierpnia 2026. Masz pytanie o swoją sprawę? Zadzwoń: 515 800 205.
Jeżeli mieszkanie ma zaległości czynszowe, hipotekę albo zajęcie komornicze, zebraliśmy wszystkie trzy przypadki w jednym miejscu: skup zadłużonych mieszkań.