Skup domów za gotówkę

Ile płaci skup domów? Nasze przedziały

Piszemy to jako firma, która kupuje domy na własny rachunek i zarabia na różnicy między ceną zakupu a ceną, za którą dom później sprzedaje. Nasza oferta jest więc niższa niż cena, jaką zwykle daje wolny rynek — dlatego niżej podajemy oba końce naszych przedziałów i drogi, na których nie zarabiamy.

Dla domów nie podajemy węższych widełek „za dobry stan”, bo dom to zwykle także działka: jej powierzchnia, przeznaczenie w planie miejscowym, dojazd i media przesuwają ofertę bardziej niż przy mieszkaniu. Gdzie wylądujesz w przedziale, mówimy po oględzinach, na piśmie — razem z wartością rynkową, którą przyjęliśmy, i jej podstawą. Tę wartość szacujemy sami, a jako kupujący mamy interes w niższej cenie, więc sprawdź ją niezależnie: porównaj ceny transakcyjne z okolicy albo zamów operat u rzeczoznawcy majątkowego.

Źródło: oferty 123 Skup Nieruchomości z okresu sierpień 2025 – sierpień 2026 (stan na wrzesień 2026). Kwoty w trzeciej kolumnie to opracowanie własne na podstawie tych przedziałów i przykładowej wartości 600 000 zł, a nie wycena konkretnego domu. Przed decyzją porównaj oferty co najmniej dwóch skupów.

Ile zostaje Ci na rękę ze sprzedaży domu?

Weź dom wart na rynku 600 000 zł, bez hipoteki. Według przedziału 50–95% z naszych ofert z ostatnich dwunastu miesięcy oferta mieściłaby się w granicach 300 000–570 000 zł — opracowanie własne na podstawie tabeli przedziałów 123 Skup Nieruchomości. Różnica względem ceny rynkowej — w tym przykładzie od 30 000 do 300 000 zł, opracowanie własne — pokrywa nasze ryzyko, czas, koszt finansowania i nasz zarobek. W zamian nie szukasz kupującego i nie czekasz na jego kredyt; ostateczną kwotę w przedziale ustalamy jednak po oględzinach.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości rynkowej) płaci kupujący — przy nas tak samo jak przy sprzedaży osobie prywatnej — a taksę notarialną za akt sprzedaży pokrywamy i zapisujemy to w ofercie przed podpisaniem. Twoim kosztem sprzedaży do skupu jest przede wszystkim różnica między ofertą a ceną rynkową. Po Twojej stronie zostają dwie pozycje, o których łatwo zapomnieć. Pierwsza to spłata salda kredytu, a jeśli umowa kredytu to przewiduje, także opłata za wcześniejszą spłatę.

Druga pozycja to podatek dochodowy: jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dom kupiłeś albo dostałeś, od dochodu co do zasady (poza działalnością gospodarczą) zapłacisz 19% — wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8), bez względu na to, czy kupuje skup, czy osoba prywatna. Przy domu, który zbudowałeś na własnej działce, termin liczy się od nabycia działki, a nie od zakończenia budowy — tak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19.05.2025 (sygn. 0112-KDSL1-2.4011.191.2025.2.JN) — chroni ona tylko wnioskodawcę, ale pokazuje stanowisko organów podatkowych; inaczej bywa przy gruncie w użytkowaniu wieczystym. Jeśli działkę masz dłużej niż pięć lat, a dom stoi krócej, możesz więc nie mieć podatku do zapłaty. Zwolnienie obejmuje taką część dochodu, jaką część ceny sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe, licząc od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131). Uwaga przy cenie niższej od rynkowej: jeśli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa urząd skarbowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1) — przy sprzedaży przed upływem pięciu lat zachowaj pisemną ofertę z uzasadnieniem ceny. Dom ze spadku: pięć lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5), a po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej — od nabycia do majątku wspólnego (art. 10 ust. 6). Sprzedaż rozliczasz w zeznaniu PIT-39.

Co właściwie sprzedajesz: dom czy działkę z domem?

Co do zasady sprzedajesz grunt, bo budynek trwale z nim związany jest częścią składową gruntu — wg Kodeksu cywilnego (art. 48), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych. Najczęstszy wyjątek to grunt w użytkowaniu wieczystym: budynek wzniesiony przez użytkownika wieczystego jest jego własnością, związaną z tym prawem (art. 235 § 1 i 2 k.c.), więc sprzedajesz prawo użytkowania wieczystego razem z budynkiem. Dlatego kupujemy także dom w stanie surowym albo niedokończony: stan budowy wpływa na cenę, nie na możliwość sprzedaży. Z tego samego powodu przed wyceną sprawdzamy księgę wieczystą działki, plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy oraz dostęp do drogi publicznej.

Jeżeli dom stoi na działce rolnej, sprawdź ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie stosuje się jej, gdy użytków rolnych jest mniej niż 0,3 ha (art. 1a) albo gdy plan miejscowy przeznacza grunt na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Od 1 ha kupujący, który nie jest rolnikiem indywidualnym, potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wydawanej m.in. na wniosek sprzedającego, który wykaże, że nie mógł sprzedać nieruchomości rolnikowi indywidualnemu (art. 2a ust. 4). Gdy zgody nie trzeba — np. poniżej 1 ha — może przysługiwać prawo pierwokupu dzierżawcy albo Krajowego Ośrodka (art. 3); zgoda z art. 2a ust. 4 ten pierwokup wyłącza (art. 3 ust. 5 pkt 2). Jeśli pierwokup przysługuje, sprzedaż bezwarunkowa byłaby nieważna (art. 599 § 2 k.c. przy dzierżawcy, art. 9 ust. 1 u.k.u.r. przy Krajowym Ośrodku), więc zawiera się umowę warunkową, a przelew następuje przy umowie przenoszącej własność, jeśli uprawniony nie skorzysta z pierwokupu. Szczegóły opisujemy w poradniku jak sprzedać działkę rolną.

Dom w małżeństwie: czy potrzebna jest zgoda małżonka?

Tak, jeśli dom należy do majątku wspólnego małżonków. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości — wg Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (art. 37 § 1 pkt 1). Umowa zawarta bez niej nie jest od razu nieważna: jej ważność zależy od potwierdzenia przez drugiego małżonka (art. 37 § 2), a kupujący może wyznaczyć mu termin na potwierdzenie (art. 37 § 3). W praktyce oboje małżonkowie stawiają się u notariusza albo jeden z nich przynosi zgodę w formie wymaganej dla umowy, czyli aktu notarialnego (art. 63 § 2 k.c.). Dom z majątku osobistego — kupiony przed ślubem albo odziedziczony lub otrzymany w darowiźnie, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej (art. 33 pkt 1 i 2 k.r.o.) — sprzedajesz bez tej zgody.

Dom z hipoteką, długiem albo komornikiem

Nie musisz spłacać długu przed sprzedażą, o ile jest niższy od ceny: bank lub inny wierzyciel podaje saldo i zgadza się na wykreślenie hipoteki po spłacie, a my przelewamy mu jego część ceny, resztę dostajesz Ty. Gdy dług przekracza cenę, transakcja z nami domknie się tylko wtedy, gdy wierzyciel zgodzi się na częściowe zaspokojenie albo dopłacisz różnicę. Ponieważ nasza oferta jest niższa od ceny rynkowej, sprawdź najpierw, czy sprzedaż na wolnym rynku nie pokryje całego długu. Zajęcie komornicze działa inaczej: sama sprzedaż postępowania nie zatrzymuje — rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele mogą przyłączyć się do egzekucji (art. 930 § 1 k.p.c.). Spłacić trzeba więc wszystkich, którzy prowadzą egzekucję — przed aktem albo z ceny — a o kosztach komorniczych przy umorzeniu przesądza podstawa umorzenia, więc zapytaj o nie komornika. Szczegóły: skup nieruchomości z komornikiem.

Kiedy skup nie jest najlepszą drogą?

Jeśli masz dom w dobrym stanie, uregulowaną księgę wieczystą i kilka miesięcy zapasu, sprzedaż na wolnym rynku — samodzielnie albo przez pośrednika — zwykle da wyższą kwotę niż nasza oferta, kosztem czasu, prezentacji i negocjacji. Na tej ścieżce nie zarabiamy. Jest też wariant pośredni: gdy masz już kupującego, ale boisz się, że się wycofa, umowa przedwstępna (art. 389 § 1 k.c.) zawarta w formie aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.), a w zwykłej formie pisemnej zabezpiecza Cię głównie zadatek. Z długiem też możesz sprzedać dom na wolnym rynku, a bank dostanie swoją część ceny u notariusza. Gdy dom ma kilku właścicieli, najpierw sprawdź, czy współwłaściciele zgodzą się sprzedać całość razem — to zwykle daje więcej niż sprzedaż samego udziału; bez porozumienia każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w sądzie (art. 210 § 1 k.c.), o ile nie wyłączyliście tego umową na czas do pięciu lat. Na tych drogach również nie zarabiamy. Dom do remontu albo nieukończony też sprzedasz na wolnym rynku, zwykle taniej niż gotowy — porównaj tę cenę z naszą ofertą. Skup ma sens, gdy liczy się termin albo stan prawny odstrasza kupujących z kredytem.

Jak przebiega skup domu?

Najczęstsze pytania o skup domów

Czy można sprzedać dom za gotówkę?

Tak — „za gotówkę” oznacza w branży zapłatę z własnych środków kupującego, bez czekania na jego kredyt. 123 Skup Nieruchomości płaci przelewem na Twój rachunek: przy uregulowanym stanie prawnym w 7–14 dni od oględzin, a przy ustawowym prawie pierwokupu przy umowie przenoszącej własność. Przelew ułatwia też udokumentowanie zapłaty, np. przy rozliczeniu PIT-39.

Ile trwa cała sprzedaż domu, a nie tylko przelew?

Termin 7–14 dni liczymy od oględzin i dotyczy przelewu przy uregulowanym stanie prawnym. Na całość składa się jeszcze zebranie dokumentów (odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o planie miejscowym, przy kredycie — saldo z banku) i wolny termin u notariusza. Przy hipotece, zajęciu komorniczym albo prawie pierwokupu wszystko zależy od wierzyciela lub od upływu terminu na wykonanie pierwokupu.

Kupujecie dom bez odbioru albo z samowolą budowlaną?

Rozmawiamy o każdym takim przypadku, ale wyceniamy go dopiero po sprawdzeniu dokumentacji budowy i tego, czy da się ją uporządkować. Co do zasady brak zakończonej budowy nie blokuje sprzedaży działki z budynkiem, natomiast koszt i czas legalizacji odejmujemy od oferty — dlatego taki dom ląduje zwykle bliżej dolnej części naszego przedziału 50–95% (oferty z ostatnich dwunastu miesięcy, stan na wrzesień 2026).

Czy mogę sprzedać swój udział w domu bez zgody współwłaściciela?

Tak, jeśli jesteś współwłaścicielem w częściach ułamkowych — każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Inaczej jest przy domu ze spadku przed działem: sprzedaż udziału w samym domu bez zgody pozostałych spadkobierców jest wobec nich bezskuteczna w zakresie, w jakim naruszałaby ich prawa z działu spadku (art. 1036 k.c.). Odpowiednio dotyczy to małżonków po ustaniu wspólności majątkowej, np. po rozwodzie, dopóki nie podzielili majątku (art. 46 k.r.o.). Więcej piszemy na stronach o współwłasności i o udziałach w spadku.

Kupujecie też mieszkania i działki?

Tak. Mieszkania opisujemy na stronie skup mieszkań, a działki bez zabudowy — na stronie skup działek. Dom z dożywociem albo służebnością mieszkania opisujemy na stronie skup nieruchomości z dożywociem.

Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości; opisane sytuacje znamy z własnych transakcji. Przedziały i terminy aktualizujemy na podstawie naszych ofert (aktualizacja przedziałów: sierpień 2026). Przepisy cytujemy wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Kodeksu cywilnego, Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz Kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu z arslege.pl, qmap.pl i dlajurysty.pl, sprawdzonym 30.09.2026. Błąd w treści? Napisz na info@123skupnieruchomosci.pl — poprawiamy i datujemy zmianę. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.