SKUP NIERUCHOMOŚCI Z DOŻYWOCIEM
Przejąłeś mieszkanie w zamian za opiekę nad babcią i dziś nie dajesz rady — ani opiekować się, ani sprzedać, bo każdy kupujący ucieka na widok wpisu w księdze. Kupujemy takie nieruchomości za gotówkę. Zgoda dożywotnika nie jest potrzebna, ale kupujący przejmuje osobistą odpowiedzialność za świadczenia — i to, a nie widzimisię, decyduje o cenie.
Czym różni się dożywocie od służebności mieszkania?
Służebność mieszkania daje prawo mieszkania.
Dożywocie daje prawo do utrzymania. Przy umowie dożywocia nabywca nieruchomości
zobowiązuje się w braku odmiennej umowy przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia,
ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz
sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym — art. 908 § 1 Kodeksu
cywilnego. To jest zobowiązanie o zupełnie innym ciężarze niż samo udostępnienie pokoju.
Prawo dożywocia obciąża nieruchomość i stosuje się do niego odpowiednio przepisy o prawach
rzeczowych ograniczonych — art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest przy tym niezbywalne
(art. 912), a przy dożywociu ustanowionym na rzecz kilku osób ulega odpowiedniemu zmniejszeniu
w razie śmierci jednej z nich (art. 911).
W umowie można też zastrzec, że nabywca obciąży nieruchomość użytkowaniem, służebnością
mieszkania albo inną służebnością osobistą — wtedy te prawa należą do treści prawa
dożywocia (art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego). Dlatego przy wycenie zawsze czytamy akt,
a nie sam wpis w księdze: dwa dożywocia potrafią znaczyć co innego.
Co przejmuje kupujący — trzy skutki, które poradniki mieszają
Kupujący nieruchomość obciążoną dożywociem
przejmuje osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem — poza tymi,
które stały się wymagalne w czasie, gdy nieruchomość nie była jego własnością; przy współwłasności
odpowiedzialność jest solidarna. Tak stanowi art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego. To nie jest
obciążenie samej rzeczy — to zobowiązanie osobiste nowego właściciela.
| Skutek | Podstawa | Co to znaczy w praktyce |
|---|---|---|
| Prawo dożywocia nie wygasa i obciąża nieruchomość dalej | art. 910 § 1 k.c. | Wpis w księdze wieczystej zostaje; dożywotnik zachowuje swoje uprawnienia |
| Kupujący odpowiada osobiście za świadczenia, a przy współwłasności solidarnie | art. 910 § 2 k.c. | To najcięższy element transakcji i główny powód niższej ceny |
| Dożywotnik zyskuje roszczenie o zamianę prawa na dożywotnią rentę | art. 914 k.c. | Może zażądać renty odpowiadającej wartości prawa — zamiast świadczeń w naturze |
| Dożywotnik traci możliwość żądania rozwiązania umowy | wyrok SN z 17 marca 2004 r., II CK 91/03 | Rozwiązanie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem; zostaje renta z art. 914 k.c. |
Ten ostatni punkt jest dla sprzedającego najważniejszy i rzadko się o nim pisze.
Dopóki nieruchomość jest Twoja, dożywotnik może w wypadkach wyjątkowych żądać rozwiązania umowy
o dożywocie — art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego. Po sprzedaży ta droga się zamyka
i zostaje mu wyłącznie roszczenie o rentę z art. 914. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku
z 17 marca 2004 r., sygn. akt II CK 91/03; to samo stanowisko zajął Sąd Okręgowy w Toruniu
w wyroku z 6 lutego 2020 r., sygn. akt I C 673/19.
Bezpłatna wycena w 24 godziny od zgłoszenia
Wypełnij krótki formularz — oddzwonimy z konkretną kwotą. Bez prowizji, bez pośredników, a taksę notarialną pokrywamy my, jako element naszej oferty.
Kiedy sąd zamieni dożywocie na rentę albo rozwiąże umowę
Gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym
wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron pozostawania w bezpośredniej ze sobą
styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni uprawnienia objęte dożywociem na dożywotnią
rentę odpowiadającą ich wartości — art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie trzeba wykazywać
niczyjej winy; wystarczy, że wspólne życie stało się niemożliwe.
Rozwiązanie umowy to środek dalej idący i zarezerwowany dla wypadków wyjątkowych: sąd może
je orzec na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości
(art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego). W praktyce sądy sięgają po nie rzadko.
Jest jeszcze jedno ryzyko, o którym mówimy przy każdej takiej transakcji. Osoba, wobec której
na dożywotniku ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za
bezskuteczną, jeżeli umowa doprowadziła do niewypłacalności dożywotnika — art. 916 § 1 Kodeksu
cywilnego. Roszczenia tego nie można jednak dochodzić po upływie pięciu lat od daty umowy
(art. 916 § 2), więc wiek umowy ma znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji.
Ile płacimy i kiedy odradzamy sprzedaż
Wycenę robimy indywidualnie, w 24 godziny
od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej — jednego procentu przy dożywociu nie da się uczciwie
podać. Cena zależy od wieku dożywotnika, od tego, co dokładnie zapisano w akcie, oraz
od tego, czy świadczenia są realnie wykonywane. Obciążenie tego rodzaju obniża cenę wyraźniej
niż zwykła służebność, bo kupujący przejmuje zobowiązanie osobiste, a nie tylko rzeczowe.
Odradzamy sprzedaż w dwóch sytuacjach. Pierwsza: gdy relacja z dożywotnikiem
jest na tyle zła, że realne jest orzeczenie sądu o rozwiązaniu umowy — wtedy warto tę drogę
rozważyć, zanim nieruchomość zmieni właściciela, bo po sprzedaży zostaje już tylko renta.
Druga: gdy dożywotnik sam rozważa zamianę świadczeń na rentę — nieruchomość obciążona rentą
sprzedaje się znacznie łatwiej i drożej niż obciążona pełnym dożywociem.
Nie kupimy nieruchomości, jeżeli od zawarcia umowy o dożywocie nie minęło pięć lat, a z
dokumentów wynika ryzyko roszczenia z art. 916 Kodeksu cywilnego. Mówimy o tym od razu, zamiast
odkrywać to po podpisaniu.
Jak wygląda transakcja krok po kroku
Zgłoszenie
Numer księgi wieczystej, data umowy o dożywocie i informacja, czy dożywotnik mieszka w lokalu.
Odczyt aktu
Czytamy treść umowy, bo dożywocie może obejmować także użytkowanie albo służebność mieszkania — art. 908 § 2 k.c.
Wycena w 24 h
Konkretna kwota wraz z wyjaśnieniem, jak obciążenie wpłynęło na wynik. Bez zobowiązań.
Ocena ryzyka
Sprawdzamy wiek umowy pod kątem art. 916 k.c. i relację z dożywotnikiem. Jeśli ryzyko jest zbyt duże, mówimy „nie”.
Akt notarialny
Taksę pokrywamy my, jako element oferty 123 Skup Nieruchomości.
Wypłata
Przelew w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym.
Najczęstsze pytania o nieruchomości z dożywociem
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone dożywociem?
Tak, i nie wymaga to zgody dożywotnika. Prawo dożywocia nie wygasa — obciąża nieruchomość dalej (art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego), a kupujący przejmuje osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem (art. 910 § 2).
Czym różni się dożywocie od służebności mieszkania?
Służebność mieszkania daje prawo mieszkania. Dożywocie daje prawo do utrzymania: wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz pogrzebu — art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.
Co się dzieje z prawem dożywocia po sprzedaży nieruchomości?
Pozostaje w mocy, ale dożywotnik zyskuje roszczenie o zamianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa — art. 914 Kodeksu cywilnego.
Czy dożywotnik może po sprzedaży żądać rozwiązania umowy?
Nie. Rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej tym prawem — tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 17 marca 2004 r., sygn. akt II CK 91/03. Dożywotnikowi zostaje roszczenie o rentę z art. 914 Kodeksu cywilnego.
Kiedy sąd zamieni dożywocie na rentę?
Gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron pozostawania w bezpośredniej ze sobą styczności — art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie trzeba wykazywać niczyjej winy.
Czy dożywocie można sprzedać albo przepisać na kogoś innego?
Nie. Prawo dożywocia jest niezbywalne — art. 912 Kodeksu cywilnego.
Czy rodzina dożywotnika może podważyć umowę?
Osoba, wobec której na dożywotniku ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy za bezskuteczną, jeżeli doprowadziła ona do niewypłacalności dożywotnika — art. 916 § 1 Kodeksu cywilnego. Roszczenia nie można jednak dochodzić po upływie pięciu lat od daty umowy (art. 916 § 2).
Czy dożywocie znika po licytacji komorniczej?
Nie zawsze. Prawa dożywotnika pozostają w mocy tylko wtedy, gdy zostały ujawnione wpisem w księdze wieczystej albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, i jednocześnie mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia — art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.
Ile stracę na cenie z powodu dożywocia?
Nie podajemy jednego procentu, bo przy dożywociu zależy on od wieku dożywotnika, treści umowy i tego, czy świadczenia są realnie wykonywane. Wycenę robimy indywidualnie w 24 godziny od zgłoszenia i pokazujemy, co ją ukształtowało.
Co, jeśli dożywotnik zmarł, a wpis został w księdze?
Wtedy chodzi już tylko o wykreślenie wpisu na podstawie aktu zgonu. Nieruchomość bez obciążenia w dziale III osiąga cenę bliską rynkowej, więc zwykle warto załatwić wykreślenie przed sprzedażą.
Obciążenie o podobnym skutku, ale innej
konstrukcji prawnej, opisujemy na stronie
skupu nieruchomości
ze służebnością. Gdy w grę wchodzi jeszcze egzekucja, zobacz
skup mieszkania
z komornikiem. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością po spadku, zacznij od
skupu udziałów w spadku.
Kupujemy też zwykłe mieszkania
i domy —
lista miast na stronie oddziałów.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468); wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z 6 lutego 2020 r., sygn. akt I C 673/19. Teksty jednolite sprawdzisz w Internetowym Systemie Aktów Prawnych Sejmu RP. Stan prawny na 26 sierpnia 2026. Ta strona opisuje przepisy i naszą praktykę transakcyjną, nie jest poradą prawną ani podatkową w konkretnej sprawie.
Ostatnia aktualizacja: 26 sierpnia 2026. Masz pytanie o swoją sprawę? Zadzwoń: 515 800 205.