SKUP ZADŁUŻONYCH MIESZKAŃ — SPRZEDAŻ MIESZKANIA Z DŁUGIEM
Zadłużone mieszkanie można sprzedać i nie potrzeba do tego niczyjej zgody. Kluczowa jest tylko jedna rzecz: czy dług jest wpisany do księgi wieczystej. Zaległości czynszowe zostają przy dotychczasowym właścicielu, hipoteka idzie za lokalem, a zajęcie komornicze wymaga rozliczenia z egzekucją — nie obok niej. Poniżej rozpisujemy każdy z tych trzech przypadków.
Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie?
Tak. Żaden przepis nie zabrania sprzedaży mieszkania z długiem, a zobowiązanie właściciela wobec wierzyciela hipotecznego, że nieruchomości nie zbędzie, jest z mocy ustawy nieważne (art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zgoda banku, wspólnoty ani komornika nie jest do samej sprzedaży potrzebna.
Pytanie, które naprawdę decyduje o transakcji, brzmi inaczej: czy dług jest wpisany do księgi wieczystej. To jedna różnica, a rozstrzyga o wszystkim — o cenie, o tym, kto spłaca zaległość, i o tym, czy kupujący w ogóle podejmie ryzyko.
- Dług osobisty — zaległy czynsz, opłaty wobec wspólnoty lub spółdzielni, niespłacona pożyczka bez zabezpieczenia. Zostaje przy dotychczasowym właścicielu. Wierzyciel pozywa jego, nie kupującego.
- Dług rzeczowy — hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Ten dług idzie za lokalem.
Stan prawny na wrzesień 2026.
Trzy rodzaje zadłużenia — każdy ma inną procedurę
Największy błąd, jaki widzimy u sprzedających, to traktowanie „zadłużonego mieszkania” jako jednej sytuacji. To trzy różne sprawy, o różnym poziomie trudności i różnej cenie.
| Rodzaj zadłużenia | Czy przechodzi na kupującego | Gdzie to sprawdzisz | Jak się to rozlicza |
|---|---|---|---|
| Zaległy czynsz, opłaty wobec wspólnoty lub spółdzielni | Nie — to dług osobisty zbywcy | Zaświadczenie od zarządcy lub spółdzielni | Spłata z ceny, zwykle przelewem z aktu |
| Kredyt hipoteczny lub inna hipoteka | Tak — obciąża nieruchomość rzeczowo | Dział IV księgi wieczystej | Transza ceny wprost na rachunek banku, potem wykreślenie hipoteki |
| Hipoteka przymusowa wspólnoty lub innego wierzyciela | Tak — od chwili wpisu | Dział IV księgi wieczystej | Jak wyżej — spłata i wykreślenie |
| Zajęcie komornicze nieruchomości | Sprzedaż jest ważna, ale bezskuteczna wobec egzekucji | Wzmianka w dziale III księgi wieczystej | Spłata wszystkich wierzycieli przed zamknięciem przetargu |
Stan prawny na wrzesień 2026. Zajęcie komornicze wpisane w dziale III jest jedynym przypadkiem, w którym samo podpisanie aktu nie kończy problemu.
Czy zadłużenie mieszkania przechodzi na nowego właściciela?
Zaległości czynszowe nie przechodzą — hipoteka tak. Właściciel lokalu odpowiada za koszty zarządu nieruchomością wspólną za okres, w którym był właścicielem (art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Zaległość powstała przed sprzedażą pozostaje zobowiązaniem zbywcy i to jego pozywa wspólnota. Inaczej działa hipoteka: wierzyciel hipoteczny dochodzi zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.).
Ta sama zasada dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przenosi zaległości poprzednika na nabywcę — solidarna odpowiedzialność z art. 4 ust. 6 obejmuje pełnoletnie osoby stale zamieszkujące w lokalu i tylko za okres ich zamieszkiwania (art. 4 ust. 61).
Jest jednak haczyk, o którym rzadko się pisze. Wspólnota, która uzyska tytuł wykonawczy, może na jego podstawie wpisać hipotekę przymusową (art. 109 u.k.w.h.). Od dnia wpisu ten sam dług czynszowy zmienia charakter z osobistego na rzeczowy i zaczyna obciążać lokal — a więc i kupującego, do wartości nieruchomości. Dlatego realną ochroną nabywcy nie jest zaświadczenie od zarządcy, tylko aktualny odczyt działu IV księgi wieczystej.
Bezpłatna wycena w 24 godziny od zgłoszenia
Podaj numer księgi wieczystej i napisz, jakiego długu dotyczy sprawa — oddzwonimy z konkretną kwotą. Bez prowizji, bez pośredników, a taksę notarialną pokrywamy my, jako element naszej oferty.
Mieszkanie zajęte przez komornika — jedyna droga, która działa
Zajęcie nie odbiera prawa własności i nie zakazuje sprzedaży. Odbiera jej jednak skuteczność wobec egzekucji: rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika (art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Mówiąc wprost — kupujący, który zapłaci i nie rozliczy długu, może zostać zlicytowany.
Działa więc tylko jedna ścieżka: doprowadzenie do umorzenia egzekucji przed licytacją, pieniędzmi z ceny sprzedaży. Jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję (art. 981 k.p.c.). W praktyce transza ceny idzie z aktu notarialnego wprost na rachunek komornika, a dopiero reszta trafia do sprzedającego.
Uwaga, która przesądza o powodzeniu: spłacić trzeba wszystkich wierzycieli w sprawie, nie tylko tego, który egzekucję wszczął. Od 1 lipca 2023 r. kolejni wierzyciele mogą przyłączać się do prowadzonej egzekucji (art. 930 § 1 k.p.c. w brzmieniu po nowelizacji z 9 marca 2023 r.). Zestawienie zadłużenia trzeba więc wziąć od komornika na dzień aktu, a nie sprzed miesiąca.
Dlaczego w ogóle warto zdążyć przed licytacją? Bo cena wywołania w pierwszym terminie to trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugim dwie trzecie (art. 965 i art. 983 k.p.c.). Sprzedaż przed licytacją zwykle zostawia dłużnikowi więcej i kończy sprawę szybciej. Nadwyżka po zaspokojeniu wierzycieli przypada dłużnikowi, ale dopiero po uprawomocnieniu planu podziału (art. 1023–1028 k.p.c.) — czyli miesiącami później.
Ten scenariusz rozpisaliśmy krok po kroku na stronie skupu mieszkania z komornikiem.
Jak wygląda transakcja krok po kroku
Zgłoszenie
Numer księgi wieczystej i jedno zdanie o tym, jakiego długu dotyczy sprawa: czynsz, kredyt czy komornik.
Odczyt księgi
Sprawdzamy dział III (zajęcia, roszczenia) i dział IV (hipoteki). To one przesądzają o cenie, nie sama kwota zadłużenia.
Zestawienia od wierzycieli
Saldo z banku, zaświadczenie od zarządcy lub spółdzielni, a przy egzekucji — aktualne zestawienie od komornika wraz z kosztami.
Wycena w 24 h
Konkretna kwota z wyjaśnieniem, ile z niej pójdzie na spłatę i ile zostaje dla Ciebie. Bez zobowiązań.
Akt notarialny z rozliczeniem
Kolejność przelewów ustalamy przed aktem, nie po nim. Taksę notarialną pokrywamy my.
Wykreślenia i wypłata
Po spłacie wierzyciele wydają dokumenty do wykreślenia wpisów. Przelew reszty ceny w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym.
Najczęstsze pytania o sprzedaż zadłużonego mieszkania
Czy można legalnie sprzedać mieszkanie z zadłużeniem?
Tak. Nie ma przepisu, który by tego zabraniał, a zobowiązanie właściciela wobec wierzyciela hipotecznego, że nieruchomości nie zbędzie ani nie obciąży, jest nieważne z mocy ustawy (art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Czy zadłużenie mieszkania przechodzi na nowego właściciela?
Zaległości czynszowe — nie, to dług osobisty zbywcy (art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Hipoteka — tak, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Rozstrzyga dział IV księgi wieczystej.
Czy potrzebna jest zgoda banku na sprzedaż mieszkania z kredytem?
Do samej sprzedaży nie. Potrzebne są natomiast dokumenty banku: zaświadczenie o saldzie zadłużenia i promesa wykreślenia hipoteki po spłacie. To praktyka obrotu, nie wymóg ustawowy, ale bez nich kupujący ani jego bank nie wejdą w transakcję.
Czy komornik musi wyrazić zgodę na sprzedaż zajętego mieszkania?
Nie — zajęcie nie odbiera prawa rozporządzania. Problem polega na tym, że sprzedaż jest bezskuteczna wobec egzekucji (art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Żeby transakcja miała sens, dług trzeba spłacić z ceny przed zamknięciem przetargu; wtedy komornik umarza egzekucję (art. 981 k.p.c.).
Za jaką kwotę komornik może sprzedać nieruchomość?
Cena wywołania w pierwszym terminie licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugim dwie trzecie (art. 965 i art. 983 k.p.c.). To najniższe kwoty, za jakie nieruchomość można nabyć w danym terminie.
Czy do sprzedaży potrzebne jest zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem?
Żaden przepis tego nie wymaga i umowa bez niego jest ważna. Żąda go notariusz oraz bank kredytujący kupującego, a kupujący traktuje je jako narzędzie negocjacyjne. Realną ochroną nabywcy jest jednak księga wieczysta, bo tylko wpisane obciążenia idą za lokalem.
Ile trwa sprzedaż zadłużonego mieszkania do skupu?
Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej. Przelew realizujemy w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym; przy egzekucji komorniczej termin zależy od tego, jak szybko komornik wyda aktualne zestawienie zadłużenia.
Jeżeli mieszkanie jest zajęte przez komornika, szczegóły znajdziesz na stronie skupu mieszkania z komornikiem. O tym, po ilu latach przedawnia się dług, piszemy w artykule po ilu latach przedawnia się dług u komornika. Kupujemy też mieszkania, domy, działki oraz udziały w nieruchomościach — lista miast na stronie oddziałów.
Podstawa prawna: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o własności lokali, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Kodeks postępowania cywilnego. Teksty jednolite sprawdzisz w Internetowym Systemie Aktów Prawnych Sejmu RP. Stan prawny na 9 września 2026. Ta strona opisuje przepisy i naszą praktykę transakcyjną, nie jest poradą prawną ani podatkową w konkretnej sprawie.
Ostatnia aktualizacja: 9 września 2026. Masz pytanie o swoją sprawę? Zadzwoń: 515 800 205.