Skup nieruchomości to usługa, która w ostatnich latach zyskuje na popularności w Polsce. Widać to choćby w strukturze rynku – w IV kwartale 2024 r. około 57% transakcji mieszkaniowych finansowanych było gotówką, co sprzyja szybkim zakupom i zwiększa atrakcyjność modeli typu „gotówka za nieruchomość”.
Firmy specjalizujące się w skupie kupują mieszkania, domy czy działki bezpośrednio od właścicieli, często niezależnie od stanu technicznego czy problemów prawnych. Proces sprzedaży jest uproszczony: po zgłoszeniu nieruchomości następuje wycena i przedstawienie oferty, a finalizacja może odbyć się w kilka dni. Dla porównania – średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym wydłużył się w 2024 r. do prawie 6 kwartałów (ok. 1,5 roku), wobec około 2 kwartałów rok wcześniej (PKO BP / JLL).
Czym jest skup nieruchomości i jak działa?
Sprzedaż do skupu oznacza przekazanie nieruchomości wyspecjalizowanej firmie, która oferuje zapłatę w gotówce. Różni się to zasadniczo od sprzedaży tradycyjnej, gdzie konieczne jest wystawienie ogłoszeń, umawianie spotkań i negocjacje z potencjalnymi nabywcami.
W skupie proces jest znacznie krótszy i mniej stresujący. Firma może kupić lokal wymagający remontu, obciążony hipoteką albo mający nieuregulowaną sytuację prawną. Dzięki temu dla wielu osób jest to jedyna realna droga sprzedaży.
Skup nieruchomości – czy to się opłaca?
Warto pamiętać, że firmy skupujące z reguły oferują cenę niższą niż wartość rynkowa. Nie istnieją jednak wiarygodne, przekrojowe badania pozwalające na wskazanie uniwersalnych widełek procentowych dla całej Polski. Ostateczna kwota zależy od lokalizacji, stanu technicznego, obciążeń prawnych i ryzyka, jakie bierze na siebie nabywca.
Ukryte koszty sprzedaży tradycyjnej
Przy sprzedaży na otwartym rynku sprzedający często nie uwzględnia wstępnie dodatkowych obciążeń:
- Podatek PCC – 2% wartości nieruchomości na rynku wtórnym, z wyjątkiem kupujących swoje pierwsze mieszkanie, którzy od sierpnia 2023 r. korzystają ze stawki 0%.
- Opłaty sądowe – wpis własności do księgi wieczystej to koszt 200 zł (opłata stała, art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
- Taksa notarialna – maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości; są degresywne i zależą od wartości nieruchomości.
- Prowizja dla pośrednika – jej wysokość ustalana jest indywidualnie w umowie pośrednictwa (art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Do tego dochodzą wydatki na remonty, przygotowanie mieszkania do sprzedaży, zdjęcia i marketing, a także bieżące koszty utrzymania lokalu w czasie oczekiwania na kupca.
Zalety sprzedaży do skupu
- Szybkość transakcji – umowę można podpisać w ciągu kilku dni.
- Natychmiastowa gotówka – środki trafiają na konto zaraz po finalizacji u notariusza.
- Brak formalności po stronie sprzedającego – firma przejmuje kwestie prawne i organizacyjne.
- Brak konieczności inwestowania w remont czy prezentację lokalu.
- Mniejszy stres – brak pokazów mieszkania i żmudnych negocjacji.
Wady i ryzyka
- Niższa cena niż rynkowa – brak precyzyjnych danych statystycznych, ale różnica może sięgać dwucyfrowych procent.
- Ryzyko nieuczciwych praktyk – zdarzają się firmy próbujące zaniżać wyceny lub ukrywać dodatkowe opłaty.
- Utrata potencjału wzrostu wartości – sprzedaż do skupu oznacza brak możliwości skorzystania z ewentualnego wzrostu cen nieruchomości w przyszłości.
Kiedy skup nieruchomości ma sens?
To rozwiązanie szczególnie korzystne, gdy:
- potrzebujesz szybkiego dostępu do gotówki (np. spłata długów, koszty leczenia),
- Twoja nieruchomość ma problemy prawne lub techniczne,
- lokal jest zadłużony lub wymaga dużych nakładów remontowych,
- odziedziczyłeś mieszkanie w innej części Polski i nie masz czasu się nim zajmować.
Proces sprzedaży krok po kroku
- Kontakt z firmą skupującą (formularz online lub telefon).
- Wstępna wycena na podstawie przekazanych informacji.
- Wizja lokalna lub analiza dokumentów.
- Przedstawienie oferty cenowej.
- Podpisanie umowy przedwstępnej.
- Finalizacja u notariusza i wypłata gotówki.
Jak wybrać wiarygodny skup?
- Sprawdź, czy firma ma wpis w rejestrach przedsiębiorców.
- Upewnij się, że posiada fizyczne biuro i transparentne warunki umowy.
- Zwróć uwagę na unikanie presji i możliwość konsultacji oferty z prawnikiem.
- Unikaj firm, które żądają zaliczki przed podpisaniem dokumentów.
Podsumowanie
Skup nieruchomości nie jest dla każdego, ale w określonych sytuacjach może być korzystny. Jeśli czas i prostota transakcji są priorytetem, a cena rynkowa nie jest najważniejsza — to rozwiązanie bywa najlepszym wyborem. Warto jednak zawsze porównać oferty kilku firm i zestawić je z potencjalnym zyskiem ze sprzedaży na rynku otwartym.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o skup nieruchomości
Czy sprzedaż mieszkania do skupu podlega podatkowi PCC?
Tak. Przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym nabywca (czyli firma skupująca nieruchomości) płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Wyjątek dotyczy osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie – od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje dla nich 0% PCC. To rozwiązanie nie dotyczy jednak sprzedaży do skupu, a nabywców indywidualnych.
Ile trwa sprzedaż mieszkania do skupu?
Sprzedaż do skupu jest jedną z najszybszych form zbycia nieruchomości. Cały proces – od kontaktu do finalizacji u notariusza – może zająć kilka dni. Dla porównania, średni czas sprzedaży mieszkania na rynku otwartym wynosi obecnie ok. 6 kwartałów (około 1,5 roku) według danych PKO BP i JLL.
Czy cena w skupie nieruchomości zawsze jest niższa niż rynkowa?
Tak. Firmy skupujące muszą uwzględnić ryzyko, koszty remontów i potencjalne problemy prawne, dlatego oferują kwotę niższą niż wartość rynkowa. Różnica ta może sięgać kilkunastu procent, ale brak jest wiarygodnych danych statystycznych pozwalających określić jeden stały przedział dla całego rynku.
Jakie koszty ponosi sprzedający przy sprzedaży mieszkania do skupu?
Sprzedający w skupie zazwyczaj nie ponosi kosztów prowizji, marketingu czy przygotowania mieszkania do sprzedaży. Standardowo obowiązują jednak:
-
taksa notarialna – według maksymalnych stawek z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości,
-
opłata za wpis do księgi wieczystej – 200 zł,
-
w przypadku rynku wtórnego – PCC 2%, płacony przez nabywcę.
Czy skup nieruchomości jest bezpieczny?
Tak, pod warunkiem wyboru wiarygodnej firmy. Bezpieczeństwo gwarantuje sam mechanizm transakcji: umowa sprzedaży zawierana jest u notariusza, co eliminuje ryzyko prawne. Warto jednak sprawdzić, czy firma ma wpis w KRS, działa transparentnie i nie unika przedstawienia pisemnej oferty.
Kiedy najbardziej opłaca się sprzedać mieszkanie do skupu?
Skup nieruchomości to dobre rozwiązanie, gdy:
-
liczy się czas i szybki dostęp do gotówki,
-
mieszkanie ma problemy prawne lub techniczne,
-
lokal jest zadłużony lub obciążony hipoteką,
-
odziedziczyłeś nieruchomość w innym mieście i nie chcesz się nią zajmować.
Czy można negocjować cenę ze skupem nieruchomości?
Tak. Choć firmy skupujące zwykle przedstawiają własną wycenę, w wielu przypadkach istnieje przestrzeń do negocjacji – zwłaszcza jeśli mieszkanie jest wolne od obciążeń i znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji.