SKUP UDZIAŁÓW PO ROZWODZIE

Rozwód jest, mieszkanie zostało, a były małżonek nie chce ani spłacić, ani sprzedać. Kupujemy udział w takim mieszkaniu za gotówkę — bez jego zgody. Jest jednak jeden warunek, o którym trzeba wiedzieć, zanim zaczniesz szukać kupca: dopóki trwa wspólność majątkowa, udziału po prostu nie ma i nie da się go sprzedać. Poniżej wyjaśniamy, od którego momentu można.

Zamów bezpłatną wycenę

art. 35

k.r.o.

w czasie wspólności udziału nie ma

art. 198

k.c.

po ustaniu wspólności — zgoda niepotrzebna

50–70%

wartości przypadającej na udział

przedział z naszych ofert, sierpień 2025 – sierpień 2026

24 h

na wycenę

od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej

Od kiedy możesz sprzedać swoją część mieszkania po rozwodzie?

Dopiero po ustaniu wspólności majątkowej
małżeńskiej. W czasie jej trwania żaden z małżonków nie może rozporządzać udziałem,
który przypadnie mu po jej ustaniu — mówi o tym wprost art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Wspólność ustawowa jest bezudziałowa: nie ma czego sprzedać. Wspólność ustaje z chwilą
uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, a wcześniej — przez umowną albo sądową rozdzielność
majątkową.

Po ustaniu wspólności majątek wspólny zamienia się we współwłasność w częściach ułamkowych,
zwykle po połowie. Od tego momentu obowiązuje art. 198 Kodeksu cywilnego: każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Jest jednak jeden warunek, o którym większość poradników milczy: do chwili podziału majątku wspólnego stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku (art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), a więc także art. 1036 Kodeksu cywilnego — sprzedaż udziału w konkretnym mieszkaniu bez zgody byłego małżonka jest wobec niego bezskuteczna w zakresie, w jakim narusza jego uprawnienia z podziału. Pełna swoboda przychodzi dopiero po podziale majątku; przed podziałem najbezpieczniejsza jest zgoda byłego małżonka wyrażona przy akcie.

Uwaga na częsty błąd: podział majątku wspólnego to co innego niż ustanie wspólności. Ustanie wspólności otwiera drogę do sprzedaży, ale przed podziałem majątku sprzedaż bez zgody byłego małżonka niesie ryzyko z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z art. 1036 Kodeksu cywilnego — dlatego udział sprzed podziału kupujemy albo za zgodą byłego małżonka, albo z ceną uwzględniającą to ryzyko, i mówimy o tym przy wycenie. Najbezpieczniejsza kolejność: najpierw podział majątku (umowny u notariusza albo sądowy), potem sprzedaż udziału na zasadach ogólnych.

Ile płacimy za udział po rozwodzie

Za udział po rozwodzie płacimy od 50 do 70
procent wartości rynkowej przypadającej na ten udział — to przedział z ofert 123 Skup
Nieruchomości złożonych między sierpniem 2025 a sierpniem 2026 roku, stan na sierpień 2026,
a nie stawka gwarantowana. Wartość samego mieszkania ustalamy z mediany transakcyjnej
w rejestrze cen nieruchomości prowadzonym przez starostę właściwego dla lokalizacji.

Najczęstszy układ w tych sprawach to połowa mieszkania, w którym mieszka były małżonek.
To sytuacja z dolnej połowy widełek: kupujący nie wejdzie do lokalu, a wyjście z takiej
współwłasności prowadzi zwykle przez sąd. Kredyt hipoteczny na udział praktycznie nie
istnieje — hipoteka na udziale współwłaściciela jest wprawdzie dopuszczalna (art. 65 ust. 3
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece), ale banki takich zabezpieczeń
nie mają w standardowej ofercie.

Co przesuwa ofertę za udział po rozwodzie — przedział z ofert 123 Skup Nieruchomości, sierpień 2025 – sierpień 2026
Sytuacja	Bliżej którego końca	Dlaczego
Mieszkanie puste, kredyt spłacony, księga wieczysta czysta	górna granica	Kupujący może realnie korzystać z lokalu i szybciej doprowadzić do wykupu drugiej połowy
Były małżonek gotowy rozmawiać o odkupieniu Twojej połowy	środek	Wynik zależy od jednej rozmowy, a nie od postępowania sądowego
W mieszkaniu mieszka były małżonek i nie zamierza się wyprowadzić	dolna granica	Wyjście ze współwłasności prowadzi przez sąd, a to kwestia lat
Na mieszkaniu jest wspólny kredyt hipoteczny	dolna granica	Sprzedaż udziału nie zwalnia z długu wobec banku — kredyt trzeba osobno rozliczyć

Kredyt hipoteczny po rozwodzie — sprzedaż udziału go nie zdejmuje

Sprzedaż udziału w mieszkaniu nie zwalnia
Cię z kredytu. Zobowiązanie wobec banku wynika z umowy kredytowej, a nie z tego, czyją
własnością jest lokal. Jeżeli podpisywaliście kredyt oboje, po sprzedaży udziału nadal
odpowiadasz za jego spłatę, dopóki bank nie zwolni Cię z długu albo kredyt nie zostanie
spłacony.

To jest najczęstsze nieporozumienie w rozmowach po rozwodzie i mówimy o nim od razu, zanim
ktokolwiek zacznie liczyć pieniądze. Możliwe drogi to przejęcie kredytu przez jednego
z małżonków za zgodą banku, spłata kredytu z ceny sprzedaży całego mieszkania albo sprzedaż
udziału z jednoczesną spłatą części zadłużenia — każdą z nich trzeba uzgodnić z bankiem,
bo to on decyduje.

Jeżeli kredyt jest do spłaty, a mieszkanie ma zostać sprzedane w całości, zwykle
korzystniejsza jest sprzedaż całości niż samego udziału. Mówimy to również wtedy, gdy oznacza
to, że transakcji z nami nie będzie.

Kiedy sprzedaż udziału po rozwodzie NIE ma sensu

Są trzy sytuacje, w których odradzamy
sprzedaż udziału do skupu. Skup udziału jest rozwiązaniem patowej sytuacji,
a nie sposobem na najlepszą cenę.

Były małżonek zgadza się na sprzedaż całego mieszkania. Wtedy sprzedaż
całości na wolnym rynku da cenę bliską rynkowej, a Ty dostaniesz swoją połowę z tej kwoty.
To zwykle więcej niż widełki za sam udział.
Były małżonek chce Twoją połowę odkupić i ma na to pieniądze albo zdolność
kredytową. Zapłaci więcej niż skup, bo dla niego ta połowa ma wartość dopełniającą —
scala mu własność całego lokalu.
Sprawa o podział majątku jest już blisko rozstrzygnięcia. Jeżeli do końca
zostały tygodnie, a nie lata, warto poczekać.

Nie kupimy też udziału, gdy z dokumentów wynika, że wspólność majątkowa nadal trwa —
wtedy udziału po prostu jeszcze nie ma (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Jak wygląda transakcja krok po kroku

1

Zgłoszenie

Numer księgi wieczystej, wielkość udziału, informacja czy wspólność już ustała i kto mieszka w lokalu.

2

Weryfikacja

Sprawdzamy księgę wieczystą, wyrok rozwodowy albo umowę o rozdzielności oraz mediany transakcyjne z rejestru cen nieruchomości.

3

Wycena w 24 h

Konkretna kwota w złotych wraz z wyjaśnieniem, co przesunęło ją w widełkach. Bez zobowiązań.

4

Rozmowa o kredycie

Jeżeli na mieszkaniu jest kredyt, ustalamy z Tobą, jak go rozliczyć — bo sprzedaż udziału z długu nie zwalnia.

5

Akt notarialny

Taksę pokrywamy my, jako element naszej oferty, bo żaden przepis nie nakłada jej na kupującego.

6

Wypłata

Przelew w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym.

Najczęstsze pytania o sprzedaż udziału po rozwodzie

Czy mogę sprzedać swoją połowę mieszkania bez zgody byłego małżonka?

Tak, po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 198 Kodeksu cywilnego), ale z zastrzeżeniem: do podziału majątku stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku (art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), więc sprzedaż udziału w konkretnym mieszkaniu bez zgody byłego małżonka jest wobec niego bezskuteczna w zakresie naruszającym jego prawa z podziału (art. 1036 Kodeksu cywilnego). Pełna swoboda jest po podziale majątku. W czasie trwania wspólności sprzedaż udziału jest niemożliwa — art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy muszę czekać na podział majątku?

Nie musisz, ale to najbezpieczniejsza droga. Podział majątku to co innego niż ustanie wspólności: po ustaniu wspólności udział da się sprzedać, lecz przed podziałem sprzedaż bez zgody byłego małżonka jest wobec niego bezskuteczna w zakresie naruszającym jego uprawnienia z podziału (art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z art. 1036 Kodeksu cywilnego). Dlatego przed podziałem prosimy o zgodę byłego małżonka albo uwzględniamy ryzyko w cenie; po podziale sprzedajesz na zasadach ogólnych.

Kiedy dokładnie ustaje wspólność majątkowa?

Z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, a wcześniej przez umowną rozdzielność majątkową u notariusza albo przez rozdzielność ustanowioną przez sąd. Sam pozew o rozwód wspólności nie znosi.

Ile zapłacicie za połowę mieszkania?

Nasze oferty mieszczą się w przedziale od 50 do 70 procent wartości rynkowej przypadającej na udział — przedział z ofert 123 Skup Nieruchomości między sierpniem 2025 a sierpniem 2026 roku, stan na sierpień 2026. Gdy w lokalu mieszka były małżonek, oferta idzie w stronę dolnej granicy.

Czy sprzedaż udziału zwolni mnie z kredytu hipotecznego?

Nie. Zobowiązanie wobec banku wynika z umowy kredytowej, a nie z tego, czyją własnością jest mieszkanie. Po sprzedaży udziału nadal odpowiadasz za spłatę, dopóki bank nie zwolni Cię z długu albo kredyt nie zostanie spłacony.

Były małżonek mieszka w lokalu, ja nie — czy coś mi się należy?

Możliwe. Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12, dopuścił żądanie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy od współwłaściciela, który korzysta z niej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego w sposób wyłączający współposiadanie. Roszczenie trzeba zgłosić w sprawie o zniesienie współwłasności — po prawomocnym postanowieniu przepada (art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego).

Czy były małżonek dowie się o sprzedaży?

Tak. Zmiana właściciela udziału jest wpisywana do księgi wieczystej, a po transakcji kontaktujemy się z nim sami. Nie traci przy tym żadnego prawa, które miał wcześniej.

Ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności po rozwodzie?

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1 000 zł, a przy wniosku z uzgodnionym projektem podziału 300 zł — art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228), stan na sierpień 2026. Do tego dochodzi wynagrodzenie biegłego rzeczoznawcy.

Czy sąd szybko wypłaci mi spłatę?

Niekoniecznie. Sąd może rozłożyć zasądzoną spłatę na raty, a łączny termin ich uiszczenia nie może przekroczyć dziesięciu lat — art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego.

Jaki podatek zapłacę od sprzedaży udziału po rozwodzie?

Jeżeli od końca roku, w którym nieruchomość weszła do majątku wspólnego, minęło pięć lat — podatku nie ma. Okres liczy się od nabycia do majątku wspólnego, a nie od podziału majątku (art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeśli okres nie minął, stawka wynosi 19 procent od dochodu — art. 30e tej ustawy (Dz.U. 2026 poz. 592), stan na sierpień 2026.

Pełną procedurę, widełki cenowe
i rozstrzygnięcie mitu prawa pierwokupu opisujemy na stronie
skupu udziałów w nieruchomości. Jeżeli druga strona blokuje każde wyjście,
zobacz jak
wygląda zniesienie współwłasności przy braku zgody. Kupujemy też całe
mieszkania i
domy —
w Warszawie,
Krakowie i
kilkunastu innych miastach.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2026 poz. 236), Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468), ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228), ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2026 poz. 592), ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2025 poz. 341). Teksty jednolite sprawdzisz w Internetowym Systemie Aktów Prawnych Sejmu RP. Stan prawny na 26 sierpnia 2026. Ta strona opisuje przepisy i naszą praktykę transakcyjną, nie jest poradą prawną ani podatkową w konkretnej sprawie.
Ostatnia aktualizacja: 26 sierpnia 2026. Masz pytanie o swoją sprawę? Zadzwoń: 515 800 205.