Mieszkanie z zaległym czynszem — jak je sprzedać przed sądem [2026]

Zaległy czynsz jest długiem osobistym właściciela — mieszkanie można sprzedać, dopóki dług nie zostanie zabezpieczony na lokalu.

Aktualizacja: 4 września 2026 · Czas czytania: 12 min · Autor: Kamil Drozdowicz — 15 lat w branży nieruchomości

Czy można sprzedać mieszkanie z zaległym czynszem? Krótka odpowiedź

Zastrzeżenie, zanim przeczytasz dalej. Ten tekst wyjaśnia przepisy i pokazuje typową kolejność zdarzeń, ale nie jest poradą prawną i nie zna Twoich dokumentów; nie sprawdzał go prawnik. Jeśli masz już pismo z sądu albo od komornika, terminy biegną od doręczenia i pomyłka bywa nieodwracalna — skonsultuj sprawę z adwokatem, radcą prawnym albo w punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej w swojej gminie. Ujawniamy też własny interes: 123 Skup Nieruchomości kupuje mieszkania na własny rachunek, więc na sprzedaży zarabiamy. Dlatego niżej opisujemy również ścieżki, na których nie zarabiamy — ugodę z wierzycielem, raty i sprzedaż na wolnym rynku.

Wstępną wycenę wydajemy w 24 godziny od kompletnego zgłoszenia, czyli takiego, które zawiera numer księgi wieczystej i wysokość zadłużenia; jeśli brakuje któregoś dokumentu, termin biegnie od jego dostarczenia. Zobacz, jak działa skup mieszkań za gotówkę albo zamów bezpłatną wycenę nieruchomości.

Zaległy czynsz działa inaczej niż kredyt hipoteczny. Hipoteka jest wpisana do księgi wieczystej i idzie za mieszkaniem; nieopłacone zaliczki na koszty zarządu, opłaty eksploatacyjne i rachunki za media idą za Tobą — dopóki wierzyciel nie zamieni ich w hipotekę przymusową albo nie doprowadzi do zajęcia. Uwaga terminologiczna: we wspólnocie formalnie nie ma „czynszu” — właściciel płaci zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną; używamy potocznej nazwy, bo tak mówi większość osób.

Jeden wyjątek dotyczy mieszkań lokatorskich. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu „jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji” (Źródło: art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 889). Takiego mieszkania nie sprzedasz nikomu — ani nam, ani na wolnym rynku. Wszystko, co niżej, dotyczy odrębnej własności lokalu i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Czy dług czynszowy przechodzi na nowego właściciela?

Nie, dopóki nie został zabezpieczony hipoteką przymusową. Zaległe opłaty to zobowiązanie osoby, która była właścicielem w okresie, którego dotyczą. Sprzedaż mieszkania nie przenosi tego długu na kupującego — przeniesienie długu wymagałoby osobnej umowy i zgody wierzyciela (art. 519 Kodeksu cywilnego).

Sytuacja odwraca się z chwilą wpisu hipoteki. Hipoteka to prawo, na mocy którego wierzyciel „może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością” (Źródło: art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341). Od tego wpisu dług przestaje być wyłącznie Twój i staje się ciężarem lokalu — a widzi go każdy, kto otworzy księgę wieczystą.

Wspólnota ani spółdzielnia nie wpisze hipoteki przymusowej z dnia na dzień. Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie, które wierzyciel uzyskuje na nieruchomości dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego — czyli orzeczenia wykonalnego, najczęściej prawomocnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności (Źródło: art. 109 ust. 1 tej samej ustawy). Wcześniej hipotekę można uzyskać na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia albo innych dokumentów z art. 110 tej ustawy.

Czy nakaz zapłaty od razu daje wierzycielowi hipotekę? W jednym trybie tak: nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym „z chwilą wydania stanowi tytuł zabezpieczenia, wykonalny bez nadawania mu klauzuli wykonalności” (Źródło: art. 492 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468). W sprawach czynszowych ten tryb jest rzadki, bo wymaga dokumentów, których zarządca zwykle nie ma — sądy orzekają zwykle w postępowaniu upominawczym. Jeśli jednak w Twojej korespondencji pada słowo „nakazowy”, zabezpieczenie może pojawić się bardzo szybko.

Ile masz czasu, zanim sprawa trafi do sądu?

Nie ma terminu ustawowego, po którym administracja musi pozwać — jest natomiast sekwencja, w której każdy kolejny krok zabiera Ci część swobody. Pierwszy twardy termin pojawia się dopiero przy nakazie zapłaty i zależy od trybu: dwa tygodnie od doręczenia na sprzeciw od nakazu w postępowaniu upominawczym doręczonego w kraju, oraz miesiąc na zarzuty od nakazu w postępowaniu nakazowym doręczonego na terytorium Unii Europejskiej (Źródło: art. 480² § 2 pkt 1 i 3 Kodeksu postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468 — stan prawny na wrzesień 2026). W postępowaniu upominawczym środkiem zaskarżenia jest sprzeciw, w nakazowym — zarzuty. Dwa tygodnie to nie czas na sprzedaż mieszkania; to czas na decyzję, czy kwestionujesz dług.

Zwróć uwagę na dwie rzeczy. Po pierwsze, hipoteka przymusowa nie jest etapem koniecznym — wierzyciel z tytułem wykonawczym może pójść wprost do komornika, a hipoteka bywa tylko dodatkowym zabezpieczeniem po drodze. Po drugie, granicę wyznacza pierwsze z dwóch zdarzeń: wpis hipoteki albo zajęcie nieruchomości. Do tego momentu sprzedajesz mieszkanie z osobistym długiem właściciela, który rozliczysz z ceny. Później sprzedajesz mieszkanie obciążone albo będące w egzekucji.

Ile trwa etap sądowy? Średni czas trwania postępowania w pierwszej instancji w sprawach cywilnych wyniósł w 2025 roku 6,8 miesiąca w sądach rejonowych i 11,9 miesiąca w sądach okręgowych, wobec odpowiednio 5,7 i 10,2 miesiąca rok wcześniej (Źródło: dane Ministerstwa Sprawiedliwości podane w „Rzeczpospolitej” z 10 marca 2026 r.). To średnia dla wszystkich spraw cywilnych, a nie zmierzony czas sprawy o czynsz — sprawa z nakazem, którego nikt nie zaskarżył, kończy się znacznie szybciej. Traktuj tę liczbę jako skalę, nie jako prognozę dla siebie.

Wspólnota czy spółdzielnia — czym różni się droga do licytacji?

We wspólnocie o przymusowej sprzedaży lokalu decyduje sąd na żądanie wspólnoty; w spółdzielni to samo żądanie musi najpierw zatwierdzić rada nadzorcza. Większość poradników wrzuca oba przypadki do jednego worka, a przepisy są różne.

We wspólnocie mieszkaniowej podstawą jest art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali: jeżeli właściciel „zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat”, wspólnota „może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości” (Źródło: t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232). Ustawa nie definiuje, ile miesięcy znaczy „długotrwale” — ocenia to sąd. Ustęp 2 dodaje zdanie, które warto przeczytać na głos: „Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.

W spółdzielni ten sam mechanizm działa przez odesłanie i dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy długotrwałych zaległościach „przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio”, a z żądaniem „występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej” (Źródło: art. 17¹⁰ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 889). Jeśli lokal w zasobie spółdzielni jest odrębną nieruchomością, stosuje się przepisy o własności lokali; przy prawie lokatorskim mechanizmem nie jest licytacja, tylko wygaśnięcie prawa.

Kto płaci? W spółdzielni za opłaty odpowiadają solidarnie z uprawnionym do lokalu „osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu”, a ich odpowiedzialność „ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu” (Źródło: art. 4 ust. 6 i 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W ustawie o własności lokali nie ma odpowiednika tego przepisu — we wspólnocie dług jest długiem właściciela.

Ile kosztuje Cię pozew o zaległy czynsz?

Do samej zaległości dopisz opłatę sądową od pozwu, którą sąd zasądzi od Ciebie razem z długiem. Opłata jest stała i zależy od wartości przedmiotu sporu — a do tej wartości „nie wlicza się odsetek, pożytków i kosztów, żądanych obok roszczenia głównego” (Źródło: art. 20 Kodeksu postępowania cywilnego). Liczy się więc sama kwota główna zaległości.

Jeżeli wierzyciel pójdzie drogą postępowania nakazowego albo elektronicznego postępowania upominawczego, na starcie zapłaci czwartą część tej opłaty (Źródło: art. 19 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1228) — to obniża jego próg wejścia w spór. Druga strona tego mechanizmu dotyczy Ciebie: jeśli wniesiesz zarzuty od nakazu wydanego w postępowaniu nakazowym, dopłacasz trzy czwarte opłaty, przy czym jako konsument zapłacisz nie więcej niż 750 zł (Źródło: art. 19 ust. 4 tej ustawy).

Do tego dochodzą odsetki. Odsetki ustawowe za opóźnienie to suma stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktu procentowego — o ile stopa odsetek nie została oznaczona inaczej (Źródło: art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego). Aktualną stawkę sprawdzisz w komunikacie NBP po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej; zmienia się po każdej zmianie stóp, dlatego nie podajemy jej tu liczbowo.

Co się zmienia, gdy komornik zajmie mieszkanie?

Po zajęciu nadal możesz sprzedać mieszkanie, ale sprzedaż nie zatrzyma egzekucji. Kodeks mówi wprost: „Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji” (Źródło: art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w brzmieniu obowiązującym od 28 września 2023 r.). Nabywca „może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika”, a czynności komornika pozostają ważne także wobec niego.

Dwa dalsze paragrafy zamykają pozostałe furtki: obciążenie nieruchomości przez dłużnika po zajęciu jest nieważne (§ 3), a oddanie zajętej nieruchomości „w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji” (§ 4). Po zajęciu Twoje pole manewru to negocjacja z wierzycielem i komornikiem. Jeśli jesteś na tym etapie, opisaliśmy go osobno na stronie o skupie mieszkania z komornikiem, a terminy do pierwszej licytacji i losy nadwyżki — w tekście o sprzedaży mieszkania przed licytacją komorniczą.

Czy wierzyciel może podważyć sprzedaż mieszkania?

Tak, jeśli sprzedaż pokrzywdzi wierzyciela — służy do tego skarga pauliańska. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel „może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć” (Źródło: art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795). Czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli dłużnik stał się przez nią niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu (§ 2). Wierzyciel ma na to pięć lat od daty czynności (art. 534 Kodeksu cywilnego).

Praktyczna zasada: sprzedaż, z której dług zostaje spłacony, nie czyni Cię „bardziej niewypłacalnym”. Ryzyko rośnie, gdy sprzedajesz poniżej wartości bez rozliczenia zaległości albo przepisujesz mieszkanie na rodzinę za symboliczną kwotę. Wpisanie spłaty długu wprost do aktu chroni więc nie tylko kupującego, ale i Ciebie.

Czy notariusz sprawdza zadłużenie mieszkania?

Zwykle tak, ale nie z mocy ustawy — księga wieczysta nie pokazuje długu czynszowego. Notariusz pracuje na odpisie z księgi, gdzie widać hipoteki i ostrzeżenia o egzekucji, czyli skutki długu, a nie sam dług. Zaświadczenia o wysokości opłat i zaległościach ze spółdzielni albo od zarządu wspólnoty żąda się w praktyce — na wniosek kupującego albo jego banku. Przy transakcji gotówkowej zdarza się, że nikt o nie nie poprosi.

Nie licz jednak na to, że sprawa „i tak wyjdzie” sama. Zatajona zaległość zwykle wychodzi na jaw tuż przed aktem — w dniu, w którym kupujący ma już zarezerwowaną gotówkę i termin u notariusza.

Jak rozliczyć dług z ceny sprzedaży?

Część ceny nie trafia do Ciebie, tylko od razu do wierzyciela. W akcie notarialnym zapisuje się, że kupujący przelewa oznaczoną kwotę na rachunek wspólnoty albo spółdzielni tytułem spłaty zadłużenia, a resztę na Twoje konto. Wierzyciel dostaje pieniądze, Ty różnicę, a kupujący pewność, że po transakcji nikt nie zapuka do niego z wezwaniem.

Potrzebujesz do tego jednej rzeczy: aktualnego zaświadczenia o wysokości zadłużenia na dzień transakcji — dokumentu nazywanego też zaświadczeniem o niezaleganiu z opłatami. Występujesz o nie do zarządu wspólnoty (albo do zarządcy, któremu wspólnota powierzyła obsługę) lub do spółdzielni, najlepiej pisemnie, z prośbą o kwotę główną, odsetki i stan na konkretny dzień. Bez tej kwoty notariusz nie ma czego wpisać do aktu. Poproś o dokument z datą blisko planowanego aktu i zapytaj, do kiedy kwota pozostaje aktualna — zaległość rośnie o odsetki.

Zanim sprzedasz — czego jeszcze możesz spróbować?

Sprzedaż nie jest jedynym wyjściem i nie zawsze najlepszym. Cztery ścieżki, na których nie zarabiamy:

• Wniosek o rozłożenie zaległości na raty i o umorzenie części odsetek do zarządu wspólnoty albo spółdzielni. Zarządy często się zgadzają, jeśli wniosek wpłynie przed skierowaniem sprawy do sądu — a to daje czas na spokojną sprzedaż zamiast sprzedaży pod presją terminu.
• Dodatek mieszkaniowy z gminy, przyznawany na wniosek na zasadach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych. Jeśli rozważasz wniosek o lokal z zasobu gminy, sprawdź najpierw, czym różni się mieszkanie komunalne od najmu socjalnego — to dwie różne formy pomocy, z innymi progami dochodowymi. Nie spłaci starego długu, ale zatrzyma narastanie nowego.
• Nieodpłatna pomoc prawna w punkcie prowadzonym przez powiat — bezpłatna konsultacja przed podpisaniem czegokolwiek.
• Sprzedaż na wolnym rynku z rozliczeniem długu z ceny — dokładnie tym samym mechanizmem, który opisaliśmy wyżej. Trwa dłużej i wymaga kupującego, który zaakceptuje zaświadczenie o zadłużeniu, ale zostawia Ci najwięcej pieniędzy. Jeśli nie masz jeszcze nakazu zapłaty ani wpisu w dziale IV księgi, zacznij właśnie od niej.

Sprzedaż na rynku czy do skupu — ile realnie trwa jedno i drugie?

Rynek wtórny. W 2025 roku średni czas sprzedaży mieszkania — liczony od publikacji ogłoszenia do podpisania aktu notarialnego — wyniósł 122 dni w pięciu największych miastach poza Warszawą, 133 dni w mniejszych miastach i 111 dni w Warszawie (Źródło: dane Metrohouse i Credipass, „Rzeczpospolita”, 1 kwietnia 2026 r., aktualizacja 3 września 2026 r.). To mediana rynku, a nie gwarancja — mieszkanie z zaległością sprzedaje się dłużej, bo część kupujących odpada na etapie dokumentów, a kredytowi odpadają, gdy bank zobaczy hipotekę przymusową.

Skup. U nas przelew następuje w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym — a przy zaległym czynszu „uregulowany” znaczy tyle, że wiadomo, ile dokładnie wynosi dług i kto go dostaje z ceny. Terminu nie dotrzymamy, gdy w księdze pojawi się nowy wpis, gdy zarządca zwleka z zaświadczeniem albo gdy nie wszyscy współwłaściciele stawią się do aktu. Uczciwie: te 7–14 dni (Źródło: warunki 123 Skup Nieruchomości, stan na wrzesień 2026) liczymy od oględzin, a wcześniej jest jeszcze zgłoszenie, wycena i zebranie dokumentów — 122 dni z rynku liczy się od publikacji ogłoszenia, więc obu liczb nie da się porównać wprost.

Druga strona rachunku to cena. Za nieruchomość z hipoteką, zadłużeniem albo zajęciem komorniczym płacimy 70–85% wartości rynkowej; to przedział z naszych ofert z ostatnich 12 miesięcy, a jego szerokość zależy od wysokości długu potwierdzonej zaświadczeniem wierzyciela. Wartość rynkową ustalamy sami, na podstawie cen z danej lokalizacji — to nie jest operat rzeczoznawcy, więc jeśli chcesz porównać naszą ofertę z niezależną wyceną, zamów operat i pokaż go nam. Na rynku wtórnym dostaniesz zwykle więcej, pomniejszone o prowizję pośrednika i o koszt czekania. Jeśli do wpisu hipoteki masz jeszcze kilka miesięcy, a mieszkanie nadaje się do normalnej sprzedaży, ta różnica zwykle przewyższa koszt czekania. Rachunek na liczbach rozpisaliśmy w tekście czy skup nieruchomości się opłaca.

Czy przedawnienie może Cię uratować?

Częściowo — i tylko wobec najstarszej warstwy długu. Roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się po trzech latach (Źródło: art. 118 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Sąd Najwyższy uznał zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną za świadczenia okresowe miesięczne, „co zbliża je do świadczeń czynszowych” (Źródło: wyrok Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., sygn. V CSK 133/08). Uwaga: wyrok przesądza charakter samych zaliczek, a trzyletni termin jest wnioskiem z tej kwalifikacji — o przedawnieniu orzeczenie się nie wypowiada.

Cztery zastrzeżenia. Po pierwsze, termin liczy się osobno dla każdej miesięcznej raty, więc dług nie przedawnia się „w całości” — odpada tylko najstarsza warstwa. Po drugie, niedopłata z rocznego rozliczenia mediów nie jest świadczeniem okresowym i przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po sześciu latach (tak wskazuje komentarz w „Rzeczpospolitej” z 2019 r.; art. 118 Kodeksu cywilnego). Po trzecie, wobec konsumenta przedawnionego roszczenia „nie można domagać się” (art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego), ale sąd może w wyjątkowych przypadkach upływu terminu nie uwzględnić, jeśli wymagają tego względy słuszności (art. 117¹ § 1) — a to, czy właściciel lokalu jest wobec wspólnoty konsumentem, bywa kwestionowane. Po czwarte, wystarczy uznanie długu, ugoda albo wniosek o rozłożenie na raty, żeby bieg terminu zaczął się od nowa. Nie buduj planu na samym przedawnieniu: w sprawach czynszowych przedawniona jest zwykle mniejszość długu. Mechanizm na etapie egzekucji opisaliśmy w tekście o tym, po ilu latach przedawnia się dług u komornika.

Co zrobić w tym tygodniu — pięć kroków

1. Wystąp o zaświadczenie o wysokości zadłużenia do zarządu wspólnoty albo do spółdzielni. Poproś o rozbicie na kwotę główną i odsetki oraz o stan na konkretny dzień. Bez tej kartki nie da się nic policzyć ani rozliczyć u notariusza.
2. Sprawdź swoją księgę wieczystą w Elektronicznych Księgach Wieczystych — dział III (ostrzeżenia, w tym o egzekucji) i dział IV (hipoteki). Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo bez założonej księgi, ten test nie zadziała: hipoteki tam nie będzie, ale zajęcie i licytacja są możliwe. Wtedy jedynym źródłem informacji są spółdzielnia i pismo od komornika.
3. Sprawdź datę doręczenia na korespondencji z sądu. Termin biegnie od doręczenia, nie od dnia, w którym otworzysz kopertę.
4. Policz dwie warstwy długu — zaliczki starsze niż trzy lata i niedopłaty z rozliczeń rocznych, które przedawniają się dopiero po sześciu. Ugoda i wniosek o raty przerywają bieg terminu, więc warto wiedzieć, co podpisujesz, zanim to podpiszesz. To nie znaczy, że ugoda jest zła — dla wielu osób raty są tańsze niż sprzedaż i pozwalają zatrzymać mieszkanie.
5. Zbierz dokumenty do sprzedaży: podstawę nabycia, numer księgi wieczystej albo zaświadczenie ze spółdzielni, zaświadczenie o zadłużeniu i zaświadczenie z rejestru mieszkańców o osobach zameldowanych. Z tym kompletem wycena zajmuje 24 godziny.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy można sprzedać mieszkanie z zaległym czynszem?

Tak. Zaległe opłaty są długiem osobistym właściciela, a nie obciążeniem lokalu, więc do sprzedaży nie potrzebujesz zgody wspólnoty ani spółdzielni. Dług spłaca się z ceny: część kwoty kupujący przelewa bezpośrednio wierzycielowi, resztę sprzedającemu. Wyjątkiem jest spółdzielcze prawo lokatorskie, które jest niezbywalne (art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Jeżeli obok długu masz w mieszkaniu lokatora, który nie chce się wyprowadzić, to osobny problem — rozpisaliśmy go w tekście o tym, co realnie można zrobić z mieszkaniem zajętym przez lokatora bez tytułu prawnego.

Czy zadłużenie mieszkania przechodzi na nowego właściciela?

Nie, dopóki nie zostało zabezpieczone hipoteką. Po wpisie hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości „bez względu na to, czyją stała się własnością” (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a hipotekę przymusową uzyskuje się na podstawie tytułu wykonawczego (art. 109 ust. 1 tej ustawy).

Czy potrzebuję zgody banku, jeśli mam też kredyt hipoteczny?

Przy kredycie hipotecznym potrzebna jest promesa banku określająca kwotę do spłaty i warunki wykreślenia hipoteki — bank nie zgadza się na samą sprzedaż, tylko wskazuje, ile i na jaki rachunek ma trafić z ceny. Zaległość czynszową rozlicza się wtedy równolegle, jako drugi przelew wskazany w akcie. Kolejność zaspokojenia zależy od tego, które obciążenie jest wpisane w księdze wieczystej i z jakim pierwszeństwem.

Co, jeśli wspólnota albo spółdzielnia nie chce wydać zaświadczenia o zadłużeniu?

Złóż wniosek na piśmie, z potwierdzeniem daty złożenia, i poproś o kwotę na wskazany dzień. Jeśli dokumentu nadal nie ma, notariusz może oprzeć rozliczenie na oświadczeniu sprzedającego i na zabezpieczeniu części ceny do czasu przedstawienia zaświadczenia — to rozwiązanie umowne, które trzeba uzgodnić z kupującym przed aktem.

Ile mam czasu na sprzeciw od nakazu zapłaty za czynsz?

Dwa tygodnie od doręczenia nakazu wydanego w postępowaniu upominawczym, gdy doręczenie następuje w kraju. Przy nakazie w postępowaniu nakazowym doręczonym na terytorium Unii Europejskiej środkiem zaskarżenia są zarzuty, a termin to miesiąc (art. 480² § 2 pkt 1 i 3 Kodeksu postępowania cywilnego). Termin biegnie od doręczenia, nie od daty na nakazie.

Czy mogę sprzedać mieszkanie po zajęciu komorniczym?

Sprzedaż jest ważna, ale nie zatrzymuje egzekucji: rozporządzenie nieruchomością po zajęciu „nie ma wpływu na dalsze postępowanie”, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika (art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Realne okno na swobodną sprzedaż zamyka się przed zajęciem, nie po nim.

Czy mogę oddać mieszkanie w zamian za spłatę zadłużenia?

„Oddanie za dług” nie jest osobną instytucją — prawnie to zwykła sprzedaż, w której cena jest pomniejszona o przejmowane zobowiązania, albo przeniesienie własności w miejsce świadczenia (art. 453 Kodeksu cywilnego). Uważaj na dwie rzeczy: cena rażąco odbiegająca od wartości otwiera drogę do skargi pauliańskiej (art. 527 Kodeksu cywilnego), a sam dług czynszowy i tak nie przechodzi na nabywcę, dopóki nie zostanie przejęty umową za zgodą wierzyciela.

Ile płacicie za mieszkanie z zaległym czynszem?

Za nieruchomość z hipoteką, zadłużeniem albo zajęciem komorniczym płacimy 70–85% wartości rynkowej, a szerokość tego przedziału zależy od wysokości długu potwierdzonej zaświadczeniem wierzyciela (Źródło: na podstawie ofert złożonych przez 123 Skup Nieruchomości, stan na wrzesień 2026, okres wrzesień 2025 – sierpień 2026). Przelew następuje w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym (Źródło: warunki 123 Skup Nieruchomości, stan na wrzesień 2026). Ofert innych firm nie wyceniamy — porównaj je samodzielnie.

Źródła i odniesienia prawne

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232) — art. 16 ust. 1 i 2: tekst jednolity w ISAP.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 889) — art. 4 ust. 6 i 6¹, art. 9 ust. 3, art. 17¹⁰: tekst jednolity w ISAP.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468) — art. 20, art. 480² § 2 pkt 1 i 3, art. 492 § 1, art. 930 § 1, 3 i 4: tekst jednolity w ISAP.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341) — art. 65 ust. 1, art. 109 ust. 1, art. 110: tekst jednolity w ISAP.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795) — art. 117 § 2¹, art. 117¹, art. 118, art. 453, art. 481 § 2, art. 519, art. 527, art. 534: tekst jednolity w ISAP.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1228) — art. 13 ust. 1 i 2, art. 19 ust. 2 i 4: tekst jednolity w ISAP.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych: akt w ISAP.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., sygn. V CSK 133/08 (charakter zaliczek na koszty zarządu): treść orzeczenia w bazie SAOS.
• Dane o czasie sprzedaży mieszkań: Metrohouse i Credipass za „Rzeczpospolitą”, 1 kwietnia 2026 r. (aktualizacja 3 września 2026 r.): artykuł.
• Dane o czasie trwania postępowań sądowych w 2025 r.: Ministerstwo Sprawiedliwości za „Rzeczpospolitą”, 10 marca 2026 r.: artykuł.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — sprawdzenie działu III i IV: ekw.ms.gov.pl.

Opublikowano 4 września 2026 r. Stan prawny sprawdzony u źródła 4 września 2026 r. na podstawie wskazanych tekstów jednolitych. Artykuł ma charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie był weryfikowany przez prawnika — w indywidualnej sprawie skonsultuj się z adwokatem lub radcą prawnym. Widzisz błąd albo nieaktualny przepis? Napisz do nas, poprawimy tekst i odnotujemy zmianę.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.