Sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą — ile masz czasu [2026]

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia. Mówimy to wprost, bo przy tym temacie nasz interes jest oczywisty: im bardziej boisz się licytacji, tym atrakcyjniej wypada oferta gotówkowa. Dlatego przy każdym przepisie podajemy numer artykułu, a przy każdej liczbie źródło — żebyś mógł sprawdzić nas u źródła zamiast wierzyć nam na słowo. Fragmenty o naszej własnej ofercie oznaczamy osobno. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny: wrzesień 2026.

Dostałeś z sądu odpis wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości albo zawiadomienie o zajęciu i wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. W głowie masz dwa pytania naraz: ile mam czasu, zanim mieszkanie pójdzie z młotka, i czy jak sam je sprzedam, to zostanie mi cokolwiek z pieniędzy.

Poniżej rozkładamy sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą na cztery rzeczy w tej kolejności: czy wolno ci jeszcze sprzedać, dlaczego sprzedaż sama z siebie nic nie załatwia, ile realnie masz czasu i co zostaje z nadwyżki. Czego tu nie ma: obrony przed samym tytułem wykonawczym, egzekucji z wynagrodzenia i rachunku bankowego oraz gotowej liczby „licytacja zabiera średnio X procent wartości” — wyjaśniamy niżej, dlaczego takiej liczby nie podaje żadne dostępne badanie.

Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?

Tak. Zajęcie nie odbiera ci własności i nie odbiera prawa do rozporządzania nieruchomością. Notariusz sporządzi akt, sąd przepisze własność, umowa będzie ważna. Właścicielem przestajesz być dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz licytanta — dopiero to postanowienie przenosi własność, co wprost mówi art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Do tej chwili mieszkanie jest twoje i możesz je sprzedać.

Problem polega na tym, że „wolno sprzedać” i „sprzedaż coś zmienia” to w egzekucji z nieruchomości dwie różne sprawy. I właśnie tego brakowało nam w tekstach, które przeczytaliśmy, przygotowując ten artykuł.

Dlaczego sama sprzedaż nie zatrzymuje licytacji?

Bo tak stanowi art. 930 § 1 k.p.c.: rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne są ważne tak wobec ciebie, jak i wobec kupującego.

Przetłumaczone na praktykę: jeżeli sprzedasz zajęte mieszkanie, a wierzyciel nie zostanie zaspokojony i nie cofnie wniosku, komornik prowadzi licytację dalej — tyle że licytuje już mieszkanie kupującego. Ten sam artykuł domyka pułapkę z trzech innych stron:

• § 3 — obciążenie nieruchomości przez dłużnika po zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym są nieważne, a hipoteka przymusowa wpisana po zajęciu nie korzysta z pierwszeństwa przewidzianego dla należności hipotecznych. Nie da się więc „zabezpieczyć” kupującego hipoteką po fakcie.
• § 4 — oddanie zajętej nieruchomości w najem, dzierżawę, leasing lub użyczenie jest bezskuteczne wobec nabywcy licytacyjnego. Wynajęcie mieszkania nie zbuduje ci ochrony przed licytacją.
• § 1¹ — gdy wierzyciele kupującego zajmą tę samą nieruchomość, ich postępowanie zostaje zawieszone na czas twojego, a po uprawomocnieniu przysądzenia własności — umorzone.
• § 2 — nieważne są też rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością, a więc wyposażeniem objętym zajęciem.

Dlatego uczciwa odpowiedź brzmi: sprzedaż zajętego mieszkania ma sens wyłącznie wtedy, gdy jest skoordynowana ze spłatą wierzyciela. Kupujący, który wie, co robi, nie zapłaci ci ceny „do ręki” — zapłaci wprost na konto komornika albo wierzyciela, w kwocie wynikającej z zaświadczenia o stanie zadłużenia, a resztę przekaże tobie. Kupujący, który tego nie wie, straci mieszkanie, a odzyskanie ceny zostanie mu wyłącznie jako roszczenie wobec ciebie — czyli wobec osoby, która przed chwilą nie miała z czego spłacić długu.

Ile realnie masz czasu od zajęcia do licytacji?

Krótka odpowiedź: co najmniej około dwóch miesięcy od wezwania do zapłaty, licząc same terminy ustawowe. Nie ma publicznej statystyki mówiącej, ile w Polsce trwa egzekucja z nieruchomości od zajęcia do pierwszej licytacji — ani u Krajowej Rady Komorniczej, ani w sprawozdawczości Ministerstwa Sprawiedliwości. Każdy, kto podaje tu „średnio kilkanaście miesięcy”, robi to bez źródła. Da się natomiast policzyć minimum ustawowe, czyli najkrótszą drogę, jakiej przepisy nie pozwalają skrócić. Ta liczba jest ważniejsza, bo wyznacza najgorszy scenariusz, a nie przeciętny.

1. Dwa tygodnie na zapłatę. Po wniosku wierzyciela komornik wzywa cię do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania — art. 923 k.p.c.
2. Dwa tygodnie przed samym opisem. Zawiadomienia uczestników i obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed jego rozpoczęciem — art. 945 § 3 k.p.c. Ten termin łatwo przeoczyć, a wydłuża drogę do licytacji.
3. Opis i oszacowanie. Dopiero po upływie terminu z wezwania, i tylko na wniosek wierzyciela, komornik przystępuje do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości — art. 942 k.p.c.
4. Dwa tygodnie na zaskarżenie opisu i oszacowania, liczone od dnia jego ukończenia — art. 950 k.p.c. Opis musi się uprawomocnić, zanim wyznaczony zostanie termin licytacji.
5. Dwa tygodnie po uprawomocnieniu opisu. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję — art. 952 § 1 k.p.c.
6. Dwa tygodnie na obwieszczenie. Obwieszczenie o licytacji ogłasza się co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem, między innymi na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej — art. 955 § 1 k.p.c.

Policz sam, ale ostrożnie: terminy z punktu piątego i szóstego mogą biec równolegle, bo obwieszczenie wolno ogłosić w tych samych dwóch tygodniach, które muszą upłynąć po uprawomocnieniu opisu. Nawet przy takim liczeniu od wezwania do zapłaty do pierwszej licytacji nie minie mniej niż około dwóch miesięcy, a realnie jest to więcej, bo pomiędzy tymi terminami komornik musi jeszcze zlecić biegłemu wycenę, sporządzić opis, doręczyć dokumenty i poczekać na wniosek wierzyciela o wyznaczenie licytacji. To jest twoje okno. Nie planuj w nim sprzedaży „na spokojnie” — planuj ją jak transakcję z terminem.

Jedna zmiana, o której warto wiedzieć — ale z zastrzeżeniem, które decyduje o tym, czy w ogóle cię dotyczy. W obecnym brzmieniu art. 952 § 2 k.p.c. komornik sprzedaje zajętą nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda licytacji publicznej; przy kilku wierzycielach wystarczy żądanie któregokolwiek z nich. Ale nowelizacja, która to wprowadziła, weszła w życie 5 grudnia 2025 roku i zawiera przepis przejściowy: do egzekucji z nieruchomości wszczętych i niezakończonych przed tym dniem stosuje się przepisy dotychczasowe, w których e-licytacja odbywała się na żądanie wierzyciela — podał serwis WNP.PL, relacjonując wejście zmiany w życie. Jeśli twoja egzekucja ruszyła wcześniej, obowiązuje cię stary tryb. Data wszczęcia egzekucji to pytanie do komornika, nie do domysłu.

Tryb ma znaczenie dla zasięgu ogłoszenia: e-licytacja jest widoczna w całym kraju. Nie przesadzajmy jednak z obrazkiem tłumu licytantów — spośród 78 tysięcy e-licytacji przeprowadzonych przez pięć lat działania portalu, do marca 2025 roku, tylko 100 miało ponad stu licytantów, a rekord to 419 przystąpień, wg Krajowej Rady Komorniczej za serwisem Prawo.pl. To wyjątki, nie reguła.

Jak zatrzymać licytację komorniczą?

Licytację zatrzymuje umorzenie albo zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Drogi są co najmniej cztery i tylko jedna z nich prowadzi przez sprzedaż mieszkania — mówimy to wprost, bo na pozostałych nie zarabiamy.

• Spłata wierzyciela i jego wniosek o umorzenie. Organ egzekucyjny umorzy postępowanie w całości lub części na wniosek, jeżeli zażąda tego wierzyciel — art. 825 pkt 1 k.p.c. Ten sam punkt zawiera zastrzeżenie: w sprawach, w których egzekucję wszczęto z urzędu albo na żądanie uprawnionego organu, wniosek wierzyciela wymaga zgody sądu lub tego organu. Przy egzekucji alimentów sama spłata i wniosek mogą więc nie wystarczyć.
• Ogłoszenie upadłości konsumenckiej. Postępowanie egzekucyjne skierowane do majątku wchodzącego w skład masy upadłości, wszczęte przed dniem ogłoszenia upadłości, ulega zawieszeniu z mocy prawa z dniem jej ogłoszenia, a po uprawomocnieniu się postanowienia o ogłoszeniu upadłości — umarza się z mocy prawa (art. 146 ust. 1 Prawa upadłościowego). Uwaga na wyjątek z tego samego ustępu: zawieszenie nie stoi na przeszkodzie przysądzeniu własności, jeżeli przybicia prawomocnie udzielono przed ogłoszeniem upadłości, a nabywca wpłaci cenę w terminie. To droga, która nie wymaga sprzedaży mieszkania, choć mieszkanie i tak wejdzie do masy upadłości — decyzja należy do doradcy restrukturyzacyjnego albo prawnika, nie do firmy skupowej.
• Zawieszenie postępowania na wniosek wierzyciela. Organ egzekucyjny zawiesza postępowanie na wniosek wierzyciela, chyba że wniosek zmierza jedynie do przedłużenia postępowania — art. 820 § 1 k.p.c. To nie kończy egzekucji, ale kupuje czas na sfinalizowanie sprzedaży i bywa łatwiejsze do uzgodnienia z wierzycielem niż od razu umorzenie.
• Powództwo przeciwegzekucyjne z art. 840 k.p.c. z wnioskiem o zabezpieczenie — gdy kwestionujesz sam obowiązek stwierdzony tytułem wykonawczym. Osobna sprawa sądowa, tu jej nie opisujemy.

Poniżej rozwijamy wyłącznie pierwszą z tych dróg, bo to ona wiąże się ze sprzedażą. Jeśli sprawa dotyczy egzekucji długu, którego istnienie kwestionujesz albo który już spłaciłeś, zacznij od prawnika, nie od ogłoszenia sprzedaży. Trafiliśmy do osobnego tekstu o przedawnieniu długu u komornika, jeśli to twój przypadek.

Stąd realna kolejność działań, jeśli chcesz sprzedać mieszkanie sam:

1. Weź od komornika zaświadczenie o stanie zadłużenia na konkretny dzień — z rozbiciem na należność główną, odsetki, koszty postępowania i opłatę egzekucyjną. Bez tej kwoty nie ustalisz, ile ci zostanie, i nie zbudujesz warunków umowy.
2. Ustal, ilu jest wierzycieli. Do egzekucji z tej samej nieruchomości mogą przyłączać się kolejni (art. 930 § 1 k.p.c.). Spłata jednego nie kończy sprawy, jeśli drugi też prowadzi egzekucję.
3. Sprawdź dział IV księgi wieczystej. Hipoteka to odrębna sprawa od egzekucji: nawet po umorzeniu postępowania zostaje wierzyciel hipoteczny, który może wszcząć własne.
4. Zapisz w umowie mechanizm zapłaty. Cena idzie w części wprost na rachunek komornika albo wierzyciela, w kwocie z zaświadczenia, a wydanie nieruchomości i wypłata reszty następują po potwierdzeniu umorzenia. Bez tego kupujący nie ma żadnej ochrony, a ty nie masz pewności, że licytacja rzeczywiście się nie odbędzie.

Nie ma tu skrótu w postaci „darowizny dla rodziny” ani sprzedaży za symboliczną kwotę: poza art. 930 k.p.c. w tle stoi skarga pauliańska z art. 527 i art. 528 Kodeksu cywilnego.

Ile kosztuje zwłoka — 3%, 5% czy 10% opłaty egzekucyjnej?

To jest miejsce, w którym data ma wymierną cenę — wszystkie stawki poniżej podajemy wg ustawy o kosztach komorniczych, a w rozmowach z klientami widzimy, że pytanie o nie pada zwykle po upływie miesięcznego terminu. Opłatę egzekucyjną reguluje ustawa z 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych i przewiduje trzy różne stawki w zależności od tego, kiedy i jak dług zostanie zaspokojony. W skrócie: 3% przy wpłacie do rąk komornika w ciągu miesiąca, 5% przy umorzeniu na wniosek wierzyciela i 10% w każdym pozostałym układzie.

Drugi wiersz tabeli — umorzenie na wniosek wierzyciela jako zasada — jest tu najważniejszy, bo tłumaczy zachowanie wierzycieli: jeżeli nie da się wykazać porozumienia w ciągu miesiąca od zawiadomienia, to wierzyciel płaci 5% za wycofanie się z egzekucji, wg art. 29 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych. Dlatego wniosek o umorzenie bywa przedmiotem negocjacji, a nie formalnością — i dlatego warto ustalić z nim ten koszt, zanim podpiszesz umowę sprzedaży.

Do tego dwa zastrzeżenia, o których łatwo zapomnieć. Po pierwsze, opłaty stosunkowe w sprawie nie mogą być, wg art. 25 ust. 1 tej ustawy, niższe niż 150 złotych ani wyższe niż 50 000 złotych — art. 25 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych; przy dużym długu ten limit realnie ogranicza rachunek. Po drugie, kwota wpłacona wierzycielowi bezpośrednio przez dłużnika nie stanowi wyegzekwowanego świadczenia (art. 27 ust. 3) — dlatego sposób, w jaki rozliczysz cenę sprzedaży, wpływa na to, jaka opłata w ogóle powstanie. To jest pytanie do komornika prowadzącego twoją sprawę, zadane przed podpisaniem umowy, a nie po.

Osobno idą wydatki: wynagrodzenie biegłego za wycenę nieruchomości, koszty ogłoszeń i opłaty sądowe to wydatki w toku postępowania (art. 6 ustawy o kosztach komorniczych), pokrywane najpierw z zaliczki wierzyciela, a ostatecznie obciążające dłużnika. Nie ma jednej ustawowej „opłaty za opis i oszacowanie” — kto podaje ci taką kwotę jako stałą, zmyśla ją.

Za ile najmniej mieszkanie może pójść z licytacji?

Cena wywołania nie jest ceną rynkową i nie jest ceną, jaką sąd uzna za sprawiedliwą. To ustawowy próg, poniżej którego nikt nie może kupić.

• Pierwsza licytacja: trzy czwarte sumy oszacowania. „Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania” — art. 965 k.p.c.
• Druga licytacja: dwie trzecie sumy oszacowania, i jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość. Druga licytacja nie odbywa się automatycznie — komornik wyznacza ją na wniosek wierzyciela (art. 983 k.p.c.).
• Rękojmia licytanta: jedna dziesiąta sumy oszacowania, składana najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg — art. 962 § 1 k.p.c.

Te progi ukrywają dwie rzeczy. Punktem odniesienia jest suma oszacowania z opisu biegłego, a nie cena, za jaką sprzedałbyś mieszkanie na wolnym rynku dzisiaj — jeśli wycena powstała rok wcześniej, dystans do realnej wartości jest większy, niż wynika z ułamka. I próg mówi, ile najmniej trzeba zapłacić, a nie ile faktycznie płacą licytanci.

Nie istnieje dostępne badanie, które podawałoby, o ile procent ceny osiągane na licytacjach komorniczych odbiegają od cen rynkowych. Nagłówki w rodzaju „mieszkanie 30 procent taniej” są przeliczeniem ustawowego progu dwóch trzecich, a nie zmierzonym dyskontem — stan na wrzesień 2026. Jeżeli ktoś podaje ci taki procent jako fakt, poproś o źródło — my nie mamy takiego, które dałoby się zacytować, więc go nie podajemy.

Za to wiadomo, jak rzadko zajęcie kończy się sprzedażą. W 2025 roku komornicy zajęli 129 333 nieruchomości i sprzedali 7 377, co daje skuteczność na poziomie około 5,7% — Dane: Krajowa Rada Komornicza w opracowaniu portalu RynekPierwotny.pl, za serwisem RegioDom z lipca 2026 roku, stan na wrzesień 2026. Sprzedaż w drodze licytacji elektronicznej odpowiadała w tym samym roku za 2 666 transakcji. Zwróć uwagę na rozbieżność w samym źródle: portal podaje ich udział jako „ponad 40 proc.”, choć z jego własnych liczb wychodzi około 36% (2 666 z 7 377) — opracowanie własne na podstawie danych Krajowej Rady Komorniczej. Zestawienie opiera się na sprawozdaniach MS-Kom23 i nie obejmuje danych z dwunastu kancelarii komorniczych — podajemy to zastrzeżenie, bo bez niego liczby wyglądałyby na pełniejsze, niż są.

Ta pierwsza proporcja bywa czytana jako pocieszenie („pewnie się nie sprzeda”). Nie jest. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji (art. 985 § 1 k.p.c.). Dostajesz więc półroczną karencję — ale dług, odsetki i koszty zostają, a wierzyciel może po tym czasie zacząć od nowa.

A podatek? Sprzedaż licytacyjna też jest odpłatnym zbyciem

To jest pozycja, o której nie przypomina ani komornik, ani plan podziału — a potrafi skonsumować całą nadwyżkę. Sprzedaż nieruchomości, także przymusowa w drodze licytacji, jest odpłatnym zbyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś mieszkanie, nie upłynęło pięć lat, powstaje przychód do opodatkowania.

Podatek wynosi, wg ustawy o PIT, 19% podstawy obliczenia, którą jest dochód, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty jego uzyskania i powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych — art. 30e ustawy o PIT. Liczy się go od ceny sprzedaży i kosztu nabycia, a nie od tego, co zostało ci po spłacie wierzycieli. Zobowiązanie podatkowe powstaje poza planem podziału i rozliczasz je sam, w zeznaniu PIT-39 za rok sprzedaży.

Trzy wyjątki do sprawdzenia w swojej sytuacji: przy mieszkaniu ze spadku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT); gdy mieszkanie dostałeś w darowiźnie albo spadku, koszty ustala się według art. 22 ust. 6d; przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe może uruchomić ulgę z art. 21 ust. 1 pkt 131. To pytanie do urzędu skarbowego albo doradcy podatkowego, nie do nas.

Co dzieje się z nadwyżką po licytacji i kiedy ją dostaniesz?

Nadwyżka wraca do ciebie. Nie od razu, nie w dniu licytacji i nie automatycznie na konto — ale wraca, i warto wiedzieć, przez ile bramek musi przejść.

Pieniądze z licytacji dzieli się w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Komornik sporządza go niezwłocznie po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności oraz postanowienia w przedmiocie kosztów — art. 1035 k.p.c. W planie wymienia się sumę ulegającą podziałowi, wierzytelności i prawa uczestników, sumę przypadającą każdemu z nich oraz prawa, które wygasły wskutek przysądzenia własności (art. 1024 § 1 k.p.c.).

Kolejność zaspokojenia ustala art. 1025 § 1 k.p.c. i jest zamknięta:

1. koszty egzekucyjne, bez kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika;
2. należności alimentacyjne wymagalne, a w kategorii 2a także przyszłe;
3. należności za pracę, renty odszkodowawcze, roszczenia pokrzywdzonych i koszty pogrzebu;
4. należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku;
5. należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji;
6. pozostałe należności za pracę;
7. należności podatkowe według Ordynacji podatkowej (kategoria 8 jest uchylona);
8. należności wierzycieli prowadzących egzekucję;
9. inne należności, a po nich dopiero kary pieniężne oraz grzywny sądowe i administracyjne (art. 1025 § 2 k.p.c.).

Zapamiętaj zwłaszcza zastrzeżenie z kategorii piątej: prawo, które obciążyło nieruchomość dopiero po wpisie o wszczęciu egzekucji, tego pierwszeństwa nie ma — co domyka regułę z art. 930 § 3 k.p.c.

Jest jeszcze przepis, który realnie zmniejsza to, co zostaje: w równym stopniu z należnością główną zaspokaja się odsetki i koszty postępowania (art. 1025 § 3 k.p.c.). Licząc nadwyżkę, nie licz samego kapitału długu.

Warto wiedzieć, skąd bierze się prawo do nadwyżki, bo w Kodeksie nie ma przepisu, który przyznawałby ją dłużnikowi wprost. Wynika ona z tego, że katalog z art. 1025 § 1 jest zamknięty i dłużnika w nim nie ma: to, czego żadna z kategorii nie obejmuje, po prostu pozostaje w jego majątku. Kodeks traktuje go przy tym jako adresata planu — odpis planu podziału doręcza się dłużnikowi, osobom uczestniczącym w podziale oraz innym osobom, które zgłosiły swój udział (art. 1027 § 1 k.p.c.). Praktykę wypłaty opisuje też Dziennik Gazeta Prawna w tekście z marca 2026 roku.

Dwie rzeczy, których to nie oznacza. Nadwyżka jest zwykłym składnikiem twojego majątku — może zostać zajęta w innej egzekucji tego samego dnia, w którym zostanie ci przyznana. I nie znika niezaspokojona część długu: art. 1000 § 1 k.p.c. gasi hipotekę, ale nie wierzytelność, która była nią zabezpieczona; ta zostaje jako dług osobisty w części, która nie znalazła pokrycia w cenie.

Na plan podziału przysługują zarzuty w terminie dwóch tygodni od dnia jego doręczenia (art. 1027 § 2 k.p.c.). Jeżeli nikt ich nie wniesie, organ egzekucyjny przystępuje do wykonania planu; wniesienie zarzutów wstrzymuje wykonanie tylko w tej części, której dotyczą (art. 1028 § 1 k.p.c.). Plan w zakresie sum podlegających wypłacie wywiera po uprawomocnieniu skutek na dzień jego sporządzenia (art. 1028 § 5 k.p.c.).

Praktyczny wniosek: między młotkiem a przelewem stoi uprawomocnienie przybicia, zapłata ceny przez nabywcę, postanowienie o przysądzeniu własności, jego uprawomocnienie, sporządzenie planu podziału i dwa tygodnie na zarzuty. To dlatego dłużnicy, którzy liczą na „nadwyżkę na koncie w przyszłym miesiącu”, zwykle się przeliczają.

Co licytacja robi z hipoteką, najmem i meldunkiem?

W skrócie: hipoteka wygasa, ale dług nie; najem zawarty przed zajęciem przechodzi na nabywcę; meldunek nie daje żadnego tytułu do lokalu. Szczegóły niżej. Ten sam mechanizm poza egzekucją — gdy saldo kredytu przewyższa cenę — rozkładamy w tekście o tym, jak sprzedać nieruchomość z hipoteką wyższą niż jej wartość.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia — art. 1000 § 1 k.p.c. Hipoteka znika z księgi, ale wierzytelność nią zabezpieczona wchodzi do planu podziału w piątej kategorii z art. 1025 § 1. Jeżeli w grę wchodzi kredyt hipoteczny i chcesz sprzedać przed egzekucją, opisaliśmy to osobno w tekście o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

Od tej zasady są wyjątki, o których warto wiedzieć, zanim uznasz, że licytacja „czyści” mieszkanie do zera. W mocy pozostają bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli oraz służebność przesyłu (art. 1000 § 2 k.p.c.). W mocy zostają też — pod warunkami z art. 1000 § 3 — użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia; w tym ostatnim wypadku wartość tych praw zostaje jednak zaliczona na cenę nabycia, a więc pomniejsza sumę idącą do podziału.

Osobno traktowane są prawa spółdzielcze: ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu nie wygasają, tylko przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w odrębną własność lokalu albo we własność domu jednorodzinnego (art. 1000 § 4 k.p.c.).

Najem zawarty przed zajęciem nie znika. Z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy; umowę na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata może wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia postanowienia, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje krótszego — art. 1002 k.p.c. Bezskuteczne wobec nabywcy jest tylko oddanie nieruchomości w najem, dzierżawę, leasing lub użyczenie po zajęciu (art. 930 § 4 k.p.c.).

A wyprowadzka? Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń, i to bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności (art. 999 § 1 k.p.c.). Nie znaczy to jednak eksmisji „na bruk” z dnia na dzień: wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, gdy z tytułu wykonawczego nie wynika uprawnienie do najmu socjalnego ani prawo do lokalu zamiennego, komornik usuwa dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać — art. 1046 § 4 k.p.c.; komornik nie może wstrzymać się z czynnością, jeżeli ktokolwiek wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia (§ 5). Meldunek niczego tu nie zmienia — jest czynnością ewidencyjną, a nie tytułem do lokalu.

Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens — i co proponujemy my

Trzy dokumenty do zdobycia w tym tygodniu

1. Zaświadczenie od komornika o stanie zadłużenia na konkretny dzień, z rozbiciem na należność główną, odsetki, koszty i opłatę egzekucyjną. Zapytaj przy okazji o trzy rzeczy: kiedy wszczęto egzekucję (to przesądza, czy obowiązuje cię tryb e-licytacji), czy opis i oszacowanie już się uprawomocniło i czy jest wyznaczony termin licytacji. To one mówią, w którym miejscu osi czasu jesteś.
2. Aktualny odpis księgi wieczystej — dział III (ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji, służebności, prawa dożywotnika) i dział IV (hipoteki). To lista wszystkiego, co będzie musiało zostać rozliczone z ceny, i jedyny sposób, żeby dowiedzieć się o wierzycielu, o którym zapomniałeś.
3. Odpis opisu i oszacowania, jeśli już powstał. Zawiera sumę oszacowania, od której liczy się cena wywołania i rękojmia. Jeżeli uważasz wycenę za zaniżoną, termin na zaskarżenie wynosi dwa tygodnie od ukończenia opisu i jest nieprzywracalny w trybie zwykłym.

Jeśli twoja sprawa dotyczy zaległości czynszowych i nie doszło jeszcze do egzekucji, opisaliśmy osobno sprzedaż mieszkania z zaległym czynszem — tam zaczyna się ścieżka, która kończy się właśnie tym, co czytasz.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego: art. 930 (rozporządzenie nieruchomością po zajęciu), art. 825 (umorzenie postępowania na wniosek), art. 923 (wezwanie do zapłaty), art. 942 (przystąpienie do opisu i oszacowania), art. 950 (termin zaskarżenia opisu i oszacowania), art. 952 (termin licytacji, licytacja elektroniczna), art. 955 (obwieszczenie o licytacji).
• Kodeks postępowania cywilnego, licytacja i przysądzenie: art. 962 (rękojmia), art. 965 (cena wywołania na pierwszej licytacji), art. 983 (cena wywołania na drugiej licytacji), art. 998 (postanowienie o przysądzeniu własności), art. 999 (skutki przysądzenia), art. 1000 (wygaśnięcie praw i wyjątki).
• Kodeks postępowania cywilnego, podział sumy uzyskanej z egzekucji: art. 1023, art. 1024, art. 1025 (kolejność zaspokojenia), art. 1027 (doręczenie planu i zarzuty), art. 1028 (wykonanie planu), art. 1031 (wypłata sum), art. 1035 (termin sporządzenia planu podziału).
• Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych: art. 25 (limity opłat stosunkowych), art. 27 (opłata stosunkowa i jej obniżona stawka), art. 28 (opłaty minimalne), art. 29 (opłata przy umorzeniu), art. 6 (katalog wydatków).
• Kodeks postępowania cywilnego, pozostałe przepisy przywołane w tekście: art. 820 (zawieszenie postępowania na wniosek wierzyciela), art. 945 (zawiadomienia i obwieszczenia o terminie opisu), art. 985 (umorzenie po drugiej licytacji i sześciomiesięczna karencja), art. 1002 (wstąpienie nabywcy w stosunek najmu), art. 1046 (opróżnienie lokalu mieszkalnego), art. 840 (powództwo przeciwegzekucyjne).
• Kodeks cywilny — art. 527 (uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną wobec wierzyciela) i art. 528 (czynność nieodpłatna).
• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. — Prawo upadłościowe: art. 146 (zawieszenie i umorzenie egzekucji z mocy prawa).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 (sprzedaż nieruchomości jako źródło przychodu, liczenie pięciu lat przy spadku), art. 30e (stawka podatku i podstawa obliczenia), art. 21 ust. 1 pkt 131 (ulga mieszkaniowa), art. 22 ust. 6d (koszty przy nabyciu nieodpłatnym).
• Wejście w życie nowelizacji o pierwszeństwie licytacji elektronicznej (5 grudnia 2025 r.) i jej przepis przejściowy: WNP.PL, grudzień 2025 r.
• Dane o zajęciach, sprzedażach i e-licytacjach nieruchomości w 2025 roku: Krajowa Rada Komornicza w opracowaniu portalu RynekPierwotny.pl, za serwisem RegioDom z lipca 2026 r. oraz Portalem Samorządowym z lipca 2026 r.
• Statystyki portalu e-licytacji za pięć lat jego działania, do marca 2025 r., w tym rekordowa frekwencja licytantów: Krajowa Rada Komornicza, za serwisem Prawo.pl z marca 2025 r.
• Praktyka wypłaty nadwyżki po licytacji: Dziennik Gazeta Prawna, marzec 2026 r.

Tekst przygotował zespół redakcyjny 123 Skup Nieruchomości. Przepisy przywołane w tekście sprawdziliśmy w treści ustaw i podajemy numery artykułów po to, żeby dało się nas skontrolować. Tekst nie stanowi porady prawnej — opisuje przepis, a nie twoją sprawę. Publikacja: 9 września 2026. Stan prawny: wrzesień 2026. Brzmienia przepisów podajemy za serwisem arslege.pl, bo Internetowy System Aktów Prawnych i Dziennik Ustaw nie udostępniają treści do automatycznego pobrania; przy sprawie o dużej wartości potwierdź je w tekście urzędowym. Postępowanie egzekucyjne toczy się szybciej, niż czyta się artykuły — jeśli masz już wyznaczony termin licytacji, potwierdź stan sprawy bezpośrednio u komornika prowadzącego. Jeśli sprawa jest dla ciebie kosztowna, a nie stać cię na prawnika, sprawdź punkt nieodpłatnej pomocy prawnej w swoim powiecie — porada jest bezpłatna i udziela jej osoba, która nie kupuje nieruchomości. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.