Kredyt wyższy niż wartość mieszkania — jak sprzedać nieruchomość z hipoteką przewyższającą cenę

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia. Mówimy to wprost, bo przy tym temacie nasz interes jest szczególnie widoczny: im mniej wierzysz, że dasz radę sprzedać samodzielnie, tym lepiej wypada oferta gotówkowa. Ramka oznaczona jako materiał handlowy to nasza oferta. Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — opisuje przepis, a nie twoją sprawę. Brzmienia przepisów cytujemy za zewnętrznymi serwisami prawnymi, bo Dziennik Ustaw i ISAP nie udostępniają treści do pobrania. Stan prawny: wrzesień 2026.

Sprawdziłeś wycenę i saldo w bankowej aplikacji, odjąłeś jedno od drugiego i wyszła liczba ujemna. Mieszkanie jest warte mniej, niż zostało do oddania. W takiej sytuacji pojawiają się dwa pytania: czy w ogóle wolno to sprzedać, i kto ma zapłacić różnicę.

Czego tu nie ma: sporu sądowego o kredyt walutowy ani liczby „tyle procent Polaków ma kredyt większy od wartości mieszkania” — nikt w Polsce tego publicznie nie mierzy.

Skąd bierze się ujemny kapitał, jeśli ceny mieszkań w Polsce nie runęły?

Wbrew intuicji nie z krachu cen. Według danych Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał 2026 roku ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie były nominalnie o 1,7% niższe niż rok wcześniej, w grupie sześciu największych miast wzrosły o 0,3%, a w grupie dziesięciu miast o 1,6% — więc w skali kraju żadnego załamania nie było. NBP dodaje, że po korekcie o inflację i wzrost wynagrodzeń roczne dynamiki były w większości grup ujemne, czyli trwa korekta realna, nie nominalna (stan na wrzesień 2026, wg NBP, dane za I kwartał 2026).

Ujemny kapitał powstaje więc trzema innymi drogami. Pierwsza to niski wkład własny od startu: wg Związku Banków Polskich i Centrum AMRON w pierwszym kwartale 2026 roku 25,17% nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych miało wskaźnik LtV na poziomie 80% lub wyższym, czyli wkład własny nie wyższy niż 20%, a w drugim kwartale 24,47%. Druga to koszty transakcyjne — podatek, notariusz, prowizja pośrednika — które potrafią taki bufor zjeść w całości. Trzecia to wycena lokalna, odstająca od średniej krajowej w każdą stronę.

I tu uwaga metodyczna, bez której te liczby wprowadzają w błąd. AMRON raportuje LtV w chwili udzielenia kredytu i tylko dla kredytów nowo udzielonych. To nie jest bieżące LtV portfela. Nie da się z niej policzyć, ilu kredytobiorców jest dziś „pod wodą”: swoją lukę trzeba policzyć samodzielnie, z zaświadczenia o saldzie i z wyceny.

Dlaczego sama sprzedaż nie zdejmuje hipoteki z księgi wieczystej?

Bo hipoteka jest przypisana do nieruchomości, nie do właściciela. Mówi to wprost art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości „bez względu na to, czyją stała się własnością”. Kupujący, który weźmie taki lokal bez zwolnienia hipoteki, odpowiada rzeczowo wobec banku — z samej nieruchomości — mimo że sam tego kredytu nie zaciągał.

Hipoteka gaśnie z innego powodu: art. 94 tej samej ustawy wiąże jej wygaśnięcie z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności — z zastrzeżeniem, którego nie wolno pomijać: „chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu”. Hipoteki bankowe bywają tak właśnie skonstruowane, więc spłata nie zawsze działa automatycznie. Gdy hipoteka już wygaśnie, wchodzi art. 100, który nakłada na wierzyciela obowiązek dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej — czyli wydania dokumentu zwanego w praktyce listem mazalnym.

Kolejność jest więc nieodwracalna: najpierw pieniądze dla banku, potem zgoda banku, potem wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Bez wykreślenia większość nabywców, a praktycznie każdy bank kredytujący nabywcę, nie ruszy z transakcją. Dlatego przy ujemnym kapitale w grę wchodzą dwa dokumenty z banku: zaświadczenie o saldzie oraz promesa zwolnienia hipoteki wystawiona na kwotę niższą niż całe saldo, uzupełniona dopłatą. Ta druga odróżnia tę sprawę od zwykłej sprzedaży mieszkania z kredytem i na niej najczęściej wszystko się zatrzymuje.

Co możesz zrobić, zanim w ogóle zdecydujesz o sprzedaży?

Sprzedaż nie jest jedynym wyjściem i uczciwie jest powiedzieć to przed opisaniem naszej oferty. Zamienia ona tani dług zabezpieczony na droższy dług osobisty i pozbawia cię jedynego aktywa, które miałeś w rozmowie z bankiem. Zanim ją rozważysz, sprawdź dwie ścieżki ustawowe.

Restrukturyzacja. Gdy spóźniasz się ze spłatą, bank nie może od razu wypowiedzieć umowy. Wg art. 75c Prawa bankowego musi najpierw wezwać cię do zapłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych, i poinformować o możliwości złożenia w tym samym terminie wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Bank powinien ją umożliwić — przez zmianę warunków albo terminów spłaty — jeżeli jest uzasadniona jego oceną twojej sytuacji finansowej. Wydłużenie okresu kredytowania obniża ratę bez sprzedawania czegokolwiek.

Upadłość konsumencka. To odrębne postępowanie sądowe, w którym sąd może umorzyć zobowiązania, których dłużnik nie jest w stanie spłacić — także tę resztę kredytu, która zostaje po sprzedaży nieruchomości. Ma własne, poważne konsekwencje: utratę majątku, ograniczenia i wieloletnie skutki. Nie rozstrzygamy tutaj, czy jest dla ciebie właściwa, bo to ocena dla prawnika, nie dla firmy, która chce kupić twoje mieszkanie. Odnotowujemy ją, bo jest jedyną drogą zamykającą dług bez zgody banku.

Jeśli sprawa jest dla ciebie kosztowna, a nie stać cię na prawnika, skorzystaj z punktu nieodpłatnej pomocy prawnej w swoim powiecie — porada jest bezpłatna i udziela jej osoba, która nie kupuje nieruchomości. W sporze z bankiem o rekompensatę albo o promesę bezpłatnie pomaga też Rzecznik Finansowy.

Kto dopłaca różnicę między saldem kredytu a ceną?

Jeśli decyzja o sprzedaży już zapadła, ktoś musi dołożyć różnicę — hipoteka nie zniknie za darmo. Najpierw pokazujemy, jak duża jest luka przy czterech poziomach ceny, a potem, kto w praktyce ją pokrywa.

Wykres pokazuje coś, czego firma skupowa normalnie nie eksponuje: im szybciej i pewniej sprzedajesz, tym większą lukę zostawiasz sobie do dopłaty. Oba końce naszych widełek leżą poniżej obu cen z wolnego rynku. Przy saldzie 560 000 zł i wartości 520 000 zł luka wynosi 40 000 zł przy cenie równej wycenie, 81 600 zł przy cenie obniżonej o 8% (478 400 zł), 118 000 zł przy naszych 85% wartości (442 000 zł) i 196 000 zł przy naszych 70% (364 000 zł).

Zestawienie własne 123 Skup Nieruchomości na podstawie przepisów przywołanych w tekście, wrzesień 2026.

Rzadziej, ale bywa realna, jest jeszcze jedna droga: bywa, że bank dopuszcza przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość — twoją albo osoby bliskiej. Sprzedajesz wtedy lokal bez obciążenia, a zabezpieczenie idzie za kredytem w inne miejsce. Wg taryfy PKO BP wchodzącej w życie 29 października 2026 r. zmiana zabezpieczenia ma kosztować od 300 do 700 zł, a wydanie zaświadczenia 50 zł; stawki obowiązujące w dniu, w którym to czytasz, sprawdź w taryfie swojego banku.

Jedno ryzyko, o którym firma skupowa powinna uprzedzić, choć działa przeciwko niej. Sprzedaż wyraźnie poniżej wartości przez osobę, która przez tę czynność staje się niewypłacalna, może zostać zaskarżona przez wierzyciela. Wg art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać uznania takiej czynności za bezskuteczną wobec siebie; § 2 wiąże pokrzywdzenie wierzycieli z niewypłacalnością dłużnika, a § 4 wprowadza domniemanie wiedzy po stronie przedsiębiorcy pozostającego z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych. Jeśli masz już niespłacone zobowiązania wobec innych wierzycieli, zapytaj o to prawnika, zanim cokolwiek podpiszesz — z nami czy z kimkolwiek innym.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata i dlaczego stała stopa jest w tym droższa?

Spłacając kredyt przed terminem, możesz zapłacić bankowi rekompensatę. Zasady rozdziela art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym i rozdziela je w sposób, który łatwo pomylić.

• Zmienna stopa — ust. 2: bank może pobrać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata nastąpiła w okresie 36 miesięcy od zawarcia umowy. Po trzech latach nie ma czego pobierać.
• Limit przy zmiennej stopie — wg art. 40 ust. 3: nie więcej niż odsetki za rok od spłacanej kwoty i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty; obowiązuje niższa z tych wartości. Ust. 4 dokłada kolejny limit: gdy do końca umowy zostało mniej niż rok, rekompensata nie może przekroczyć odsetek za okres pozostały do końca umowy.
• Stała stopa — wg art. 40 ust. 6: bank może pobierać rekompensatę w całym okresie obowiązywania stałej stopy. Nie ma tu ani 36 miesięcy, ani limitu 3% ze wspomnianego ust. 3.
• Limit wspólny — ust. 7: rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Przepis nie odsyła do żadnego rodzaju oprocentowania, więc działa w obu wariantach — przy stałej stopie zostaje jednak jedynym. Kwoty tej nie policzysz sam; trzeba ją wyciągnąć z banku na piśmie.

Jeśli w latach 2023–2025 przeszedłeś na okresowo stałą stopę na pięć lat, najprawdopodobniej jesteś w najdroższym wariancie tego przepisu — sprawdź w umowie, czy bank nie zrezygnował z rekompensaty.

Druga pułapka jest prostsza do przeoczenia. Ta ustawa nie działa wstecz — art. 85 ust. 2 nakazuje stosować do umów zawartych przed jej wejściem w życie przepisy dotychczasowe, a weszła ona w życie po upływie trzech miesięcy od ogłoszenia, w połowie 2017 roku. Kto ma umowę z 2008 czy 2012 roku, nie powoła się na art. 40 wcale; obowiązuje go treść własnej umowy, którą trzeba po prostu przeczytać. Przy umowie z 2017 roku sprawdź dokładną datę.

Do tego dochodzą opłaty sądowe. Wg art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych wpis hipoteki to opłata stała 200 zł, a za wykreślenie pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis, czyli 100 zł — tak stanowi art. 46 tej ustawy, który sam żadnej kwoty nie wymienia (stan na wrzesień 2026).

Co zostaje z długiem po sprzedaży — czy wykreślenie hipoteki zwalnia cię z kredytu?

Nie. To najczęstsze i najkosztowniejsze nieporozumienie w całym temacie.

Zobowiązanie wobec banku wynika z umowy kredytu, a nie z wpisu w księdze wieczystej. Wg art. 69 ust. 1 Prawa bankowego kredytobiorca zobowiązuje się do zwrotu wykorzystanej kwoty wraz z odsetkami w oznaczonych terminach. Hipoteka jest wobec tego zobowiązania wtórna — zabezpiecza je, ale go nie tworzy. Jeśli więc sprzedasz lokal, przelejesz bankowi całą cenę i bank wystawi list mazalny na kwotę niższą od salda, zostaje ci dług, tylko już bez zabezpieczenia, i bank może go dochodzić na zasadach ogólnych.

Zwolnienie hipoteki to nie to samo co zwolnienie z długu. Drugie wymaga odrębnej czynności: wg art. 508 Kodeksu cywilnego zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje. Pokrewnym rozwiązaniem jest przeniesienie samej nieruchomości na wierzyciela zamiast zapłaty — wg art. 453 Kodeksu cywilnego, gdy dłużnik za zgodą wierzyciela spełnia inne świadczenie w celu zwolnienia się z zobowiązania, zobowiązanie wygasa. Obie drogi wymagają zgody banku; opisana wyżej upadłość konsumencka jest tą, która jej nie wymaga. I dopiero zwolnienie z długu wywołuje skutek podatkowy opisany niżej.

Czy zapłacisz podatek, gdy bank umorzy resztę długu?

To najważniejszy warunek w całym tekście, a w publicystyce bywa pomijany. Umorzona wierzytelność jest dla dłużnika przysporzeniem, więc co do zasady mieści się w przychodach z innych źródeł wg art. 20 ust. 1 w związku z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych — z wyjątkiem opisanym niżej, który obejmuje wyłącznie kredyty udzielone przed 15 stycznia 2015 r. i tylko do 31 grudnia 2026 r.

Od tego istnieje wyjątek. Minister Finansów zaniechał poboru podatku od umorzonych wierzytelności z kredytów mieszkaniowych, a obowiązujący tekst jednolity tego rozporządzenia to Dz.U. z 2025 r. poz. 1672. Kluczowy jest jego § 3 ust. 1, który definiuje „kredyt mieszkaniowy” — musi być zabezpieczony hipotecznie, zaciągnięty na cele mieszkaniowe i, wg pkt 1, udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. Do tego § 4 ogranicza zaniechanie do dochodów uzyskanych do 31 grudnia 2026 r., a § 4a obejmuje zaniechaniem analogiczne dochody z pożyczek, uzyskane od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2026 r. (stan na wrzesień 2026, wg tekstu rozporządzenia w bazie eli.gov.pl).

Data 15 stycznia 2015 roku to dzień, w którym Szwajcarski Bank Narodowy uwolnił kurs franka — to rozporządzenie jest w istocie ulgą dla kredytów walutowych, a nie dla złotówkowego kredytu z lat 2021–2023, na którym powstaje dziś większość ujemnego kapitału. Jeśli kredyt został udzielony 15 stycznia 2015 r. lub później, zaniechanie z tego rozporządzenia nie ma zastosowania. Co z tego wynika dla konkretnego umorzenia, zależy od jego podstawy i od treści porozumienia z bankiem — skutek podatkowy przesądza doradca podatkowy, nie ten tekst.

Pozostałe warunki, gdy data się zgadza: kredyt musi być zaciągnięty na jedną inwestycję mieszkaniową, a kredytobiorca nie mógł wcześniej korzystać z zaniechania przy innej inwestycji (§ 1 ust. 1 pkt 1). Przy dwóch kredytobiorcach zaniechanie ocenia się osobno dla każdego (§ 1 ust. 7), a kredyt refinansowy lub konsolidacyjny nie dyskwalifikuje, ale tylko w części odpowiadającej pierwotnemu kredytowi mieszkaniowemu (§ 1 ust. 4).

I zastrzeżenie, które trzeba postawić wprost: zaniechanie kończy się 31 grudnia 2026 r. Na dzień publikacji tego tekstu nie znaleźliśmy aktu przedłużającego je na 2027 rok. Jeśli czytasz to później, sprawdź stan rozporządzenia, zamiast opierać się na tej sekcji.

Sprzedajesz ze stratą — czy to znaczy zero podatku?

Od samej sprzedaży zwykle tak, ale z istotną konsekwencją. Podatek od odpłatnego zbycia liczy się od dochodu: 19% od różnicy między przychodem a kosztami wg art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy cenie niższej od udokumentowanego kosztu zakupu dochodu nie ma, więc nie ma i podatku.

Ta strata jest jednak podatkowo prawie martwa. Wg art. 9 ust. 3a pkt 1 tej ustawy zasada odliczania straty przez pięć kolejnych lat nie ma zastosowania do strat z odpłatnego zbycia rzeczy i praw z art. 10 ust. 1 pkt 8 — a to właśnie sprzedaż nieruchomości. Art. 30e ust. 5 zakazuje też łączenia tego dochodu z innymi źródłami. W kolejnych latach nie odliczysz jej więc od niczego; jedyne, co zostaje, to rozliczenie w obrębie tego samego źródła i tego samego roku, gdy sprzedajesz w nim jeszcze jedną nieruchomość z dochodem.

Trzy rzeczy, które przy tym warto wiedzieć:

• Zeznanie składa się i tak. Obowiązek dotyczy sprzedaży przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie — a nie od dnia zakupu. Kto kupił w marcu 2021 roku, jest w tym reżimie do końca 2026 roku. PIT-39 składa się wtedy także przy zerowym podatku.
• Odsetki od kredytu nie są kosztem. Katalog kosztów z art. 22 ust. 6c jest zamknięty i obejmuje koszty zakupu oraz nakłady, nie koszt pozyskania pieniędzy na ten zakup. Tak czyta ten przepis Krajowa Informacja Skarbowa w interpretacji 0113-KDIPT2-2.4011.1036.2022.2.KK. Uczciwie dodajemy, że orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest w tej sprawie jednolite — bywały wyroki korzystne dla podatników — więc przy istotnej kwocie to pytanie do doradcy podatkowego, nie do nas.
• Koszt zakupu się waloryzuje. Art. 22 ust. 6f nakazuje podwyższać go corocznie, począwszy od roku następującego po roku zakupu do roku poprzedzającego rok sprzedaży, o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za pierwsze trzy kwartały roku w stosunku do tego samego okresu roku poprzedniego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Przy inflacji lat 2022–2023 podwyższa to koszt po stronie sprzedającego, co przy niższej cenie utrzymuje podstawę opodatkowania na zerze.

Jak przebiega rozliczenie u notariusza, krok po kroku?

1. Zaświadczenie o saldzie — występujesz do banku o kwotę zadłużenia na wskazany dzień i o numer rachunku technicznego do spłaty.
2. Wycena i wyliczenie luki — od salda odejmujesz cenę możliwą do uzyskania. Wynik to kwota, którą ktoś musi dołożyć.
3. Wniosek o promesę — prosisz bank o zwolnienie hipoteki po wpłacie kwoty niższej od salda, deklarując własną dopłatę.
4. Umowa przedwstępna — w akcie notarialnym wpisujecie podział ceny na dwa rachunki: techniczny rachunek kredytu i rachunek sprzedającego.
5. Dopłata — trafia na rachunek techniczny kredytu przed aktem przyrzeczonym albo równocześnie z ceną od kupującego.
6. Akt przyrzeczony — cena idzie wprost na rachunek techniczny kredytu, a nie na konto sprzedającego.
7. List mazalny i wniosek — bank wydaje zgodę na wykreślenie, a wniosek do sądu wieczystoksięgowego kosztuje 100 zł wg art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Dwie rzeczy w tej kolejności decydują o powodzeniu. Pierwsza: pieniądze kupującego idą wprost na rachunek techniczny kredytu, bo tylko wtedy bank widzi spłatę i wydaje zgodę na wykreślenie. Druga: dopłata musi być na tym rachunku przed aktem albo razem z ceną, bo promesa banku jest warunkowa i wygasa, jeśli zadeklarowana kwota nie wpłynie w całości. Jeśli po spłacie zostaje niezaspokojona część kredytu, pozostaje ona długiem osobistym sprzedającego — wykreślenie hipoteki nie jest zwolnieniem z długu w rozumieniu art. 508 Kodeksu cywilnego.

Czy notariusz odmówi aktu, gdy cena nie pokrywa hipoteki?

Nie ma takiego obowiązku i warto to powiedzieć wprost, bo krąży teza przeciwna. Art. 81 Prawa o notariacie to jedno zdanie: notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Sama sprzedaż za cenę niższą od salda zabezpieczonego kredytu nie jest zakazana żadnym przepisem — hipoteka zostaje na nieruchomości, wierzyciel zabezpieczenia nie traci. Co innego skutki takiej czynności wobec twoich wierzycieli, opisane wyżej przy art. 527 Kodeksu cywilnego.

W praktyce notariusz przed aktem poprosi o odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie banku o saldzie i o promesę zwolnienia hipoteki — nie po to, żeby ocenić opłacalność transakcji, tylko żeby wpisać do aktu sposób rozliczenia ceny i podstawę przyszłego wykreślenia. Transakcje przy ujemnym kapitale padają więc nie przez odmowę notariusza, tylko dlatego, że nabywca nie chce lokalu z obciążeniem, jego bank nie sfinansuje zakupu bez promesy, albo brakującej kwoty nie ma skąd wziąć.

Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens — i co proponujemy my

Poniższa ramka to materiał handlowy wydawcy.

Kiedy to ma sens, a kiedy nie — symetrycznie, po jednym warunku z każdej strony:

• Ma sens, jeśli zachodzi choćby jedno: biegnie termin wypowiedzenia umowy kredytu, wisi wniosek do komornika, albo dopłata pochodzi z pożyczki, której odsetki rosną z każdym miesiącem zwłoki.
• Nie ma sensu, jeśli zachodzi choćby jedno: masz kilka miesięcy spokoju, albo mieszkanie jest w dobrym stanie, albo księga wieczysta jest czysta. Wtedy wolny rynek zwykle zostawia mniejszą lukę, a niższa cena u nas tylko ją pogłębi — w naszym przykładzie z 40 000 zł do 118 000–196 000 zł.

Sprawy z zadłużeniem i komornikiem opisaliśmy osobno: skup zadłużonych mieszkań oraz sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą. Gdy saldo jest niższe od ceny, prostszy przypadek opisuje tekst o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, a zasady naszych wycen — strona skup mieszkań.

Trzy dokumenty, od których zaczyna się każda decyzja

1. Zaświadczenie o saldzie — z numerem rachunku technicznego i kwotą na wskazany dzień. Bez niego nie policzysz luki.
2. Informacja o rekompensacie na piśmie — stopa zmienna czy stała, ile bank naliczy dziś i na jakiej podstawie umowy. To jedyny sposób, by sprawdzić, czy jesteś w wariancie z ust. 3, czy z ust. 6 i 7.
3. Warunki promesy zwolnienia hipoteki — na jaką kwotę bank ją wystawi, jak długo jest ważna i czy dopuszcza spłatę niższą od salda z dopłatą. To przesądza, czy transakcja jest w ogóle wykonalna.

Najczęstsze pytania

Źródła

Brzmienia przepisów cytujemy za zewnętrznymi serwisami prawnymi — arslege.pl, dlajurysty.pl, prawnik.cc i standardyprawa.pl — a dla rozporządzenia o zaniechaniu poboru podatku za bazą eli.gov.pl, bo Internetowy System Aktów Prawnych i Dziennik Ustaw nie udostępniają treści do automatycznego pobrania. Przy sprawie o dużej wartości potwierdź je w tekście urzędowym.

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: art. 65 ust. 1 (zaspokojenie z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością), art. 94 (wygaśnięcie hipoteki wraz z wierzytelnością i wyjątek dotyczący wierzytelności przyszłych), art. 100 (obowiązki wierzyciela w razie wygaśnięcia hipoteki).
• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami: art. 40 (rekompensata za spłatę przed terminem, ustępy 1–7), art. 85 ust. 2 (przepisy dotychczasowe dla umów wcześniejszych) oraz art. 94 tej ustawy (wejście w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia).
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Prawo bankowe: art. 69 ust. 1 (obowiązek zwrotu kwoty kredytu) i art. 75c (wezwanie do zapłaty, 14 dni roboczych i wniosek o restrukturyzację).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny: art. 453 (świadczenie w miejsce wykonania), art. 508 (zwolnienie z długu), art. 527 § 1, § 2 i § 4 (uznanie czynności za bezskuteczną wobec wierzyciela, niewypłacalność i domniemanie wobec przedsiębiorcy).
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 9 ust. 3 i 3a (rozliczanie straty i jego wyłączenie), art. 30e (stawka i podstawa obliczenia podatku), art. 10 ust. 1 pkt 8 (pięć lat od końca roku kalendarzowego nabycia), art. 22 ust. 6c, 6e i 6f (koszty, dokumentowanie, waloryzacja), art. 11 ust. 1 i art. 20 ust. 1 (przychody z innych źródeł).
• Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1672 — § 1 ust. 1, 4 i 7, § 3 ust. 1, § 4 oraz § 4a. Treść sprawdzona w bazie eli.gov.pl.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 42 ust. 1 i 2 (wg tej ustawy opłata 200 zł od wniosku o wpis, proporcja przy udziale) oraz art. 46 (połowa opłaty od wniosku o wykreślenie).
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. — Prawo o notariacie: art. 81 (odmowa czynności sprzecznej z prawem).
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1036.2022.2.KK — odsetki od kredytu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu, pełny tekst.
• Ceny transakcyjne mieszkań, dynamika roczna i realna korekta: Narodowy Bank Polski, „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r.”, publikacja NBP, czerwiec 2026 r.
• Struktura wskaźnika LtV nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych: Związek Banków Polskich i Centrum AMRON, Raport AMRON-SARFiN 1/2026 (maj 2026 r.) oraz 2/2026 (sierpień 2026 r.).
• Opłaty za zaświadczenie i za zmianę zabezpieczenia: PKO Bank Polski, „Taryfa prowizji i opłat bankowych — kredyty hipoteczne”, wchodząca w życie 29 października 2026 r., dokument banku.
• Widełki procentowe i terminy naszych ofert: dane własne 123 Skup Nieruchomości z ofert złożonych od września 2025 r. do września 2026 r. Są to dane wydawcy, których nie da się zweryfikować z zewnątrz — traktuj je jak deklarację strony, nie jak statystykę rynkową.

Za treść tego tekstu odpowiada 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości za gotówkę i zna opisywane sytuacje z własnych transakcji. Przepisy cytujemy za serwisami wskazanymi w sekcji źródeł, z datą sprawdzenia. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — zwłaszcza sekcja o umorzeniu długu opisuje przepis, a nie twoją sytuację. Publikacja: 12 września 2026. Stan prawny: wrzesień 2026. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.