Sprzedaż mieszkania po rozwodzie z kredytem jest możliwa, a z ceny co do zasady spłaca się kredyt, po czym bank zgadza się na wykreślenie hipoteki, czyli obciążenia zabezpieczającego kredyt. Mieszkanie kupione w czasie małżeństwa co do zasady należy do majątku wspólnego (art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2026 poz. 236, tekst jednolity), dalej „k.r.o.”).
Jakie są możliwości sprzedaży mieszkania z kredytem po rozwodzie
Po rozwodzie, a przed podziałem majątku, do dawnego majątku wspólnego stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku (art. 46 k.r.o.), więc byli małżonkowie mają w nim udziały. Podział majątku to rozdzielenie tych składników, a udziały są co do zasady równe (art. 43 § 1 k.r.o.). Drogi są cztery:
- Wspólna sprzedaż na wolnym rynku: oboje sprzedają mieszkanie, a z ceny spłacany jest kredyt (więcej w artykule jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym; zob. też: gdy kredyt jest wyższy niż wartość mieszkania).
- Przejęcie mieszkania przez jedno z byłych małżonków: lokal przypada jednej osobie w podziale majątku, ale zmiana kredytobiorców wymaga decyzji banku.
- Podział sądowy: bez porozumienia można rozważyć wniosek do sądu; kredyt pozostaje wtedy zobowiązaniem wobec banku.
- Sprzedaż firmie skupującej: to jedna z opcji, a jej opłacalność zależy od okoliczności sprawy; oboje mogą sprzedać całe mieszkanie za gotówkę, a sprzedaż samego udziału przed podziałem majątku wymaga osobnej oceny prawnej (opis na stronie skup mieszkań za gotówkę).
Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku
- Ustalenie stanu prawnego: dopóki trwa wspólność, np. przed uprawomocnieniem wyroku rozwodowego, zbycie nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.; więcej o zgodzie współmałżonka na sprzedaż mieszkania). Po rozwodzie, a przed podziałem, w sprzedaży całego mieszkania uczestniczą oboje byli małżonkowie.
- Zaświadczenie z banku: saldo kredytu i rachunek do spłaty.
- Umowa i spłata: kupujący wpłaca cenę albo jej część na rachunek wskazany w zaświadczeniu, a bank po spłacie wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.
- Rozliczenie nadwyżki: resztę ceny dzieli się według ustaleń albo w podziale majątku, w którym rozlicza się też wydatki i nakłady (środki przeznaczone na dany majątek) z majątku wspólnego na osobisty i odwrotnie (art. 45 § 1 k.r.o.).
Przed wyceną przydają się dokumenty:
- Numer księgi wieczystej: publiczny rejestr pokazuje właścicieli i hipotekę.
- Wyrok i saldo: prawomocny wyrok rozwodowy oraz zaświadczenie banku o saldzie.
- Podział: postanowienie, jeżeli podział się odbył.
Kto spłaca kredyt po rozwodzie i jak sąd wycenia mieszkanie
Uchwałę Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, przytaczamy za omówieniem Rzecznika Praw Obywatelskich (RPO).
| Kwestia | Co wynika ze źródeł | Znaczenie przy sprzedaży |
|---|---|---|
| Umowa kredytu | Rozwód jej nie zmienia; o zmianie kredytobiorców decyduje bank | Jeżeli kredyt zaciągnęli oboje, oboje pozostają kredytobiorcami do pełnej spłaty albo decyzji banku |
| Charakter długu | Jak streszcza RPO, kredyt zaciągnięty wspólnie i solidarnie obciąża oboje mimo podziału | Podział majątku nie zwalnia automatycznie z długu |
| Wartość mieszkania w podziale | Wartość rynkowa z pominięciem hipoteki, o ile nie zachodzą szczególne okoliczności, np. zwolnienie jednego z małżonków z długu przez bank albo porozumienie co do przejęcia zobowiązań | Hipoteka co do zasady nie obniża tej wartości |
| Kto spłaca raty | Według RPO raty może spłacać nie ten małżonek, któremu przypadła nieruchomość | Pełna spłata z ceny kończy zadłużenie wobec banku; rozliczenie wcześniej zapłaconych rat zależy od okoliczności sprawy |
Podatek przy sprzedaży i opłata za podział majątku
Sprzedaż jest źródłem przychodu, jeżeli nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2026 poz. 592, tekst jednolity), dalej „u.p.d.o.f.”). Po ustaniu wspólności ten okres liczy się od końca roku nabycia mieszkania do majątku wspólnego, a nie od rozwodu czy podziału, w zakresie, w jakim mieszkanie należało do majątku wspólnego (art. 10 ust. 6 u.p.d.o.f.). Później sprzedaż nie jest źródłem przychodu według tego przepisu.
Opłata stała od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności wynosi 1000 zł, a 300 zł, gdy wniosek zawiera zgodny projekt podziału (art. 38 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228, tekst jednolity)).
(Uwaga: rozliczenie podatkowe części mieszkania przejętej w podziale za spłatą warto skonsultować z doradcą podatkowym albo w Krajowej Informacji Skarbowej.)
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości kupuje mieszkania i udziały za gotówkę; nie jesteśmy kancelarią i nie udzielamy porad prawnych ani podatkowych. Bezpłatna wycena w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej. Przelew w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym. Więcej na stronie skup udziałów po rozwodzie, a zgłoszenie przyjmujemy przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 22 października 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 2026 poz. 236, Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592, RPO o uchwale SN III CZP 21/18
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.