Sprzedaż mieszkania wykupionego od gminy przed upływem 5 lat — kiedy oddajesz bonifikatę [2026]

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje mieszkania za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia. Przy mieszkaniu wykupionym z bonifikatą mówimy więc wprost to, co działa na naszą niekorzyść: sprzedaż firmie skupującej nie zwalnia ze zwrotu bonifikaty, a najtańsze drogi — przeczekanie pięciu lat, zakup innego mieszkania w 12 miesięcy, przekazanie lokalu w rodzinie, wniosek do gminy o odstąpienie od żądania zwrotu — nie przynoszą nam nic. Opisujemy je tak samo dokładnie jak naszą ofertę. Ramka oznaczona jako oferta to materiał handlowy; sekcja porównująca drogi sprzedaży jest częścią redakcyjną tekstu. Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — opisuje przepisy i praktykę, a nie twoje mieszkanie. Stan prawny: październik 2026.

Przykład hipotetyczny, złożony z typowych sytuacji: przez dwadzieścia lat wynajmowałeś mieszkanie komunalne, a w marcu 2025 roku wykupiłeś je od miasta. Rzeczoznawca wycenił lokal na 300 000 zł, gmina dała 80% bonifikaty, więc u notariusza zapłaciłeś 60 000 zł (liczby przykładowe — opracowanie własne na podstawie art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Półtora roku później zmienia się życie: przeprowadzka do innego miasta, opieka nad rodzicem, potrzeba gotówki. Chcesz sprzedać mieszkanie i od razu słyszysz od znajomych dwie sprzeczne rzeczy — że „przez pięć lat nie wolno”, i że „wystarczy kupić coś innego”. Obie są nieścisłe. Poniżej rozkładamy przepis na części, liczymy zwrot na wskaźnikach GUS dla województwa i pokazujemy, jak bonifikata zazębia się z podatkiem.

Czy możesz sprzedać mieszkanie komunalne wykupione od gminy przed upływem 5 lat?

Tak, możesz je sprzedać przed upływem 5 lat, ale gmina może wtedy zażądać zwrotu bonifikaty po waloryzacji. Ustawa nie zakazuje sprzedaży — wiąże z nią obowiązek zapłaty. Art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że jeżeli osoba, która kupiła nieruchomość z bonifikatą, zbyła ją albo wykorzystała na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, „a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia”, musi zwrócić kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Kolejne zdanie przepisu brzmi: „Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”.

Z tego zdania wynikają trzy praktyczne rzeczy. Po pierwsze, akt notarialny sprzedaży jest ważny i kupujący staje się właścicielem — bonifikata jest twoim długiem wobec gminy, a nie wadą mieszkania. Po drugie, płacisz dopiero wtedy, gdy gmina tego zażąda; nie przelewasz pieniędzy z własnej inicjatywy w dniu aktu. Po trzecie, obowiązek dotyczy nie tylko sprzedaży, ale każdego przeniesienia własności — także darowizny osobie spoza kręgu osób bliskich — i wykorzystania lokalu na inne cele niż mieszkaniowe.

Gmina może też zabezpieczyć swoje roszczenie. Sąd Najwyższy przyjął w uchwale z 9 grudnia 2005 r. (III CZP 112/05), że zwrot kwoty równej bonifikacie może być zabezpieczony hipoteką — mówił wtedy o hipotece kaucyjnej, której obecne przepisy już nie wyodrębniają. Taką hipotekę ustanawia się umową, zwykle przy akcie wykupu, więc zajrzyj do działu IV księgi wieczystej, zanim umówisz się z kupującym.

Jedno zastrzeżenie: piszemy o mieszkaniu kupionym od gminy albo Skarbu Państwa na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Lokale zakładowe wykupywane na podstawie innych ustaw (np. od spółek Skarbu Państwa) mają własne zasady obniżki ceny i do nich ten tekst się nie stosuje.

Po jakim czasie sprzedasz mieszkanie od gminy bez zwrotu bonifikaty — i dlaczego podatek liczy się inaczej?

Bez zwrotu bonifikaty sprzedasz mieszkanie po upływie 5 lat od dnia aktu wykupu, a bez podatku — po upływie 5 lat od końca roku wykupu. Pięć lat z art. 68 ust. 2 biegnie od daty aktu notarialnego wykupu, a nie od początku najmu ani od dnia złożenia wniosku. Przy wykupie 14 marca 2025 roku okres ten kończy się 14 marca 2030 roku; bezpieczniej umówić akt sprzedaży na dzień późniejszy i datę końcową potwierdzić w gminie.

Pięć lat w PIT liczy się inaczej: wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8) przychodem jest sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, „licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie”. Przy wykupie z 14 marca 2025 roku sprzedaż bez podatku będzie możliwa dopiero od 1 stycznia 2031 roku. Między 15 marca a 31 grudnia 2030 roku sprzedajesz więc już bez obowiązku zwrotu z art. 68 ust. 2, ale jeszcze z podatkiem 19%. Najem przed wykupem nie skraca żadnego z tych terminów, bo najem nie daje własności.

Ile oddasz gminie — jak działa waloryzacja bonifikaty?

Oddajesz kwotę bonifikaty przeliczoną wskaźnikiem zmian cen lokali mieszkalnych dla województwa, w którym leży mieszkanie. Waloryzacja bonifikaty to przemnożenie jej kwoty przez wskaźniki GUS za kolejne kwartały od wykupu. Wg ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 5 ust. 1) waloryzacji dokonuje się „przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości”, a Prezes GUS ogłasza je w formie obwieszczenia w „Monitorze Polskim”, z podziałem na województwa, nie później niż w terminie 4 miesięcy od zakończenia kwartału (art. 5 ust. 2). Gdy za dany kwartał wskaźnika jeszcze nie ogłoszono, stosuje się ostatni ogłoszony (art. 5 ust. 3). Wskaźniki dla lokali mieszkalnych GUS ogłasza od II kwartału 2015 roku; za okresy sprzed pierwszego ogłoszonego wskaźnika waloryzację liczy się wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych (art. 2 ustawy z 15 maja 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 2015 poz. 985), dlatego przy starszych wykupach część okresu liczy się inflacją.

Policzmy przykład z początku tekstu — opracowanie własne na podstawie obwieszczeń GUS o wskaźnikach zmian cen dla lokali mieszkalnych za II kwartał 2025 – II kwartał 2026 r. (ostatni ogłoszony 1 października 2026 r.). W przykładzie z lokalem wycenionym na 300 000 zł i bonifikatą 80% bonifikata wynosi 240 000 zł. Przyjęliśmy wskaźniki od kwartału po wykupie do ostatniego ogłoszonego. Dla mieszkania w województwie mazowieckim to 100,4; 100,6; 102,1; 103,6 i 101,0 (poprzedni kwartał = 100), iloczyn 1,0790, więc do zwrotu byłoby około 258 970 zł — o 18 970 zł więcej niż sama bonifikata (opracowanie własne na podstawie obwieszczeń GUS). W województwie śląskim te same pięć kwartałów daje wg obwieszczeń GUS około 251 980 zł; średnia krajowa wg tych samych obwieszczeń (około 258 280 zł) służy tylko do orientacji, bo ustawa każe ogłaszać wskaźniki dla województw. Twoja gmina może przyjąć inny kwartał początkowy albo końcowy — przed sprzedażą poproś ją na piśmie o wyliczenie i zapytaj, do którego kwartału liczy wskaźniki.

Kwota zwrotu (około 258 970 zł w przykładzie mazowieckim) jest ponad czterokrotnie wyższa niż cena zapłacona przy wykupie (60 000 zł), bo zwraca się wartość ulgi, a nie cenę. Kwota zmienia się z każdym obwieszczeniem GUS: rośnie, gdy ceny lokali w województwie rosną, i maleje, gdy spadają.

Kiedy nie oddajesz bonifikaty — wyjątki z ustawy

Bonifikaty nie oddasz przy sprzedaży lub darowiźnie osobie bliskiej, przy zamianie mieszkania i przy zakupie innego mieszkania w ciągu 12 miesięcy od sprzedaży (wg ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 68 ust. 2a); dwa dalsze wyjątki dotyczą przekazań między gminami i Skarbem Państwa. Poza nimi gmina może odstąpić od żądania zwrotu „w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku” (art. 68 ust. 2c) — to uznanie gminy, a nie twoje prawo, ale wniosek możesz złożyć równolegle z każdą inną drogą.

Co liczy się jako zakup innego mieszkania w 12 miesięcy, a co nie?

Liczy się zakup, nie wydatek na mieszkanie w ogóle. Przepis wymaga, by środki ze sprzedaży wykorzystać w ciągu 12 miesięcy „na nabycie” innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt 5). Przepis nie wskazuje wprost dnia początkowego; skoro chodzi o środki uzyskane ze sprzedaży, licz 12 miesięcy od dnia aktu sprzedaży i zachowaj oba akty notarialne oraz potwierdzenia przelewów.

Kolejność ma znaczenie. Sąd Najwyższy w wyroku z 14 listopada 2024 r. (II CSKP 688/23) uznał, że warunkiem wyjątku jest „najpierw sprzedaż lokalu kupionego z bonifikatą”, a dopiero potem zakup — w tej sprawie dom kupiono przed sprzedażą mieszkania i wyjątek nie zadziałał. Zwolnieniem „objęte jest jedynie nabycie”; nie spełnia go spłata ze środków ze sprzedaży „innych zobowiązań, w tym pożyczki”, kosztów kredytu bankowego ani nakłady na wykończenie lub remont lokalu. Do kosztów zakupu SN zaliczył natomiast koszty takie jak opłaty notarialne, sądowe i podatki.

Podobnie przy budowie domu. W uchwale z 30 marca 2012 r. (III CZP 4/12) SN uznał, że kto przeznaczył pieniądze na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu na działce kupionej przed sprzedażą, oddaje bonifikatę w całości. Inaczej Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 12 sierpnia 2020 r. (I ACa 679/19) ocenił budowę domu na działce kupionej w ciągu 12 miesięcy od sprzedaży — uznał ją za wykorzystanie środków na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, a pomocniczo uznał żądanie gminy za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Przy domu budowanym za pieniądze ze sprzedaży zapytaj więc gminę przed podpisaniem aktu, jak oceni twój plan.

Jeśli na nowe mieszkanie wydasz tylko część pieniędzy, oddajesz część bonifikaty. Sąd Najwyższy przyjął w uchwale z 26 stycznia 2012 r. (III CZP 87/11), że sprzedający „ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia”, której nie przeznaczył na zakup innego lokalu, a dziś mówi to wprost art. 68 ust. 2d. Przykład — opracowanie własne na podstawie art. 68 ust. 2d i wskaźników GUS dla województwa mazowieckiego: sprzedajesz za 330 000 zł, na nowe mieszkanie wydajesz 198 000 zł, czyli 60% ceny. Niewykorzystane 40% oznacza zwrot 40% zwaloryzowanej bonifikaty, około 103 590 zł zamiast około 258 970 zł.

Sprzedaż albo darowizna osobie bliskiej — co dzieje się z bonifikatą?

Przekazanie lokalu osobie bliskiej nie uruchamia zwrotu, ale przenosi na nią obowiązek zwrotu, jeśli sprzeda lokal przed upływem 5 lat od twojego wykupu. Osobą bliską są wg ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt 13) zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje z tobą faktycznie we wspólnym pożyciu. Jeśli córka, której podarujesz mieszkanie, sprzeda je przed upływem pięciu lat od twojego wykupu, gmina zażąda zwrotu od niej (art. 68 ust. 2b). Pięć lat nie zaczyna się dla niej od nowa — liczy się „od dnia pierwotnego nabycia”.

Ostrożnie z planem „podaruję dziecku, a ono kupi coś innego w 12 miesięcy”. Ustawa wprost nie mówi, czy osoba bliska może skorzystać z wyjątków z art. 68 ust. 2a. Sąd Rejonowy w Brodnicy w wyroku z 1 czerwca 2022 r. (I C 422/21) uznał, powołując postanowienie SN z 27 października 2020 r. (II CSK 84/20), że przesłanki zwolnienia dotyczą tylko tego, kto sam wykupił lokal od gminy. Ta sama sprawa skończyła się oddaleniem powództwa gminy, ale z innego powodu — sąd uznał żądanie za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), bo pieniądze poszły na nowe mieszkanie. To ocena jednej sprawy, a nie reguła. Przy takim planie zapytaj prawnika, zanim podpiszesz darowiznę.

Darowizna ma też skutek podatkowy po stronie obdarowanego. W interpretacji z 29 lipca 2026 r. (0114-KDWP.4011.289.2026.2.PP), wydanej dla osoby, która dostała mieszkanie w darowiźnie, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że wydatki ze zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty „nie stanowią kosztów uzyskania przychodu ani wydatków na własne cele mieszkaniowe”. Interpretacja daje ochronę tylko osobie, która o nią wystąpiła (art. 14k § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej), ale pokazuje, jak organ podchodzi do sprawy.

Jaki podatek zapłacisz, sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat?

Przy sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku wykupu zapłacisz 19% dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Wg ustawy o PIT (art. 30e ust. 1) od dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat podatek wynosi 19% podstawy, a rozliczasz go w zeznaniu PIT-39 za rok sprzedaży. Kosztem jest to, co faktycznie zapłaciłeś przy wykupie, a nie wartość lokalu z operatu: jak podaje prawo.pl (29 marca 2025 r.), w interpretacji z 27 lutego 2025 r. (0112-KDSL1-1.4011.684.2024.3.AG) Dyrektor KIS uznał, że kosztem jest wydatek „po zastosowanej bonifikacie”, a sama bonifikata kosztem nie jest.

Policz to na przykładzie — opracowanie własne na podstawie art. 30e ust. 1 updof: cena sprzedaży 330 000 zł (około 10% powyżej wyceny z 2025 roku), koszt wykupu 60 000 zł, dochód 270 000 zł, podatek 51 300 zł. Interpretacja z 2026 roku, którą znaleźliśmy, dotyczy obdarowanego; stanowiska organu dla osoby, która sama wykupiła lokal i oddała bonifikatę, nie znaleźliśmy, więc w przykładzie nie odejmujemy zwrotu od dochodu. Jeśli nie wydasz pieniędzy na inne mieszkanie, z 330 000 zł po zwrocie około 258 970 zł bonifikaty i 51 300 zł podatku zostaje około 19 730 zł — przed kosztami sprzedaży (opracowanie własne na podstawie art. 30e updof i obwieszczeń GUS). O tym, czy zwrot możesz rozliczyć u siebie, rozstrzygnie interpretacja indywidualna wydana na twój wniosek.

Ulga mieszkaniowa działa w innym rytmie niż wyjątek od bonifikaty. Wolny od podatku jest dochód w części odpowiadającej udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży, jeżeli wydasz pieniądze począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś (art. 21 ust. 1 pkt 131 updof). Gdy w przykładzie wydasz na nowe mieszkanie 198 000 zł, czyli 60% przychodu, zwolnione jest 60% dochodu, a podatek spada do 20 520 zł — opracowanie własne na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131. Uwaga na kalendarz: zakup w 13. albo 30. miesiącu po sprzedaży może jeszcze obniżyć podatek, ale bonifikaty już nie uratuje, bo wyjątek z art. 68 ust. 2a pkt 5 trwa 12 miesięcy. Rachunek podatku dla własnych liczb zrobisz w naszym kalkulatorze podatku od sprzedaży nieruchomości.

Przy sprzedaży poniżej ceny rynkowej dochodzi jeszcze jedno ryzyko. Wg ustawy o PIT (art. 19 ust. 1) jeżeli cena „bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej”, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej; najpierw wzywa strony do zmiany ceny albo wskazania przyczyn, potem może powołać biegłego, a gdy wartość ustalona przez biegłego odbiega od ceny o co najmniej 33%, koszty opinii ponosi sprzedający (art. 19 ust. 4). Różnicę liczy się od ceny, więc próg przekracza cena niższa niż około 75% wartości rynkowej. Dotyczy to także sprzedaży firmie skupującej przed upływem pięciu lat.

Jak sprzedać mieszkanie z bonifikatą krok po kroku?

Zacznij od dokumentów, a dopiero potem od ogłoszenia. Kolejność, która chroni cię przed niespodzianką przy akcie:

1. Akt notarialny wykupu. Sprawdź datę, kwotę bonifikaty i to, czy umowa zawiera dodatkowe postanowienia o zwrocie. Obowiązek wynika z ustawy, więc brak takiej klauzuli w akcie go nie znosi.
2. Księga wieczysta. W systemie EKW zobacz dział IV — czy nie ma hipoteki gminy zabezpieczającej zwrot (dopuszczalnej wg SN, III CZP 112/05). Kupujący i jego bank zobaczą ten wpis tak samo jak ty; hipotekę można rozliczyć z ceny przy akcie, jeśli gmina zgodzi się na wykreślenie po zapłacie — zapytaj o to gminę i bank kupującego.
3. Pismo do gminy. Zapytaj, jaką kwotę zwrotu wyliczy, wskaźnikiem którego województwa i za które kwartały i czy przy twoim planie (zakup innego mieszkania, budowa, darowizna) uzna wyjątek z art. 68 ust. 2a. Jeśli żaden wyjątek nie pasuje, a masz ważny powód, złóż wniosek o odstąpienie od żądania zwrotu (art. 68 ust. 2c).
4. Rachunek całości. Od ceny odejmij zwrot bonifikaty, podatek 19% wg ustawy o PIT (albo jego część po uldze), prowizję pośrednika, jeśli z niego korzystasz, i koszty po twojej stronie. Opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie płaci zwykle kupujący.
5. Umowa przedwstępna. Jeśli kupujesz inne mieszkanie, zgraj oba terminy tak, by akt zakupu nowego lokalu był po sprzedaży starego, zmieścił się w 12 miesiącach i żeby przelew za nowy lokal dało się powiązać z pieniędzmi ze sprzedaży.
6. Po akcie. Zachowaj akty i potwierdzenia przelewów. Gmina wyśle żądanie zwrotu albo zapyta o wykorzystanie środków; odpowiedz z dokumentami.

Roszczenie gminy nie znika szybko. Przykładowo Sąd Rejonowy w Gdyni w wyroku z 26 kwietnia 2023 r. (I 1 C 802/22) zastosował ogólny termin z art. 118 k.c.: przedawnienie biegnie od dnia sprzedaży lokalu, wynosi sześć lat po zmianie przepisów z 2018 roku (wcześniej dziesięć) i kończy się z końcem roku kalendarzowego, a odsetki przedawniają się po trzech latach. Rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego co do samego terminu nie znaleźliśmy, więc nie licz na to, że gmina „zapomni”.

Czy zasady zwrotu bonifikaty zmienią się w 2027 roku?

Mogą, ale na dziś obowiązują stare. W Sejmie leży poselski projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami (druk nr 1318 z 15 maja 2025 r.). Wg sprawozdania komisji (druk nr 2062 z 4 grudnia 2025 r.) projekt uchyla bonifikatę dla lokali mieszkalnych z art. 68 ust. 1 pkt 7, wydłuża okres zwrotu do 10 lat i uchyla wyjątki dla osoby bliskiej, zamiany i zakupu w 12 miesięcy (art. 68 ust. 2a pkt 1, 4 i 5 oraz ust. 2b i 2d). W sprawozdaniu do wykupów, przy których protokół uzgodnień podpisano przed wejściem zmian w życie, art. 68 ma się stosować „w brzmieniu dotychczasowym” (art. 4 projektu), a zmiany art. 68 mają wejść w życie 30 czerwca 2027 r. Do sprawozdania zgłoszono jednak wnioski mniejszości, m.in. o skreślenie tego przepisu przejściowego i o wejście w życie po 14 dniach od ogłoszenia.

Status na 20 października 2026 r. wg Sejmu: po drugim czytaniu 17 grudnia 2025 r. projekt z poprawkami wrócił do komisji, nie trafił do Senatu i nie został opublikowany. Ostatecznego brzmienia nie znamy, więc jeśli planujesz sprzedaż na 2027 rok, sprawdź stan prac w Sejmie, zanim podpiszesz umowę.

Czekać, sprzedać na rynku czy firmie skupującej?

Gdy jedynym problemem mieszkania jest bonifikata, najtańsza decyzja to nie sprzedawać go firmie skupującej przed upływem pięciu lat. Zwrot bonifikaty i podatek zapłacisz przy każdym kupującym spoza kręgu osób bliskich, jeśli nie skorzystasz z wyjątku z art. 68 ust. 2a ani z ulgi mieszkaniowej, a nasze dyskonto doszłoby do tego jako trzeci koszt. Policz to — opracowanie własne na podstawie przedziałów z naszych ofert z ostatnich 12 miesięcy: przy mieszkaniu wartym 330 000 zł w dobrym stanie z czystą księgą wieczystą (85–95% wartości) różnica między ceną rynkową a ofertą skupu to 16 500–49 500 zł, przy mieszkaniu do remontu (75–85%) — 49 500–82 500 zł, a przy lokalu z lokatorem albo prawem dożywocia (55–75%) — 82 500–148 500 zł. Niższa cena obniża co prawda podatek o 19% tej różnicy, o ile urząd nie zakwestionuje ceny na podstawie art. 19 ustawy o PIT, ale w przykładzie wyżej po zwrocie bonifikaty i podatku zostaje około 19 730 zł (opracowanie własne na podstawie art. 30e updof i obwieszczeń GUS) — dyskonto zjadłoby tę kwotę z nawiązką.

Drogi, na których nie zarabiamy nic: wniosek do gminy o odstąpienie od żądania zwrotu (art. 68 ust. 2c), który możesz złożyć od razu i równolegle z innymi krokami — zwłaszcza gdy powodem sprzedaży jest choroba albo opieka nad bliskim; przeczekanie do dnia po upływie pięciu lat od wykupu (i do 1 stycznia szóstego roku, jeśli chcesz też uniknąć podatku); sprzedaż przez ogłoszenie albo pośrednika i zakup innego mieszkania w 12 miesięcy; zamiana; przekazanie mieszkania osobie bliskiej, która nie planuje sprzedaży w tym okresie. Jeśli potrzebujesz pieniędzy szybciej, porównaj zwrot bonifikaty z kosztem kredytu na ten okres — przy wysokiej bonifikacie odsetki za rok czy dwa bywają niższe niż kwota zwrotu.

Sprzedaż firmie skupującej ma sens wtedy, gdy liczy się czas, a nie cena: gdy mieszkanie ma inne problemy, przez które ogłoszenie nie znajduje kupca (zły stan techniczny, lokator, zadłużenie), albo gdy pięć lat już minęło i chodzi wyłącznie o szybkość. Więcej o tym, kiedy oferta skupu się broni, a kiedy nie, piszemy w tekście czy skup nieruchomości się opłaca. Jeśli grunt pod budynkiem przeszedł z użytkowania wieczystego na własność, sprawdź też, kto płaci opłatę przekształceniową po sprzedaży — to osobna należność i osobna bonifikata.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę najpierw kupić nowe mieszkanie, a dopiero potem sprzedać to z bonifikatą?

Wtedy wyjątek z 12 miesięcy najpewniej nie zadziała. Sąd Najwyższy w wyroku II CSKP 688/23 uznał, że warunkiem jest najpierw sprzedaż lokalu z bonifikatą, a potem zakup, a spłata pożyczki czy kredytu zaciągniętego na wcześniejszy zakup nie spełnia warunku wyjątku. Jeśli musisz kupić wcześniej, zapytaj gminę o odstąpienie od żądania zwrotu (art. 68 ust. 2c) przed podpisaniem aktów.

Czy teściowie, zięć, synowa albo kuzyn to osoba bliska?

Nie. Definicja z art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie obejmuje powinowatych ani kuzynów, więc sprzedaż albo darowizna na ich rzecz przed upływem pięciu lat od wykupu może skończyć się żądaniem zwrotu bonifikaty. Wyjątkiem jest osoba, która pozostaje z tobą faktycznie we wspólnym pożyciu — ją ustawa wymienia wprost.

Do jakiej daty gmina liczy waloryzację bonifikaty?

Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wskazuje dnia końcowego waloryzacji, a gminy w praktyce przyjmują różne kwartały. Gdy za ostatni kwartał wskaźnika jeszcze nie ogłoszono, stosuje się ostatni ogłoszony (art. 5 ust. 3). Kwota z pisma gminy jest więc orientacyjna — zapytaj, do którego kwartału liczy wskaźniki i czy przeliczy kwotę na dzień zapłaty.

Czy wynajęcie mieszkania przed upływem 5 lat też grozi zwrotem bonifikaty?

Może grozić, jeśli najem będzie wykorzystaniem lokalu „na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty” (art. 68 ust. 2). Czym są te cele, wynika z uchwały gminy i umowy wykupu, dlatego przed wynajęciem mieszkania albo prowadzeniem w nim działalności przeczytaj oba dokumenty i zapytaj gminę na piśmie, jak oceni najem.

Czy gmina może rozłożyć zwrot bonifikaty na raty?

Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami rat nie przewiduje; przewiduje odstąpienie od żądania za zgodą rady albo wojewody (art. 68 ust. 2c). Raty albo odroczenie należności cywilnoprawnych gmina przyznaje zwykle na zasadach z uchwały rady — zapytaj o nią w wydziale, który wysłał żądanie, zanim minie termin zapłaty.

Czy za spóźnienie ze zwrotem bonifikaty gmina nalicza odsetki?

Tak. Gdy po żądaniu gminy spóźniasz się z zapłatą, gmina może żądać odsetek za czas opóźnienia, nawet jeśli nie poniosła szkody (art. 481 § 1 k.c.). Odpowiedź na żądanie bez zwłoki — choćby z wnioskiem o odstąpienie albo z dokumentami wyjątku — ogranicza ten koszt.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu sprzedaży, bo nie oddałem bonifikaty?

Zwrot bonifikaty nie jest warunkiem ważności sprzedaży — ustawa wiąże go z żądaniem gminy, które przychodzi po akcie. Notariusz sprawdzi księgę wieczystą i może pouczyć cię o obowiązku zwrotu, a jeśli w dziale IV jest hipoteka gminy, kupujący albo jego bank zwykle zażąda jej wykreślenia albo rozliczenia w cenie.

Daruję mieszkanie dziecku — kiedy ono może je sprzedać bez zwrotu bonifikaty?

Po upływie 5 lat od twojego wykupu, bo dla osoby bliskiej okres liczy się od pierwotnego wykupu (art. 68 ust. 2b). Podatek dziecko liczy jednak od dnia, w którym samo dostało mieszkanie: 5 lat od końca roku, w którym dostało darowiznę (art. 10 ust. 1 pkt 8 updof), więc oba terminy mogą się rozjechać. Darowiznę zgłoś też w urzędzie skarbowym w terminie, jeśli chcesz skorzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399) — art. 68, art. 5, art. 4 pkt 13, art. 68 (drugie źródło). Sprawdzone 20 października 2026.
• Główny Urząd Statystyczny, obwieszczenia w sprawie wskaźników zmian cen dla lokali mieszkalnych z podziałem na województwa: II kw. 2025, III kw. 2025, IV kw. 2025, I kw. 2026, II kw. 2026 (obwieszczenie z 1 października 2026 r.). Dostęp 20 października 2026.
• Sąd Najwyższy: wyrok z 14 listopada 2024 r., II CSKP 688/23; uchwała z 26 stycznia 2012 r., III CZP 87/11 (Biuletyn SN 1/2012); uchwała z 30 marca 2012 r., III CZP 4/12 (Biuletyn SN 3/2012); uchwała z 9 grudnia 2005 r., III CZP 112/05 (Biuletyn IC SN 1/2006). Sprawdzone 20 października 2026.
• Sądy powszechne: Sąd Apelacyjny w Warszawie, wyrok z 12 sierpnia 2020 r., I ACa 679/19; Sąd Rejonowy w Gdyni, wyrok z 26 kwietnia 2023 r., I 1 C 802/22; Sąd Rejonowy w Brodnicy, wyrok z 1 czerwca 2022 r., I C 422/21. Dostęp 20 października 2026.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych — art. 10, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e. Interpretacje Dyrektora KIS: 0114-KDWP.4011.289.2026.2.PP z 29 lipca 2026 r.; 0112-KDSL1-1.4011.684.2024.3.AG z 27 lutego 2025 r., za: prawo.pl, 29 marca 2025 r. Sprawdzone 6–20 października 2026.
• Sejm RP, poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami — druk nr 1318, sprawozdanie komisji, druk nr 2062, przebieg procesu legislacyjnego. Stan na 20 października 2026.

Za treść tego tekstu odpowiada 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje mieszkania za gotówkę, także wykupione od gminy z bonifikatą, i zna opisywane sytuacje z własnych transakcji. Przepisy i orzeczenia cytujemy za serwisami wskazanymi w sekcji źródeł, z datą sprawdzenia. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Publikacja: 20 października 2026. Stan prawny: październik 2026. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem. Historia zmian: 20 października 2026 — publikacja.