Mieszkanie w spadku z długami — jak je sprzedać i ile odpowiadasz [2026]

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości, także zadłużone i odziedziczone, za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia. Mamy tu interes: im pilniej chcesz sprzedać, tym łatwiej przyjmiesz ofertę z dyskontem. Dlatego piszemy wprost, kiedy szybka sprzedaż poniżej wartości jest dla ciebie stratą, i opisujemy drogi, na których nie zarabiamy nic — odrzucenie spadku, sprzedaż na rynku, ugodę z wierzycielem. Ramka oznaczona jako oferta i sekcja „Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens, a kiedy nie?” to materiał handlowy. Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — opisuje przepisy i praktykę, a nie twoją sprawę. Stan prawny: październik 2026.

Telefon z banku tydzień po pogrzebie, list od firmy windykacyjnej, a w szufladzie zmarłego umowa pożyczki, o której nikt w rodzinie nie wiedział. Mieszkanie wydaje się wtedy wyjściem: sprzedać, spłacić, zamknąć sprawę. Tyle że przy spadku z długami kolejność ma znaczenie większe niż cena. To, jak przyjmiesz spadek, czy złożysz wykaz inwentarza i komu zapłacisz najpierw, decyduje o tym, czy zostanie ci cokolwiek — albo czy dopłacisz z własnej pensji. Poniżej rozkładamy to na przepisy, koszty i jeden przykład liczbowy.

Czy odpowiadasz własnym majątkiem za długi z odziedziczonego mieszkania?

Odpowiadasz własnym majątkiem, ale przy przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza tylko do wartości tego, co odziedziczyłeś. Kodeks cywilny daje spadkobiercy trzy możliwości: przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), przyjąć go z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza) albo spadek odrzucić (wg art. 1012 Kodeksu cywilnego). Do chwili przyjęcia odpowiadasz za długi spadkowe tylko ze spadku, a od chwili przyjęcia — z całego swojego majątku (art. 1030 k.c.). Różnica między dwoma rodzajami przyjęcia dotyczy więc nie tego, czym płacisz, tylko do jakiej kwoty.

Przy przyjęciu prostym odpowiadasz za długi spadkowe bez ograniczenia (art. 1031 § 1 k.c.). Przy przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza odpowiadasz tylko do wartości stanu czynnego spadku ustalonej w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza (art. 1031 § 2 k.c.). Ten limit odpada, jeśli podstępnie pominiesz w wykazie coś, co należy do spadku, albo dopiszesz nieistniejące długi — przepis wymienia te przypadki wprost. Jeżeli w terminie nie złożysz żadnego oświadczenia, przepis traktuje to jak przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza (art. 1015 § 2 k.c.). Ta zasada dotyczy spadków otwartych od 18 października 2015 r., kiedy weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2015 poz. 539); jeśli spadkodawca zmarł wcześniej, brak oświadczenia oznaczał co do zasady przyjęcie proste — jak podaje Infor.pl. Przy mieszkaniu „po dziadkach”, którego nikt latami nie uregulował, sprawdź więc najpierw datę śmierci.

Opracowanie własne na podstawie Kodeksu cywilnego (art. 1012, 1015, 1020, 1030, 1031), stan prawny na październik 2026.

Ile masz czasu na decyzję i od kiedy liczy się 6 miesięcy?

Masz sześć miesięcy od dnia, w którym dowiedziałeś się o tytule swojego powołania do spadku — czyli o tym, że dziedziczysz, a nie o tym, że są długi. Oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku składasz w tym terminie (wg art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego, stan na październik 2026) przed notariuszem albo przed sądem, i nie możesz go potem odwołać (art. 1018 § 2 i § 3 k.c.). Do zachowania terminu wystarcza złożenie przed jego upływem wniosku do sądu o odebranie oświadczenia (art. 1015 § 1¹ k.c.), a jeśli oświadczenie wymaga zezwolenia sądu — na przykład składasz je w imieniu małoletniego dziecka — termin jest zawieszony na czas tego postępowania (art. 1015 § 1² k.c.).

Przy dziedziczeniu ustawowym termin zwykle zaczyna biec od dnia, w którym dowiedziałeś się o śmierci bliskiej osoby i o tym, że należysz do kręgu spadkobierców. Przy testamencie — od dowiedzenia się o testamencie. Jeżeli o długu dowiesz się po upływie sześciu miesięcy, sam ten fakt nie otwiera terminu na nowo. Zostaje jedna droga: spadkobierca, który pod wpływem błędu lub groźby nie złożył w terminie żadnego oświadczenia, może przed sądem uchylić się od skutków prawnych niezachowania terminu i jednocześnie oświadczyć, czy spadek przyjmuje, czy odrzuca — a sąd musi to zatwierdzić (art. 1019 k.c.). Sądy badają przy tym, czy błąd nie wynikał z twojego zaniedbania, dlatego z tym wnioskiem warto pójść do adwokata albo radcy prawnego. Dlatego nie czekaj z listą długów na pismo od windykatora: zapytaj banki, w których zmarły miał konta, sprawdź księgę wieczystą mieszkania (dział IV pokazuje hipoteki, dział III — zajęcia komornicze) i przejrzyj korespondencję.

Skala sprawy jest duża. Wg sprawozdania Krajowej Rady Notarialnej notariusze przyjęli w 2024 r. 267 364 oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku i sporządzili 168 450 aktów poświadczenia dziedziczenia. Liczba oświadczeń obejmuje łącznie przyjęcia i odrzucenia oraz tylko kancelarie notarialne, bez oświadczeń składanych w sądach — nie da się z niej więc wyczytać, ile osób odrzuca spadek.

Wykaz czy spis inwentarza — co wybrać i ile to kosztuje?

Do sprzedaży mieszkania z długami w tle zwykle wystarcza wykaz inwentarza, bo nie wymaga udziału komornika ani opłaty 400 zł; spis ma sens, gdy majątek jest skomplikowany albo między spadkobiercami nie ma zaufania. Oba dokumenty ustalają wartość, do której odpowiadasz. Różni je to, kto je sporządza.

Wykaz inwentarza sporządzasz sam (w sądzie na urzędowym formularzu) i składasz go w sądzie albo przed notariuszem; wykaz złożony u notariusza zostaje objęty protokołem (art. 1031¹ § 1 k.c.). Wpisujesz do niego z należytą starannością przedmioty należące do spadku z ich wartością według stanu i cen z chwili otwarcia spadku, a także długi spadkowe według stanu z chwili otwarcia spadku (art. 1031¹ § 3 k.c.). Wykaz możesz złożyć w sądzie spadku albo w sądzie właściwym dla swojego miejsca zamieszkania, a notariusz przesyła wypis protokołu do sądu spadku, który ogłasza o złożeniu wykazu (art. 636³ k.p.c.).

Spis inwentarza sporządza komornik na zlecenie sądu, po złożeniu wniosku. Od wniosku do sądu o sporządzenie spisu pobiera się opłatę stałą 100 zł (wg ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 49 ust. 1 pkt 3), a od wniosku do komornika o sporządzenie spisu inwentarza — opłatę stałą 400 zł (wg ustawy o kosztach komorniczych, art. 40 pkt 2). Spisu może zażądać także wierzyciel. Taki wierzyciel nie może potem odmówić przyjęcia zapłaty, która mu się należy, nawet jeśli dług nie jest jeszcze wymagalny (art. 1031⁴ k.c.) — możesz więc rozliczyć go od razu z ceny mieszkania.

Opracowanie własne na podstawie Kodeksu cywilnego (art. 1031¹, 1031⁴), Kodeksu postępowania cywilnego (art. 636³), ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 49) i ustawy o kosztach komorniczych (art. 40), stan na październik 2026.

Najważniejsza praktyczna konsekwencja jest jedna: wartość mieszkania w wykazie podajesz według cen z chwili śmierci spadkodawcy, a nie według ceny, za którą sprzedasz je za rok. Ta liczba wyznacza twój limit odpowiedzialności. Zaniżenie jej na złość wierzycielom jest ryzykowne: wierzyciel może zażądać spisu inwentarza przez komornika, a podstępne pominięcie składnika majątku znosi ograniczenie odpowiedzialności (art. 1031 § 2 k.c.). Zawyżenie podnosi limit, do którego wierzyciele mogą sięgnąć do twojego majątku. Wartość mieszkania ustal więc z cen transakcyjnych podobnych lokali z tej samej okolicy — z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości albo z operatu rzeczoznawcy — i zachowaj dokumenty, z których ją wziąłeś.

Czy możesz sprzedać mieszkanie, zanim spłacisz długi spadkowe?

Możesz. Spadek nabywasz z chwilą otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy (art. 925 k.c.), a do aktu notarialnego potrzebujesz dokumentu, który to potwierdza — postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia. Same długi aktu nie blokują. Blokują go natomiast trzy inne rzeczy, które warto sprawdzić przed rozmową z kupującym.

1. Hipoteka w księdze wieczystej. Hipoteka pozwala wierzycielowi zaspokoić się z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed osobistymi wierzycielami właściciela (wg ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art. 65 ust. 1). Sprzedaż jej nie usuwa. W praktyce bank wydaje zaświadczenie o kwocie do spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki po jej zapłacie, a część ceny trafia od kupującego wprost na rachunek banku.
2. Zajęcie komornicze. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne (wg Kodeksu postępowania cywilnego, art. 930 § 1). Dług trzeba spłacić przed aktem albo z ceny, a postępowanie umorzyć — samo podpisanie aktu egzekucji nie zatrzymuje.
3. Współspadkobiercy. Do czasu działu spadku mieszkanie należy do wszystkich spadkobierców. Do sprzedaży całego lokalu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a gdy ktoś odmawia, ci, którzy mają co najmniej połowę udziałów, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 k.c. w zw. z art. 1035 k.c.). Swój udział w mieszkaniu ze spadku możesz sprzedać bez ich zgody, ale taka sprzedaż jest bezskuteczna o tyle, o ile naruszałaby ich uprawnienia przy dziale spadku (art. 1036 k.c.).

Do czasu działu spadku współspadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie, a po dziale — w stosunku do wielkości udziałów (art. 1034 k.c.). Solidarnie znaczy, że wierzyciel może żądać całości od jednego z was, a ten, kto zapłacił, rozlicza się potem z rodzeństwem. To kolejny powód, żeby o sprzedaży i spłacie długów rozmawiać ze wszystkimi spadkobiercami naraz, a nie osobno. Jeśli rodzina nie może się porozumieć, osobno opisujemy dział spadku przed sprzedażą mieszkania.

Jak spłacać wierzycieli z ceny, żeby nie przekroczyć limitu?

Najpierw złóż wykaz inwentarza z kompletem znanych ci długów, a dopiero potem spłacaj — według wykazu. Spadkobierca, który złożył wykaz, spłaca długi spadkowe zgodnie z nim (art. 1031³ § 1 k.c.). Jeśli przyjąłeś spadek z dobrodziejstwem inwentarza, spłaciłeś niektóre długi i nie wiedziałeś ani przy dołożeniu należytej staranności nie mogłeś się dowiedzieć o innych, za te pozostałe odpowiadasz tylko do różnicy między wartością stanu czynnego spadku a tym, co już wypłaciłeś (art. 1032 § 1 k.c.). Jeżeli jednak o innych długach wiedziałeś albo mogłeś się dowiedzieć, a spłaciłeś tylko część wierzycieli, odpowiadasz ponad wartość spadku — do takiej kwoty, jaką byłbyś obowiązany zapłacić, gdybyś spłacał długi prawidłowo (art. 1032 § 2 k.c.). Ta surowsza reguła nie dotyczy spadkobiercy, który nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, ani osoby, wobec której istnieje podstawa do ubezwłasnowolnienia — na przykład małoletniego.

W praktyce oznacza to cztery kroki przy sprzedaży mieszkania:

1. Zbierz zaświadczenia o saldzie od wszystkich znanych wierzycieli, z datą śmierci spadkodawcy jako punktem odniesienia.
2. Złóż wykaz inwentarza z mieszkaniem i wszystkimi długami; o długu, który wyjdzie później, uzupełnij wykaz (art. 1031¹ k.c. wymaga uzupełnienia o przedmioty i długi ujawnione później).
3. Z ceny najpierw spłać hipotekę — bez tego kupujący nie dostanie czystej księgi — a potem pozostałych wierzycieli z wykazu.
4. Jeśli długów jest więcej niż wartość spadku, nie spłacaj pierwszego, który zadzwoni, w całości. Przy limicie odpowiedzialności każdy złoty zapłacony jednemu wierzycielowi nie trafi do innych, a art. 1032 § 2 k.c. rozlicza cię z tego, czy wiedziałeś o pozostałych.

Gdy długi są wyraźnie wyższe niż wartość mieszkania, rozważ rozmowę z wierzycielami o ugodzie przed sprzedażą. Wierzyciel, który wie, że nie dostanie więcej niż limit z wykazu, ma powód zgodzić się na spłatę z ceny i umorzenie reszty. Na tej drodze firma skupowa nie jest ci do niczego potrzebna.

Ile zostanie ci ze sprzedaży mieszkania z długami?

Przy przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza zostaje ci różnica między ceną a wartością z wykazu — o ile długi sięgają tej wartości; gdy sprzedasz taniej, różnicę możesz dopłacić z własnych pieniędzy, bo limit nie zależy od ceny (art. 1031 § 2 k.c.). Przyjmijmy przykład, opracowanie własne na podstawie art. 1031 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: mieszkanie to cały majątek spadkowy i w chwili śmierci spadkodawcy było warte 400 000 zł, długi to 150 000 zł kredytu z hipoteką na tym mieszkaniu i 320 000 zł pożyczek oraz zadłużenia na kartach, razem 470 000 zł. Rok później sprzedajesz mieszkanie na rynku za 420 000 zł.

Opracowanie własne na podstawie Kodeksu cywilnego (art. 1020, 1031) na przykładowych kwotach; bez kosztów sprzedaży po stronie sprzedającego i bez podatku. Taksę notarialną za umowę sprzedaży i wpis własności zwykle płaci kupujący. Limit nie obejmuje kosztów procesu i egzekucji, jeśli wierzyciel musi cię pozwać — tak wyrok SA w Gdańsku z 31.10.2017 r., I ACa 999/16.

Wniosek z przykładu jest niewygodny dla każdego, kto kupuje mieszkania z dyskontem, także dla nas. Przy przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza twój limit wyznacza wartość z wykazu, a nie cena. Jeżeli długi sięgają tego limitu, każda złotówka rabatu przy sprzedaży może wrócić do ciebie jako dopłata z własnej kieszeni. Szybka sprzedaż poniżej wartości ma sens dopiero wtedy, gdy długi są wyraźnie niższe niż wartość mieszkania — wtedy rabat zmniejsza tylko twoją nadwyżkę, a nie powiększa twój dług.

Czy zapłacisz podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

Tylko jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat liczonych od nabycia mieszkania przez spadkodawcę, i tylko od dochodu, w którym spłacone długi zmarłego są kosztem. Sprzedaż przed upływem pięciu lat jest źródłem przychodu, a przy spadku pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie ty (art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o PIT). Jeśli ten termin jeszcze nie minął, od dochodu płacisz 19% — wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 30e ust. 1), rozliczenie w PIT-39. Do kosztów zaliczasz wtedy m.in. udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na ciebie ciężary spadkowe — spłacone długi spadkowe, zachowek i zapisy zwykłe — w części przypadającej na sprzedawaną nieruchomość, także jeśli spłacasz je po sprzedaży (art. 22 ust. 6d ustawy o PIT).

W przykładzie z wariantem rynkowym dochód wyniósłby co najwyżej 20 000 zł, a podatek 3 800 zł (opracowanie własne na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, przy założeniu, że spadkodawca nie poniósł udokumentowanych kosztów zakupu). Zachowaj więc potwierdzenia każdej spłaty długu zmarłego. Dochód może też zwolnić ulga mieszkaniowa, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe — zwolniona jest część dochodu odpowiadająca udziałowi tych wydatków w cenie sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Policzysz to w naszym kalkulatorze podatku od sprzedaży nieruchomości.

Kiedy lepiej odrzucić spadek, niż sprzedawać mieszkanie?

Odrzucenie spadku ma sens, gdy długi wyraźnie przewyższają wartość wszystkiego, co dziedziczysz, i nie zależy ci na samym mieszkaniu. Spadkobierca, który spadek odrzucił, zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku (wg art. 1020 Kodeksu cywilnego). Nie płacisz wtedy nic, ale nie dostajesz też niczego — ani mieszkania, ani nadwyżki ze sprzedaży. Oświadczenie u notariusza kosztuje do 50 zł taksy (wg rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 8 pkt 9) plus VAT i wypisy, a w sądzie 100 zł opłaty od wniosku o odebranie oświadczenia (wg art. 49 ust. 1 pkt 4 ustawy o kosztach sądowych).

Pułapka odrzucenia polega na tym, że spadek przechodzi dalej — zwykle na twoje dzieci. One też mają sześć miesięcy na decyzję, liczone od dnia, w którym dowiedziały się o tytule swojego powołania, a za małoletnich oświadczenie składają rodzice; zasady zgody sądu opisujemy w tekście o małoletnim współwłaścicielu mieszkania. Jeśli rodzina odrzuca spadek, róbcie to razem i w tej samej kancelarii, żeby nikt nie przyjął go przez upływ terminu.

Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza i sprzedaż mieszkania wygrywa z odrzuceniem wtedy, gdy wartość mieszkania wyraźnie przekracza długi i możesz sprzedać je po cenie rynkowej. Gdy obie kwoty są blisko siebie, różnica między tymi drogami sprowadza się do kosztów i czasu — i wtedy warto policzyć ją na swoich liczbach, zanim podpiszesz cokolwiek.

Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens, a kiedy nie?

W wielu sytuacjach opisanych wyżej firma skupowa nie jest ci potrzebna. Jeśli długi przewyższają wartość spadku — rozważ odrzucenie. Jeśli zostaje wyraźna nadwyżka, a hipoteka i odsetki cię nie gonią — sprzedaj na rynku, bo każdy procent ceny jest twój. Jeśli wierzycieli jest kilku i długi są blisko limitu — zacznij od ugody. Sprzedaż firmie skupowej ma sens, gdy długi są wyraźnie niższe niż wartość mieszkania, a jednocześnie czas kosztuje: komornik zajął lokal i zbliża się licytacja, odsetki od kredytu z hipoteką rosną szybciej, niż potrwa sprzedaż na rynku, lokal wymaga remontu, na który nie masz pieniędzy, albo spadkobiercy mieszkają w różnych miastach i nikt nie chce prowadzić sprzedaży.

Porównaj wtedy ofertę z licytacją. Najniższa cena, za którą komornik może sprzedać nieruchomość na pierwszej licytacji, to trzy czwarte sumy oszacowania (wg art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego), a koszty egzekucji idą z ceny. Jeśli oferta z dyskontem jest niewiele wyższa od tego progu, a do licytacji zostało kilka miesięcy, czasem bardziej opłaca się samemu sprzedać na rynku albo wynegocjować z wierzycielem wstrzymanie egzekucji na czas sprzedaży.

Najczęstsze pytania

Czy wierzyciel zmarłego może zająć moją pensję, jeśli przyjąłem spadek z dobrodziejstwem inwentarza?

Może. Limit z wykazu wynika z ustawy, ale w egzekucji powołasz się na niego tylko wtedy, gdy ograniczenie zastrzeżono w tytule wykonawczym (art. 837 k.p.c.). Bez takiego zastrzeżenia komornik może ściągać ponad wartość spadku. Dlatego w każdej sprawie o dług spadkowy, także po nakazie zapłaty, podnieś zarzut ograniczonej odpowiedzialności, żeby sąd zastrzegł ją w wyroku — na brak zastrzeżenia przejechali się spadkobiercy w sprawie SA w Gdańsku, I ACa 999/16.

Dowiedziałem się o długach po roku — czy mogę jeszcze odrzucić spadek?

Co do zasady nie, bo termin sześciu miesięcy liczy się od dnia, w którym dowiedziałeś się o tytule swojego powołania do spadku, a nie od dnia, w którym poznałeś długi (art. 1015 § 1 k.c.). Jeśli wtedy nic nie złożyłeś, przyjąłeś spadek z dobrodziejstwem inwentarza (art. 1015 § 2 k.c., przy spadkach otwartych od 18 października 2015 r.) i odpowiadasz do wartości stanu czynnego spadku. Wyjątkiem jest uchylenie się przed sądem od skutków niezłożenia oświadczenia z powodu błędu, z jednoczesnym odrzuceniem spadku — wymaga zatwierdzenia przez sąd (art. 1019 k.c.).

Czy kupujący odziedziczone mieszkanie przejmuje długi zmarłego?

Nie przejmuje długów osobistych zmarłego, ale hipoteka i zajęcie komornicze idą za nieruchomością (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art. 930 § 1 k.p.c.), dlatego spłaca się je z ceny przy akcie. Inaczej jest przy kupnie całego spadku albo udziału spadkowego: nabywca odpowiada wtedy za długi spadkowe w tym samym zakresie co sprzedający i solidarnie z nim (art. 1055 § 1 k.c.).

Co, jeśli po sprzedaży mieszkania wyjdzie dług, o którym nie wiedziałem?

Uzupełnij wykaz inwentarza o ten dług. Jeśli przy należytej staranności nie mogłeś się o nim dowiedzieć, odpowiadasz za niego tylko do różnicy między wartością stanu czynnego spadku a tym, co już wypłaciłeś innym wierzycielom (art. 1032 § 1 k.c.). Dlatego przechowuj potwierdzenia każdej spłaty.

Rodzeństwo nie chce nic płacić — czy bank może żądać całego długu ode mnie?

Do działu spadku tak, bo współspadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie; ten, kto zapłacił, może potem żądać zwrotu od pozostałych według ich udziałów. Po dziale spadku każdy odpowiada w stosunku do wielkości swojego udziału (art. 1034 k.c.).

Ile kosztuje odrzucenie spadku za siebie i dzieci?

U notariusza taksa za każde oświadczenie wynosi najwyżej 50 zł (§ 8 pkt 9 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) plus VAT i wypisy. W sądzie opłata od wniosku o odebranie oświadczenia wynosi 100 zł (wg art. 49 ust. 1 pkt 4 ustawy o kosztach sądowych), a od wniosków umieszczonych w jednym piśmie pobiera się ją od każdego osobno (art. 49 ust. 2). Do tego dochodzi postępowanie o zgodę sądu, jeśli jest potrzebna dla dziecka.

Czy wykaz inwentarza jest obowiązkowy?

Przepis mówi, że spadkobierca „może” złożyć wykaz (art. 1031¹ § 1 k.c.), więc nikt go do tego nie zmusi. Ale art. 1031 § 2 k.c. wiąże limit odpowiedzialności z wartością „ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza” stanu czynnego spadku — bez żadnego z tych dokumentów nie masz papieru, który ten limit ustala, a spisu może zażądać wierzyciel.

Czy komornik może sprzedać odziedziczone mieszkanie, zanim zdążę je sprzedać sam?

Tak, jeśli egzekucja z nieruchomości już trwa — sprzedaż po zajęciu nie zatrzymuje postępowania (art. 930 § 1 k.p.c.). Na pierwszej licytacji cena wywołania to trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.). Jak zdążyć ze sprzedażą przed licytacją, opisujemy w tekście o sprzedaży mieszkania przed licytacją komorniczą.

Źródła

• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795) — art. 1012, art. 1015, art. 1018, art. 1019, art. 1020, art. 925, art. 1030–1034 (w tym 1031¹–1031⁴), art. 1035–1036, art. 1055, art. 199. Sprawdzone 14 października 2026.
• Kodeks postępowania cywilnego — art. 636³, art. 837 (sprawdzone 14 października 2026), art. 930, art. 965.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece — art. 65. Sprawdzone 14 października 2026.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228) — art. 49. Ustawa o kosztach komorniczych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 377) — art. 40. Sprawdzone 14 października 2026.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej — § 8. Sprawdzone 14 października 2026.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych — art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6d (sprawdzone 14 października 2026), art. 30e ust. 1.
• Krajowa Rada Notarialna, „Sprawozdanie i ocena stanu notariatu” za 2024 r. — za: Kancelaria Notarialna Sypniewska; za 2023 r. (z danymi 2022 r.) — za: PlanetaPrawo.pl. Dostęp 14 października 2026.
• Nowelizacja Kodeksu cywilnego z 20 marca 2015 r. (Dz.U. 2015 poz. 539), w życie od 18 października 2015 r. — za: Lege Artis i Infor.pl, „Dziedziczenie długów — zmiany 2015 r.”. Dostęp 14 października 2026.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 31 października 2017 r., I ACa 999/16 — o zastrzeżeniu ograniczonej odpowiedzialności spadkobiercy w tytule wykonawczym. Dostęp 14 października 2026.

Za treść tego tekstu odpowiada 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości, także odziedziczone i zadłużone, za gotówkę i zna opisywane sytuacje z własnych transakcji. Przepisy cytujemy za serwisami wskazanymi w sekcji źródeł, z datą sprawdzenia. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Publikacja: 14 października 2026. Stan prawny: październik 2026. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.