Sprzedaż kamienicy albo domu z lokatorami — co obniża cenę i od czego zależy czas sprzedaży [2026]

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia, także lokale i domy z lokatorami. Mamy więc interes w tym, żeby sprzedaż z najemcami wydawała ci się trudna. Dlatego opisujemy też drogi, na których nie zarabiamy nic: sprzedaż inwestorowi przez rynek, wyodrębnienie lokali i sprzedaż ich osobno, porozumienie z najemcą. Ramka oznaczona jako oferta i sekcja „Kiedy skup kamienic ma sens, a kiedy nie?” to materiał handlowy. Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — opisuje przepisy i praktykę, a nie twoją kamienicę. Stan prawny: październik 2026.

Przykład hipotetyczny, złożony z typowych sytuacji: dziedziczysz z rodzeństwem przedwojenną kamienicę z sześcioma mieszkaniami i sklepem w parterze. W czterech mieszkaniach od lat siedzą najemcy z umowami na czas nieoznaczony i czynszem, który ledwo pokrywa podatek i drobne naprawy. Pierwsze pytanie brzmi zwykle „czy w ogóle da się to sprzedać”, drugie — „dlaczego oferty są o tyle niższe niż wycena pustego budynku”. Poniżej odpowiadamy na oba, z przepisami, które za tym stoją, i z liczbami, które możesz sprawdzić.

Czy można sprzedać kamienicę z lokatorami bez ich zgody?

Tak. Do sprzedaży kamienicy albo domu nie potrzebujesz zgody najemców, a umowa najmu nie jest przeszkodą w przeniesieniu własności. Zmienia się tylko strona umowy: w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.). Kupujący przejmuje więc lokatorów razem z ich umowami, czynszami i kaucjami. Zgody potrzebujesz natomiast od współwłaścicieli: do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a bez niej ci, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 k.c.).

Co dzieje się z umowami najmu po sprzedaży kamienicy?

Umowy trwają dalej, a to, czy kupujący może je zakończyć, zależy od rodzaju lokalu i umowy. Art. 678 § 1 k.c. pozwala nabywcy wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów — ale przy mieszkaniach to uprawnienie nie działa: przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu (art. 692 k.c.). Nabywca mieszkania z najemcą może wypowiedzieć umowę tylko z tych przyczyn, które przysługiwały poprzedniemu właścicielowi.

Inaczej jest z lokalem użytkowym, na przykład sklepem w parterze. Tu kupujący może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a lokal został najemcy wydany (art. 678 § 2 k.c.). Umowę najmu na czas oznaczony obie strony mogą wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.), więc przy mieszkaniach taka umowa zwykle po prostu dobiega końca w terminie.

Tabela: kto przechodzi na kupującego razem z kamienicą. Opracowanie własne na podstawie Kodeksu cywilnego (art. 673, 678, 692, 910, 913), ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11, 19e) i Kodeksu karnego (art. 191 § 1a), stan na październik 2026.

Kiedy nowy właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania w kamienicy?

Tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, bo jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2–5 ustawy o ochronie praw lokatorów, na piśmie i z podaniem przyczyny. Kupujący, jako nowy właściciel, dostaje ten sam zamknięty katalog co ty. Najważniejsze dla wyceny są trzy pozycje.

• Zaległości. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem lokatorowi, który jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Pismo bez tych elementów nie otwiera drogi do wypowiedzenia.
• Remont albo rozbiórka. Ten sam miesięczny termin dotyczy lokatora, który używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów) — ale wtedy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 11 ust. 9). Inwestor planujący generalny remont musi więc wliczyć koszt lokali zamiennych.
• Własne mieszkanie. Właściciel, który zamierza sam zamieszkać w lokalu i nie dostarcza lokalu zamiennego, może wypowiedzieć najem nie później niż na 3 lata naprzód (art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów). Gdy lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia ma ponad 75 lat, nie ma tytułu do innego lokalu ani osób zobowiązanych wobec niego do alimentów, takie wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili jego śmierci (art. 11 ust. 12).

Nawet skuteczne wypowiedzenie nie oddaje lokalu automatycznie. Jeśli lokator się nie wyprowadzi, potrzebny jest wyrok eksmisyjny, w którym sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a wyroków nakazujących opróżnienie nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16). Odcinanie wody, prądu czy wymiana zamków mogą być przestępstwem: karze podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający jej korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego (art. 191 § 1a k.k.). Szczegółowo opisaliśmy to w tekście o mieszkaniu z lokatorem bez tytułu prawnego.

Co realnie obniża cenę kamienicy z lokatorami?

Cenę kamienicy obniża przede wszystkim dochód, którego kupujący nie może szybko zmienić: niski czynsz w umowach na czas nieoznaczony. Kupujący kamienicę liczy jej wartość z tego, ile budynek zarabia dziś i ile może zarabiać za kilka lat. Przy lokatorach chronionych ustawą druga liczba rośnie powoli, bo właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość z trzymiesięcznym terminem (art. 8a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów), nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b). Najważniejszy jest próg wg art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów: podwyżka, w wyniku której czynsz w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach z ust. 4a albo 4e. Ust. 4a obejmuje m.in. pokrycie kosztów utrzymania, zwrot kapitału i godziwy zysk, a ust. 4e uznaje za uzasadnioną podwyżkę nieprzekraczającą w danym roku średniorocznego wskaźnika inflacji z poprzedniego roku — więc o inflację czynsz można podnosić także powyżej progu. Na pisemne żądanie lokatora właściciel ma 14 dni na przedstawienie przyczyny i kalkulacji pod rygorem nieważności podwyżki (ust. 4). W ciągu dwóch miesięcy lokator może odmówić przyjęcia podwyżki, co rozwiązuje umowę z upływem okresu wypowiedzenia, albo pozwać o ustalenie, że jest niezasadna — a zasadność musi udowodnić właściciel (ust. 5).

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (art. 9 ust. 8), który co pół roku ogłasza wojewoda. Wg obwieszczenia Wojewody Mazowieckiego z 29 marca 2026 r. wskaźnik dla Warszawy na okres od 1 kwietnia do 30 września 2026 r. wynosił 12 149,38 zł, więc próg 3% to ok. 30,37 zł za m² miesięcznie (opracowanie własne na podstawie obwieszczenia; obwieszczenia na okres od 1 października 2026 r. nie było jeszcze na stronie urzędu 17 października 2026 r., a wskaźnik zwykle rośnie z każdym okresem). Dla porównania, wg zestawienia Rankomat.pl i Rentier.io (dane z kwietnia 2026 r.) średni czynsz ofertowy w Warszawie wynosił 79 zł za m² — to ceny z nowych ogłoszeń całych mieszkań, a nie czynsze ze starych umów w kamienicach. Ten sam rachunek dla Gdańska i Katowic pokazuje wykres.

Przelicz to na jedno mieszkanie. Lokal 50 m² w Warszawie ma wartość odtworzeniową 607 469 zł, a 3% tej kwoty to 18 224 zł rocznie, czyli ok. 1 519 zł miesięcznie. Ten sam lokal przy średnim czynszu ofertowym 79 zł za m² przyniósłby 3 950 zł miesięcznie, czyli o ok. 2 431 zł więcej (opracowanie własne na podstawie obwieszczenia Wojewody Mazowieckiego i danych Rankomat.pl). Ta kwota nie jest stratą wprost: jeśli umowa ma dziś czynsz poniżej progu, właściciel może go podnosić do progu bez uzasadnienia, najwyżej raz na pół roku i z trzymiesięcznym wypowiedzeniem; powyżej progu może podnosić o inflację albo z uzasadnieniem kosztami i godziwym zyskiem, które lokator może zakwestionować. Kupujący wycenia jednak tę niepewność i czas dojścia do czynszu rynkowego z góry.

Poza czynszem cenę obniżają: liczba lokatorów chronionych i ich wiek (art. 11 ust. 12 przy osobach po 75. roku życia), lokale zajmowane bez tytułu, zaległości w opłatach, brak dokumentacji umów i kaucji, zły stan techniczny, którego nie da się naprawić bez opróżnienia lokali, oraz wpis do rejestru zabytków, który ogranicza remonty i bywa podstawą pierwokupu gminy. W drugą stronę działają lokale użytkowe na rynkowych umowach i mieszkania wolne.

Czy gmina albo najemcy mają prawo pierwokupu kamienicy?

Gmina może je mieć, najemcy co do zasady nie. Gminie przysługuje prawo pierwokupu m.in. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków (art. 109 ust. 1 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn), nieruchomości na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy (pkt 4a), i w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (pkt 4b). Przy zabytku i przy celach publicznych pierwokup nie przysługuje, jeżeli nie został ujawniony w księdze wieczystej (art. 109 ust. 3 pkt 5), a żaden pierwokup gminy nie przysługuje przy sprzedaży osobom bliskim (art. 109 ust. 3 pkt 1) — dlatego zacznij od działu III księgi i od zaświadczenia z urzędu o obszarze rewitalizacji.

Gdy pierwokup istnieje, sprzedaż odbywa się w dwóch aktach: najpierw umowa warunkowa, potem przenosząca własność. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 110 ust. 2 ugn), a sprzedaż dokonana bezwarunkowo, gdy pierwokup przysługuje z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego, jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Do tego dochodzi obowiązek zawiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków o zmianach dotyczących stanu prawnego zabytku, nie później niż w terminie miesiąca od dnia ich wystąpienia (art. 28 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie zabytków) — dotyczy zabytku z rejestru i z wojewódzkiej ewidencji zabytków.

Najemcy mieszkania w prywatnej kamienicy Kodeks cywilny pierwokupu nie daje. Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy albo z czynności prawnej (art. 596 k.c.), więc sprawdź umowy najmu — zdarza się zapis o pierwokupie umownym. Ustawowe pierwszeństwo najemców istnieje m.in. przy budynkach sprzedawanych przez przedsiębiorstwa państwowe i spółki Skarbu Państwa: zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż uprawnione nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa uprawnionych w nabyciu lokali (art. 3 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań przedsiębiorstw państwowych). Prywatnego właściciela ani spadkobierców ten przepis nie wiąże.

Sprzedać całą kamienicę czy najpierw wyodrębnić lokale?

Wyodrębnienie lokali często podnosi łączną cenę, ale wydłuża sprzedaż i wymaga pieniędzy na start. Cała kamienica trafia do węższej grupy kupujących — inwestorów, którzy kupują dochód z najmu i dyskontują go za ryzyko. Pojedyncze mieszkanie, nawet z najemcą, kupi więcej osób, a wolne lokale może kupić ktoś, kto chce w nich zamieszkać. Żeby sprzedawać lokale osobno, trzeba ustanowić ich odrębną własność. Spełnienie wymagań samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali), potem potrzebny jest akt notarialny i wpis do księgi wieczystej, z którym lokal staje się odrębną nieruchomością (art. 7 ust. 1–2 ustawy).

Ta droga ma dwie zalety, na których my nie zarabiamy. Po pierwsze, mieszkania z lokatorami możesz zaproponować samym najemcom — niektórzy mogą być zainteresowani kupnem lokalu, w którym mieszkają, a dla ciebie to kupujący bez negocjacji o wyprowadzce. Po drugie, wolne lokale w przyzwoitym stanie technicznym zwykle sprzedasz po cenach zbliżonych do rynkowych. Koszty to inwentaryzacja budowlana, zaświadczenia, akty i opłaty sądowe, a przy kilku spadkobiercach — zgoda wszystkich na każdy krok (art. 199 k.c.). Przy wyodrębnieniu i sprzedaży wielu lokali urząd skarbowy może uznać sprzedaż za działalność gospodarczą (z innym PIT i możliwym VAT), więc przed startem zapytaj doradcę podatkowego albo wystąp o interpretację. Jeśli nie macie czasu, sprzedaż całości jest prostsza — ale ona także wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Ile trwa sprzedaż kamienicy albo domu z lokatorami?

Kamienica z lokatorami sprzedaje się zwykle dłużej niż zwykłe mieszkanie, dla którego średni czas sprzedaży w 2025 r. wynosił 111–133 dni wg danych Metrohouse i Credipass (111 dni w Warszawie, 122 dni w pięciu największych miastach poza stolicą, 133 dni w mniejszych miastach; od ogłoszenia do transakcji). Publicznych danych o czasie sprzedaży samych kamienic nie znaleźliśmy. Kamienica ma węższy rynek kupujących i dłuższe badanie dokumentów, a czas wyznaczają głównie te etapy:

1. Spis najmów — umowy z aneksami, czynsze, kaucje, zaległości i pisma do najemców.
2. Księga wieczysta i status budynku — dział III, rejestr zabytków, zaświadczenie o obszarze rewitalizacji.
3. Operat i oferty — niezależna wycena rzeczoznawcy majątkowego, potem co najmniej dwie oferty.
4. Umowa u notariusza — bezwarunkowa albo warunkowa, gdy gminie przysługuje pierwokup.
5. Termin gminy — do miesiąca od zawiadomienia.
6. Akt przenoszący i formalności — zawiadomienie konserwatora przy zabytku, przekazanie kaucji i umów.

Etap pierwszy bywa najdłuższy, bo w starych kamienicach umowy, aneksy i dowody wpłat kaucji często są niekompletne. Kupujący bez nich nie policzy dochodu i albo obniży cenę, albo będzie czekał. Drugi składnik to pierwokup gminy: jeśli jest ujawniony w księdze albo kamienica leży na obszarze rewitalizacji objętym uchwałą, gmina ma na decyzję do miesiąca od zawiadomienia; jeżeli wcześniej oświadczy, że z pierwokupu nie skorzysta, umowę przenoszącą można zawrzeć wcześniej.

Jaki podatek zapłacisz od sprzedaży kamienicy?

Po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś albo wybudowałeś nieruchomość, sprzedaż nie jest źródłem przychodu podlegającego PIT; przed tym terminem (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: updof) od dochodu płacisz 19% podatku wg ustawy o podatku dochodowym (art. 30e ust. 1 updof). Przy spadku okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca (art. 10 ust. 5) — przy kamienicy, którą spadkodawca miał od dawna, pięć lat zwykle już minęło. Ulga mieszkaniowa zwalnia część dochodu proporcjonalną do udziału wydatków na własne cele mieszkaniowe w cenie sprzedaży, jeśli wydasz pieniądze nie później niż w trzy lata od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131). Ministerstwo Finansów pracuje nad projektem ograniczenia tej ulgi (UD116), który według stanu na październik 2026 r. nie został uchwalony — sprawdź jego los przed sprzedażą.

Dwie pułapki są typowe dla kamienic. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód może określić organ podatkowy (art. 19 ust. 1 updof). Organ najpierw wzywa do zmiany wartości albo wskazania przyczyn różnicy; gdy ich nie zmienisz ani nie uzasadnisz, może powołać biegłego, a przy różnicy co najmniej 33% koszty opinii ponosi sprzedający wg ustawy o podatku dochodowym (art. 19 ust. 4). Lokatorzy chronieni ustawą i niski czynsz są przyczyną niższej ceny, którą da się wykazać — przy sprzedaży z dyskontem przed upływem pięciu lat zachowaj umowy najmu, zestawienie czynszów i najlepiej operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony przed sprzedażą. Druga pułapka: przepisu o pięciu latach nie stosuje się do sprzedaży składników majątku firmy, nawet jeżeli przed sprzedażą wycofano je z działalności, a od wycofania nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 updof). Jeśli wynajmowałeś lokale w ramach działalności gospodarczej, rozliczenie jest inne — tu warto zapytać doradcę podatkowego. Podatek od czynności cywilnoprawnych, wg ustawy o PCC 2% od wartości rynkowej, płaci kupujący (art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC), a wynagrodzenie notariusza strony ustalają między sobą.

Kamienica w spadku i kilku współwłaścicieli — od czego zacząć?

Od ustalenia, kto i w jakich udziałach jest właścicielem, i od decyzji, czy sprzedajecie razem. Sprzedaż całej kamienicy wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Każdy może natomiast sprzedać sam swój udział (art. 198 k.c.), ale przed działem spadku rozporządzenie udziałem w kamienicy wchodzącej do spadku jest bezskuteczne wobec pozostałych spadkobierców o tyle, o ile narusza ich uprawnienia przy dziale (art. 1036 k.c.). Jak to poukładać, opisaliśmy w tekście o dziale spadku a sprzedaży mieszkania, a jak wycenia się sam udział — na stronie o skupie udziałów w spadku.

Jakie masz drogi sprzedaży i co każda kosztuje?

Najwyższą łączną cenę daje zwykle wyodrębnienie lokali i sprzedaż osobno, a najszybszą transakcję — sprzedaż całości jednemu kupującemu, inwestorowi albo firmie skupowej. Przed każdą z dróg zamów operat rzeczoznawcy majątkowego: to niezależny punkt odniesienia dla każdej oferty, także naszej.

Tabela: cztery drogi sprzedaży kamienicy z lokatorami. Opracowanie własne na podstawie ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego, stan na październik 2026; trzy pierwsze drogi nie przynoszą wydawcy przychodu.

Porozumienie z najemcą to droga, o której łatwo zapomnieć. Umowę najmu możesz rozwiązać za zgodą obu stron w każdym momencie, a najemca, który i tak szuka nowego mieszkania, bywa skłonny wyprowadzić się wcześniej za ustaloną kwotę. Wzór takiego porozumienia omówiliśmy w tekście o rozwiązaniu umowy najmu za porozumieniem stron.

Kiedy skup kamienic ma sens, a kiedy nie?

Ma sens, gdy kamienica albo dom ma kilka problemów naraz — lokatorów chronionych, zaległości, kilku spadkobierców i stan techniczny wymagający remontu — a ty potrzebujesz jednej transakcji w przewidywalnym terminie. Nie ma sensu, gdy dokumenty są kompletne, budynek przynosi stały dochód i masz czas: inwestor kupujący dochód zapłaci zwykle więcej niż firma, która dolicza ryzyko i własny zysk. Przed decyzją zamów operat rzeczoznawcy majątkowego, porównaj co najmniej dwie oferty i policz, ile kosztuje cię każdy miesiąc czekania. Umowę przedwstępną z firmą sprawdź według listy z tekstu o umowie przedwstępnej ze skupem.

Najczęstsze pytania

Co z kaucjami najemców przy sprzedaży kamienicy?

Kaucje rozlicza się w umowie sprzedaży, bo zwrot przypadnie zwykle już nowemu właścicielowi. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Zwykle sprzedający przekazuje kaucje kupującemu albo strony odliczają je od ceny, z listą kwot dla każdego lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal (art. 6 ust. 1).

Czy najemca może kupić swoje mieszkanie w kamienicy?

Może, ale najpierw lokal musi stać się odrębną nieruchomością: zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu i wpis do księgi wieczystej (art. 2 ust. 3 i art. 7 ustawy o własności lokali). Najemca kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC), jeśli spełni warunki ustawy. Kaucję rozliczacie przy akcie — zwrot należy się w ciągu miesiąca od nabycia własności przez najemcę (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Czy najem wpisany do księgi wieczystej blokuje sprzedaż?

Nie blokuje, ale wzmacnia najemcę. Prawo najmu można ujawnić w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a przez ujawnienie prawo osobiste uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17). Kupujący zobaczy taki wpis w dziale III i uwzględni go w cenie.

Czy mogę sprzedać kamienicę, w której najemca zalega z czynszem?

Tak. Zaległości za okres przed sprzedażą pozostają co do zasady twoją wierzytelnością, chyba że w umowie przelejesz je na kupującego (art. 509 k.c.) — zapisz to wprost, bo od tego zależy, kto może je ściągać i czy kupujący oprze na nich wypowiedzenie. Kupujący zwykle chce wiedzieć, czy lokator dostał już pismo z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z dodatkowym miesięcznym terminem zapłaty). Dołącz kopie takich pism do dokumentów sprzedaży.

Czy dożywotnik obniża cenę domu tak samo jak najemca?

Zwykle bardziej, bo nie płaci czynszu, a kupujący przejmuje obowiązki. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne, gdy nieruchomość nie była jego własnością (art. 910 § 2 k.c.). Na żądanie strony sąd może zamienić uprawnienia na rentę, a w wyjątkowych wypadkach rozwiązać umowę (art. 913 k.c.). Więcej piszemy w tekście o sprzedaży mieszkania ze służebnością albo dożywociem.

Jak sprzedać mieszkanie z zameldowanym lokatorem?

Zameldowanego lokatora nie musisz wymeldowywać, żeby sprzedać mieszkanie, ale kupujący przejmie lokal zajęty. Osoba bez umowy nie przechodzi na kupującego jako najemca, bo nie ma umowy, w którą mógłby wstąpić. Meldunek nie daje tytułu prawnego, a opróżnienie lokalu wymaga tytułu wykonawczego i komornika. Kupujący wyceni to jak ryzyko sprawy sądowej. Szczegóły i ścieżki działania opisaliśmy w tekście o lokatorze bez tytułu prawnego.

Czy można sprzedać pojedyncze mieszkanie z najemcą?

Tak, na tych samych zasadach co kamienicę: kupujący wstępuje w umowę najmu (art. 678 § 1 k.c.) i nie może jej wypowiedzieć z powodu samego zakupu (art. 692 k.c.). Różnica dotyczy kupujących — mieszkanie z najemcą interesuje głównie inwestorów, bo osoba, która chce w nim zamieszkać, czeka na wypowiedzenie z art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów nawet 3 lata.

Jak pokazać kupującemu, ile kamienica naprawdę zarabia?

Dokumentami, nie deklaracją: kupujący wyceni tylko ten dochód, który zobaczy na papierze. Przygotuj dla każdego lokalu umowę z aneksami, aktualny czynsz i datę ostatniej podwyżki, wysokość kaucji, zestawienie wpłat z rachunku za ostatnie 12 miesięcy, listę zaległości z pismami do najemców oraz koszty utrzymania budynku. Taki komplet zwykle skraca negocjacje i zmniejsza dyskonto, które kupujący dolicza za niepewność — niezależnie od tego, czy sprzedajesz inwestorowi, najemcom czy firmie.

Źródła

• Kodeks cywilny — art. 198, art. 199, art. 596, art. 599, art. 673, art. 678, art. 692, art. 908–913. Sprawdzone 17 października 2026.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów — art. 6, 8a, 9, 11, 14, 16, art. 19a–19e. Sprawdzone 17 października 2026.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami — art. 109, art. 110. Sprawdzone 10–17 października 2026.
• Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami — art. 28. Sprawdzone 17 października 2026.
• Ustawa o własności lokali — art. 2 ust. 3 i art. 7, za: Prawo.pl, „Lokal samodzielny, czyli jaki”. Dostęp 17 października 2026.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece — art. 16 i 17. Sprawdzone 17 października 2026.
• Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych — art. 3. Sprawdzone 2 października 2026.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych — art. 10, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e; art. 10 ust. 2 pkt 3 za wyrokiem WSA w Gliwicach I SA/Gl 300/09. Sprawdzone 6–17 października 2026.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych — art. 4 i 7. Sprawdzone 10 października 2026.
• Kodeks karny — art. 191 § 1a. Sprawdzone 16 września 2026.
• Obwieszczenie Wojewody Mazowieckiego z 29 marca 2026 r. w sprawie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² — gov.pl; Pomorski Urząd Wojewódzki, wartość wskaźnika od 1.10.2026; Obwieszczenie Wojewody Śląskiego z 28 września 2026 r. — katowice.uw.gov.pl. Dostęp 17 października 2026.
• Rankomat.pl i Rentier.io, raport o najmie mieszkań, maj 2026, za: cz.info.pl. Dostęp 17 października 2026.
• Metrohouse i Credipass, czas sprzedaży mieszkań w 2025 r., za: „Rzeczpospolita”. Dostęp 17 października 2026.

Za treść tego tekstu odpowiada 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości za gotówkę, także z lokatorami, i zna opisywane sytuacje z własnych transakcji. Przepisy cytujemy za serwisami wskazanymi w sekcji źródeł, z datą sprawdzenia. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Publikacja: 17 października 2026. Stan prawny: październik 2026. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.