Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania ze skupem — 9 zapisów do sprawdzenia [2026]

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje mieszkania za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia. Sami podpisujemy umowy przedwstępne ze sprzedającymi, więc piszemy o dokumencie, który na co dzień przygotowuje druga strona. Mamy tu interes: tekst o pułapkach w umowach skupów może zachęcać do wyboru „tego uczciwego”, czyli nas. Dlatego lista niżej dotyczy także naszej umowy — przyłóż ją do niej tak samo jak do każdej innej — a w osobnej sekcji opisujemy drogi, na których nie zarabiamy nic. Ramka oznaczona jako oferta i sekcja „Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens, a kiedy nie?” to materiał handlowy. Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości. Tekst nie stanowi porady prawnej — opisuje przepisy i praktykę, a nie twoją umowę. Stan prawny: październik 2026.

Przykład złożony z typowych sytuacji: firma skupowa przysyła projekt umowy przedwstępnej dzień po oględzinach, z prośbą o podpis „najlepiej jeszcze w tym tygodniu, bo cena jest ważna do piątku”. Dokument ma cztery strony, a zapisy, które przesądzą o twoich pieniądzach, często mieszczą się w trzech zdaniach: o terminie, o zadatku i o tym, kto i kiedy może się wycofać. Poniżej rozkładamy te zapisy na części, z przepisami, które za nimi stoją, i z tym, co zaproponować zamiast nich.

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i co musi zawierać?

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości — tu umowy sprzedaży mieszkania, nazywanej umową przyrzeczoną. Powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.), czyli co najmniej strony, mieszkanie (z numerem księgi wieczystej) i cenę. W praktyce zawiera też termin aktu notarialnego, zadatek albo zaliczkę, sposób zapłaty i datę wydania lokalu. Własność przechodzi dopiero aktem notarialnym zawartym w wykonaniu umowy przedwstępnej (art. 158 k.c.).

Czym umowa przedwstępna ze skupem różni się od umowy z kupującym z ogłoszenia?

Umowa przedwstępna ze skupem różni się przede wszystkim tym, że druga strona jest przedsiębiorcą, a ty — konsumentem. Kodeks cywilny chroni wtedy ciebie przed zapisami, których nie negocjowałeś: postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie, nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 385¹ § 1 k.c.). Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu — w szczególności przejęte z wzorca zaproponowanego przez kontrahenta (art. 385¹ § 3). Gotowy projekt firmy skupowej jest właśnie takim wzorcem, a to firma musi udowodnić, że dany zapis z tobą uzgodniła (art. 385¹ § 4).

Ochrona z art. 385¹ k.c. ma dwie granice. Nie obejmuje postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę, jeżeli sformułowano je jednoznacznie (art. 385¹ § 1 zdanie drugie). Niska, ale jasno zapisana cena wiąże cię tak samo jak każda inna. Druga granica jest praktyczna: o tym, że klauzula cię nie wiąże, rozstrzyga ostatecznie sąd. Wychwycenie złego zapisu przed podpisem jest tańsze niż spór o niego po podpisie.

Cena nie jest jednak całkiem poza kontrolą. Jeżeli jedna strona, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej, przyjmuje świadczenie, którego wartość w rażącym stopniu przewyższa wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swojego świadczenia, zwiększenia należnego jej świadczenia albo unieważnienia umowy (art. 388 § 1 k.c.). Gdy wartość jednego świadczenia w chwili zawarcia umowy przewyższa co najmniej dwukrotnie wartość drugiego, domniemywa się, że przewyższa je w stopniu rażącym (art. 388 § 1¹), a uprawnienia wygasają po trzech latach od zawarcia umowy, gdy stroną jest konsument — po sześciu (art. 388 § 2, stan na październik 2026). Cena niższa niż połowa wartości rynkowej to więc granica, przy której sprzedający w przymusowym położeniu — długi, egzekucja — ma w sądzie domniemanie po swojej stronie; samo dyskonto skupu, bez wyzysku, wyzyskiem nie jest.

Kodeks podaje też listę postanowień, które w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone (art. 385³ k.c.). Kilka z nich pasuje do umów skupów: zapis pozwalający firmie przenieść prawa i obowiązki z umowy bez twojej zgody (pkt 5), jednostronna zmiana umowy bez ważnej przyczyny w niej wskazanej (pkt 10), pozbawienie wyłącznie konsumenta prawa odstąpienia (pkt 14), obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji nałożony wyłącznie na konsumenta (pkt 16) i rażąco wygórowana kara umowna lub odstępne (pkt 17). Wracamy do nich przy konkretnych zapisach.

Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego?

Nie musi, ale forma decyduje, czego możesz żądać, gdy druga strona się wycofa. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej; strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres tego odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.). To roszczenie przysługuje przy każdej formie umowy. Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2). Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.), więc tylko przedwstępna u notariusza pozwala pozwać drugą stronę o zawarcie samej sprzedaży.

Dla sprzedającego akt notarialny ma większe znaczenie, niż sugerują poradniki pisane dla kupujących. Zamyka firmie tanie wyjście: przy akcie możesz nie tylko zatrzymać zadatek, ale też żądać w sądzie zawarcia sprzedaży. Notariusz odczytuje umowę i odpowiada na pytania, a treść trudniej później podważyć. Wynagrodzenie notariusza określa umowa ze stronami czynności, nie wyżej niż maksymalne stawki taksy (art. 5 § 1 ustawy Prawo o notariacie); to, która ze stron je płaci, ustalacie między sobą. Jeśli firma nalega na zwykłą formę pisemną, a jednocześnie na wysoką karę dla ciebie, zapytaj, dlaczego.

Niezależnie od formy roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta; jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, rok liczy się od uprawomocnienia orzeczenia (art. 390 § 3 k.c.). Jeśli firma nie stawi się u notariusza, a ty przez rok nic nie zrobisz, firma będzie mogła uchylić się od twoich roszczeń, podnosząc zarzut przedawnienia.

Zadatek a zaliczka — co dzieje się z pieniędzmi, gdy ktoś się wycofa?

Zadatek to kwota wpłacona przy zawarciu umowy, która przenosi ryzyko wycofania się na tego, kto się wycofuje; zaliczka to część ceny zapłacona z góry i tego skutku nie ma. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy działa tak: gdy jedna ze stron nie wykona umowy, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała — żądać sumy dwukrotnie wyższej (wg art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, stan na październik 2026). Gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny (art. 394 § 2). Gdy umowę rozwiążecie albo jej niewykonanie wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek wraca, a obowiązek zapłaty dwukrotności odpada (art. 394 § 3).

Zaliczka nie ma w kodeksie osobnej regulacji — to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, co do zasady wraca do kupującego, a strona poszkodowana może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, na przykład z art. 390 § 1 k.c. Trzecia konstrukcja to odstępne: jeżeli zastrzeżono, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy, oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy złożono je jednocześnie z zapłatą odstępnego (art. 396 k.c.).

Ile procent ceny wynosi zadatek? Tyle, ile ustalą strony. Art. 394 k.c. nie podaje ani minimum, ani maksimum zadatku, więc kwota jest przedmiotem negocjacji; żaden przepis nie wyznacza zwyczajowego procentu. Dla sprzedającego liczy się relacja zadatku do ewentualnej kary umownej: wysoki zadatek od firmy kosztuje ją wycofanie się, symboliczny — nie.

Opracowanie własne na podstawie art. 390, 394 i 396 Kodeksu cywilnego; kwota przykładowa, stan prawny na październik 2026.

Z perspektywy sprzedającego wniosek jest prosty: zadatek od firmy skupowej to jej zobowiązanie, że dojdzie do aktu. Symboliczny zadatek — na przykład kilkaset złotych przy cenie kilkuset tysięcy — przy jednoczesnej wysokiej karze umownej dla ciebie oznacza, że firma może się wycofać prawie bez kosztów, a ty nie. Zwróć też uwagę na słowa „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego”: umowa może skutki zadatku zmienić. Zapis „zadatek podlega zwrotowi niezależnie od przyczyny” zamienia go w zaliczkę, choć nazwa zostaje. Zatrzymanie zadatku też nie dzieje się samo — wymaga oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Na co uważać w umowie przedwstępnej ze skupem? Dziewięć zapisów przed podpisem

Dziewięć zapisów do sprawdzenia to: termin aktu, cena, prawo odstąpienia, kara umowna, wskazanie innego nabywcy, pełnomocnictwo, wydanie mieszkania, zapłata i wpis roszczenia w księdze wieczystej. Żaden z nich nie jest sam w sobie nieuczciwy. Problemem jest brak równowagi: prawo, które ma tylko jedna strona, termin, który wiąże tylko ciebie, pieniądze, które przechodzą dopiero po wydaniu mieszkania.

1. Brak terminu umowy przyrzeczonej albo termin „do uzgodnienia”

Jeżeli terminu nie oznaczono, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia, a jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej terminu nie wyznaczono, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.). Jeśli umowa zobowiązuje obie strony, termin możesz wyznaczyć także ty — ale bez daty w umowie zostajesz w zawieszeniu, dopóki ktoś tego nie zrobi, a przy umowie zobowiązującej tylko ciebie termin wyznacza wyłącznie firma. Zaproponuj konkretną datę aktu, a jeśli potrzebne są dokumenty — datę graniczną, po której każda ze stron może odstąpić.

2. Cena „do ustalenia” albo „do korekty po weryfikacji”

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.), a cena do nich należy. Zapis, że cena „zostanie ostatecznie ustalona po analizie prawnej” albo „może ulec obniżeniu w razie stwierdzenia wad”, bez wskazania jakich i o ile, daje firmie prawo jednostronnej zmiany kluczowego warunku. Taki zapis może trafić pod art. 385³ pkt 10 k.c. Jeśli korekta ma być możliwa, niech umowa wymieni konkretne zdarzenia — na przykład ujawnienie w księdze hipoteki nieznanej przy podpisie — i sposób liczenia nowej kwoty.

3. Prawo odstąpienia tylko dla firmy

Umowa przedwstępna może zobowiązywać jedną ze stron albo obie (art. 389 § 1 k.c.), a umowne prawo odstąpienia można zastrzec dla jednej lub obu stron, ale w ciągu oznaczonego terminu (art. 395 § 1 k.c.). Wersja dla ciebie najgorsza wygląda tak: ty jesteś zobowiązany sprzedać, a firma „może odstąpić do dnia aktu bez podania przyczyny”. To w praktyce opcja kupna dla firmy, za którą nic nie płaci; pozbawienie wyłącznie konsumenta prawa odstąpienia wymienia art. 385³ pkt 14 k.c. Gdy firma korzysta z zastrzeżonego prawa odstąpienia, działa zgodnie z umową, więc zadatek co do zasady wraca do niej. Jeśli firma potrzebuje czasu na sprawdzenie księgi czy dokumentów, niech prawo odstąpienia będzie krótkie, z datą i połączone z odstępnym (art. 396 k.c.) albo z zapisem, że wpłacona kwota zostaje wtedy u ciebie.

4. Kara umowna tylko dla ciebie

Karę umowną można zastrzec za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 k.c.), a należy się ona w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość szkody; żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły (art. 484 § 1). Zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej jest niepieniężne, więc kara może dotyczyć obu stron. Jeżeli umowa przewiduje karę tylko dla ciebie, i to w kwocie wielokrotnie wyższej niż zadatek od firmy, masz do czynienia z asymetrią: obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji nałożony wyłącznie na konsumenta wymienia art. 385³ pkt 16 k.c., a rażąco wygórowaną karę — pkt 17. Uważaj też na zapis „kara oraz zwrot wszelkich kosztów”, który obchodzi limit z art. 484 § 1. Dłużnik może też żądać zmniejszenia kary rażąco wygórowanej (art. 484 § 2) — tyle że w sądzie. Zaproponuj karę symetryczną albo samą konstrukcję zadatku.

5. Prawo firmy do wskazania innego nabywcy

Zapis „kupujący może wskazać osobę trzecią, która zawrze umowę przyrzeczoną” albo „może przenieść prawa z niniejszej umowy” oznacza, że możesz podpisać akt z kimś, kogo nie znasz. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania (art. 509 § 1 k.c.) — dlatego zakaz trzeba wpisać do umowy. Przelew przenosi jednak tylko prawo żądania zawarcia umowy; obowiązek zapłaty ceny może przejść na osobę trzecią wyłącznie w drodze przejęcia długu, które wymaga twojego udziału albo zgody (art. 519 k.c.). W umowie z konsumentem postanowienie pozwalające przedsiębiorcy przenieść prawa i przekazać obowiązki bez zgody konsumenta jest na liście klauzul niedozwolonych (art. 385³ pkt 5 k.c.). Jeśli firma chce zostawić sobie tę możliwość, niech zastrzeże, że odpowiada solidarnie za zapłatę ceny przez wskazaną osobę.

6. Pełnomocnictwo dla firmy, zwłaszcza nieodwołalne

Część projektów zawiera pełnomocnictwo dla przedstawiciela firmy „do załatwienia formalności”, czasem także do zawarcia umowy sprzedaży. Jeżeli do ważności czynności potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do niej powinno być udzielone w tej samej formie (art. 99 § 1 k.c.), więc przy sprzedaży mieszkania — w formie aktu notarialnego. Co do zasady możesz je odwołać w każdym czasie, chyba że zrzekłeś się odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego jego podstawą (art. 101 § 1 k.c.). Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa (art. 108 k.c.) — sprawdź więc, czy pełnomocnictwo nie zezwala na umowę „z samym sobą”. Pełnomocnictwo do sprzedaży twojego mieszkania udzielone kupującemu, ze zrzeczeniem się odwołania i zgodą na czynność z samym sobą, jest jedną z najpoważniejszych czerwonych lampek w tym zestawie. Formalności, takie jak odpis księgi czy zaświadczenia ze spółdzielni, możesz załatwić sam albo upoważnić do nich wąsko.

7. Wydanie mieszkania przed zapłatą

Zapis o przekazaniu kluczy „przy podpisaniu umowy przedwstępnej” albo o opróżnieniu lokalu przed aktem, połączony z zapłatą po akcie, odwraca kolejność, która chroni sprzedającego. Uważaj też na asymetrię egzekucyjną: w akcie notarialnym możesz poddać się egzekucji co do wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, a kupujący — co do zapłaty sumy pieniężnej; akt musi wskazywać termin wykonania obowiązku albo zdarzenie, od którego wykonanie zależy (art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c.). Jeśli w projekcie poddajesz się egzekucji tylko ty, poproś o symetryczny zapis po stronie firmy. Bezpieczna kolejność to: zapłata, potem wydanie, z protokołem zdawczo-odbiorczym i stanami liczników.

8. Zapłata „w ciągu X dni po akcie” bez zabezpieczenia

Po podpisaniu aktu własność przechodzi na kupującego, a ty stajesz się zwykłym wierzycielem z roszczeniem o cenę. Dlatego termin zapłaty po akcie powinien mieć zabezpieczenie. Najprostsze to depozyt notarialny: notariusz w związku z czynnością dokonywaną w jego kancelarii może przyjąć pieniądze na przechowanie w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu (art. 108 § 1 ustawy Prawo o notariacie). Firma wpłaca cenę do depozytu przed aktem, a notariusz wypłaca ją tobie po spełnieniu warunków z protokołu. Alternatywą jest przelew przed podpisem, potwierdzony u notariusza, albo poddanie się przez firmę egzekucji co do zapłaty ceny. Sam zapis „przelew w ciągu 14 dni” bez żadnego z tych zabezpieczeń to ryzyko, które ponosisz tylko ty. Jeśli z ceny mają być spłacone długi — kredyt, komornik, czynsz — albo potrącone koszty, umowa powinna wymieniać każde potrącenie kwotowo, z podstawą (zaświadczenie wierzyciela o saldzie), a resztę ceny wskazywać jako kwotę dla ciebie.

9. Wpis roszczenia w księdze bez obowiązku jego wykreślenia

W księdze wieczystej może zostać ujawnione roszczenie kupującego o przeniesienie własności nieruchomości (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a ujawnione roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17). Dla kupującego to rozsądne zabezpieczenie. Dla ciebie ryzyko pojawia się wtedy, gdy umowa upadnie, a wpis zostanie — inny kupujący i jego bank zobaczą go w dziale III. Umowa powinna zobowiązywać firmę do złożenia zgody na wykreślenie roszczenia w określonym terminie po odstąpieniu albo po upływie daty aktu.

Opracowanie własne na podstawie Kodeksu cywilnego, Kodeksu postępowania cywilnego, ustawy Prawo o notariacie i ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stan prawny na październik 2026. Ochrona z art. 385¹ i 385³ k.c. dotyczy sprzedającego, który jest konsumentem. Kolumna „co zaproponować” opisuje praktykę negocjacyjną, nie wymóg ustawowy.

Czy umowa, którą dostałeś, to w ogóle umowa sprzedaży?

Zanim zaczniesz czytać zapisy, sprawdź tytuł i pierwszy paragraf. Jeśli dokument nazywa się umową pożyczki, a mieszkanie ma być „zabezpieczeniem” przez przeniesienie własności, to nie jest sprzedaż, tylko pożyczka z przewłaszczeniem na zabezpieczenie. Prokuratura Krajowa opisywała w maju 2019 r. sprawę, w której pożyczki były kilkukrotnie niższe niż wartość zabezpieczających je nieruchomości, a pożyczkobiorcom mówiono o hipotece, choć w rzeczywistości przenosili własność. Zarzuty objęły szkodę na łączną kwotę ponad 10 mln zł, a pokrzywdzonych było 30 osób (wg komunikatu Prokuratury Krajowej z 16 maja 2019 r.). Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie, podpisujesz umowę sprzedaży z ceną. Jeśli ktoś proponuje ci „pożyczkę pod mieszkanie”, zatrzymaj się i pokaż dokument prawnikowi przed podpisem.

Jak krok po kroku przejść od oferty do aktu bez niespodzianek?

Bezpieczna sprzedaż firmie skupowej ma te same etapy co każda inna; różni się tempem. Poniżej kolejność, w której warto sprawdzać rzeczy, i miejsca, w których pojawiają się zapisy z listy wyżej.

1. Sprawdź, z kim rozmawiasz. Spółkę znajdziesz w Krajowym Rejestrze Sądowym, a jednoosobową działalność w CEIDG. W KRS sprawdź sposób reprezentacji — kto może podpisać umowę w imieniu spółki — i porównaj go z osobą, która ma podpisać twoją umowę. Rachunek, na który firma ma wpłacić zadatek i cenę, sprawdzisz w wykazie podatników VAT Ministerstwa Finansów (tzw. biała lista), jeśli firma jest czynnym podatnikiem VAT. Dokument rejestrowy powie ci więcej niż gwiazdki w opiniach. O tym, jak pracują firmy skupowe od środka, piszemy w tekście jak działają firmy skupujące nieruchomości; opinie naszych klientów są na stronie skup nieruchomości — opinie, ale to opinie zebrane przez nas, więc traktuj je jako uzupełnienie rejestrów.

2. Weź projekt umowy do domu. Uczciwa oferta przetrwa kilka dni namysłu. Presja czasu („cena ważna do jutra”) przy umowie, która zwiąże cię na miesiące, jest sygnałem, że druga strona woli, żebyś nie czytał uważnie. Projekt możesz pokazać adwokatowi, radcy prawnemu albo — bezpłatnie — w punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej w powiecie. Konsumenci mogą też zwrócić się do miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów; urzędy miast publikują wskazówki o umowie przedwstępnej na swoich stronach konsumenckich.

3. Porównaj cenę z rynkiem. Zanim ocenisz zapisy, oceń kwotę. Ceny transakcyjne mieszkań z twojej okolicy zawiera Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostę albo prezydenta miasta, a niezależną wartość ustali rzeczoznawca majątkowy w operacie. Ile firmy skupowe płacą w zależności od stanu nieruchomości i dlaczego, opisujemy w tekście skup nieruchomości — czy się opłaca. Pamiętaj, że cena jest głównym świadczeniem i jasno zapisana nie podlega kontroli z art. 385¹ k.c.

4. Podpisz przedwstępną z datą, zadatkiem i symetrią. Sprawdź dziewięć zapisów z tabeli. Zadatek przyjmuj przelewem na swój rachunek, z tytułem wskazującym umowę; art. 394 § 1 k.c. mówi o zadatku danym przy zawarciu umowy, więc data wpłaty powinna się zgadzać z datą podpisu.

5. Do aktu przygotuj dokumenty. Odpis księgi wieczystej, zaświadczenia o braku zaległości w spółdzielni lub wspólnocie, a przy hipotece — promesę banku. Jeśli mieszkanie ma hipotekę, dług publiczny albo komornika, termin aktu musi to uwzględnić; zob. teksty o hipotece przymusowej i o sprzedaży przed licytacją komorniczą.

6. Przy akcie zabezpiecz zapłatę. Depozyt notarialny albo przelew przed podpisem, potwierdzony w kancelarii. Notariusz odczytuje akt — to ostatni moment na pytania.

7. Wydaj mieszkanie po zapłacie. Protokół zdawczo-odbiorczy, stany liczników, klucze. Do przepisania umów z dostawcami mediów wystarczy zwykle wypis aktu i protokół.

Jakie masz drogi poza firmą skupową?

Na każdej z nich nie zarabiamy nic, a dla wielu sprzedających dadzą więcej pieniędzy. Sprzedaż na rynku przez ogłoszenie albo pośrednika daje cenę rynkową kosztem czasu; umowę przedwstępną z kupującym z kredytem zawiera się często z zastrzeżeniem, że do aktu dojdzie po decyzji banku — wtedy sprawdź te same zapisy, ale z drugiej strony stołu. Sprzedaż osobie, którą znasz — sąsiadowi, najemcy, członkowi rodziny — oszczędza prowizję i negocjacje, a umowę przedwstępną możecie zawrzeć u notariusza z równymi prawami obu stron. Odłożenie sprzedaży ma sens, gdy jedynym powodem pośpiechu jest presja firmy, a nie twoja sytuacja. Przy spadku z długami sprawdź najpierw, czy przyjąć go z dobrodziejstwem inwentarza albo odrzucić — piszemy o tym w tekście mieszkanie w spadku z długami. Przy współwłasności możesz zaproponować wykup udziału pozostałym współwłaścicielom albo wystąpić o zniesienie współwłasności. Przy egzekucji rozmowa z wierzycielem o sprzedaży na rynku ze spłatą z ceny bywa korzystniejsza niż każda oferta z dyskontem.

Policz też podatek. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, zapłacisz 19% podatku od dochodu (wg art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT); przy mieszkaniu odziedziczonym 5 lat liczy się od końca roku nabycia przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5). Dochód możesz zwolnić w proporcji, w jakiej wydatki na własne cele mieszkaniowe poniesione w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży pokrywają cenę sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131). Przychodem jest cena z umowy pomniejszona o koszty sprzedaży, ale jeśli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd wzywa strony do jej zmiany albo wskazania uzasadnienia, a potem może ustalić wartość z udziałem biegłego — gdy wycena biegłego różni się od ceny o co najmniej 33%, koszty opinii ponosi sprzedający (art. 19 ust. 1 i 4 ustawy o PIT, stan na październik 2026). Przy sprzedaży z dyskontem przed upływem 5 lat zachowaj dowody, które uzasadniają niższą cenę: stan techniczny, obciążenia, długi, inne oferty. Do kosztów sprzedającego może dojść część taksy za umowę przedwstępną, jeśli tak się umówicie, i koszt zaświadczeń; taksę za akt sprzedaży i wpis własności płaci zwykle kupujący.

Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens, a kiedy nie?

Ma sens, gdy liczy się termin bardziej niż cena: przy egzekucji z mieszkania (pamiętając, że sprzedaż zajętej nieruchomości nie wstrzymuje egzekucji — art. 930 § 1 k.p.c. — więc dług trzeba spłacić z ceny), spadku z długami, mieszkaniu do generalnego remontu, którego nikt nie sfinansuje, albo przy udziale we współwłasności, którego rynek nie chce kupić. Nie ma sensu, gdy mieszkanie jest w dobrym stanie, z czystą księgą, a ty masz kilka miesięcy — wtedy sprzedaż na rynku zwykle da więcej, nawet po prowizji pośrednika. W obu przypadkach umowa przedwstępna jest tym miejscem, w którym przewagę negocjacyjną masz ty: firma chce kupić, a ty jeszcze nic nie podpisałeś.

Najczęstsze pytania

Czy umowę przedwstępną trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Nie. Podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje czynności wymienione w ustawie, m.in. umowy sprzedaży, pożyczki i dożywocia, a umowy przedwstępnej w tym katalogu nie ma (art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). PCC od samej sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego płaci kupujący, a pobiera go notariusz przy akcie przenoszącym własność. Przy zakupie od osoby prywatnej PCC płaci także firma skupowa jako kupujący — to nie twój obowiązek.

Czy zadatek może być wpłacony gotówką?

Może, ale przelew jest bezpieczniejszy dla obu stron. Przelew na twój rachunek z tytułem wskazującym umowę i słowo „zadatek” jest dowodem trudnym do podważenia. Przy gotówce wpisz w umowie, że zadatek został wręczony przy podpisaniu i że umowa stanowi pokwitowanie jego odbioru — skutki z art. 394 § 1 k.c. dotyczą zadatku danego przy zawarciu umowy.

Co zrobić, gdy firma nie stawi się u notariusza w terminie?

Najpierw wezwij ją pisemnie do zawarcia umowy, najlepiej z nowym terminem i potwierdzeniem nadania. Jeśli dostałeś zadatek, możesz bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek (art. 394 § 1 k.c.), chyba że niewykonanie umowy wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo odpowiadają obie — wtedy zadatek wraca (art. 394 § 3); oświadczenie o odstąpieniu złóż na piśmie. Bez zadatku pozostaje odszkodowanie (art. 390 § 1), a przy umowie w formie aktu — pozew o zawarcie umowy (art. 390 § 2). Pamiętaj o rocznym przedawnieniu (art. 390 § 3).

Czy mając podpisaną przedwstępną mogę sprzedać mieszkanie komuś innemu?

Formalnie sprzedaż innemu kupującemu jest możliwa, ale naruszasz umowę i odpowiadasz wobec firmy: oddajesz dwukrotność zadatku albo płacisz odszkodowanie lub karę umowną. Bez tych kosztów wyjdziesz z umowy przez rozwiązanie jej za porozumieniem — wtedy zadatek wraca, a obowiązek zapłaty dwukrotności odpada (art. 394 § 3 k.c.). Jeśli firma ujawniła swoje roszczenie w księdze wieczystej, jest ono skuteczne także wobec nowego nabywcy (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), więc w praktyce trudno będzie znaleźć kupującego na takie mieszkanie.

Firma zleciła rzeczoznawcę — czy muszę zwrócić jej koszty, jeśli się wycofam?

Zależy od umowy. Jeśli umowa przewiduje zadatek, a wycofujesz się ty, firma może odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 § 1 k.c.); co do zasady na tym rozliczenie się kończy, chyba że umowa stanowi inaczej. Bez zadatku firma może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.) — a do takiej szkody mogą należeć wydatki na wycenę. Zapis o zwrocie „wszelkich kosztów poniesionych przez kupującego” bez górnej granicy warto ograniczyć kwotowo.

Czy mogę podpisać umowę przedwstępną przez pełnomocnika, jeśli mieszkam za granicą?

Tak. Do samego aktu sprzedaży pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 w zw. z art. 158 k.c.); przy umowie przedwstępnej, która ma dawać prawo żądania zawarcia sprzedaży, także. Za granicą pełnomocnictwo sporządzisz u konsula RP albo u miejscowego notariusza (wtedy zwykle z apostille i tłumaczeniem przysięgłym). Pełnomocnikiem powinna być osoba, której ufasz, a nie przedstawiciel kupującego.

Czy pełnomocnictwo udzielone kupującemu wygasa po mojej śmierci?

Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego jego podstawą (art. 101 § 2 k.c.). Zapis, że pełnomocnictwo dla kupującego nie wygasa po twojej śmierci, oznacza, że firma mogłaby dokończyć sprzedaż bez udziału twoich spadkobierców. Taki zapis wymaga szczególnie uważnej lektury z prawnikiem.

Czy umowa przedwstępna wiąże, jeśli zawarliśmy ją tylko mailem albo SMS-em?

Może wiązać, jeśli wymiana wiadomości zawiera istotne postanowienia umowy sprzedaży (art. 389 § 1 k.c.) i obie strony chciały się nią zobowiązać — rozstrzyga się to w konkretnej sprawie. Taka umowa nie ma formy aktu notarialnego, więc nie da prawa żądania zawarcia sprzedaży w sądzie (art. 390 § 2), a najwyżej roszczenie o odszkodowanie (art. 390 § 1) albo skutki zadatku, jeśli został wpłacony. Zanim cokolwiek potwierdzisz na piśmie, upewnij się, że chcesz być tym związany.

Źródła

• Kodeks cywilny — art. 99, art. 101, art. 108, art. 158, art. 385¹, art. 385³, art. 388, art. 389, art. 390, art. 394, art. 395, art. 396, art. 483, art. 484, art. 509, art. 519. Sprawdzone 16 października 2026.
• Kodeks postępowania cywilnego — art. 777, art. 930. Sprawdzone 16 października 2026.
• Ustawa Prawo o notariacie — art. 5, art. 108. Sprawdzone 15–16 października 2026.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece — art. 16 i 17. Sprawdzone 16 października 2026.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych — art. 1. Sprawdzone 16 października 2026.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych — art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ust. 1. Sprawdzone 14–16 października 2026.
• Prokuratura Krajowa, „Zatrzymani w związku z podejrzeniem oszukańczego przejmowania nieruchomości w oparciu o umowy pożyczki”, 16 maja 2019. Dostęp 16 października 2026.
• Urząd m.st. Warszawy, „Umowa przedwstępna — Konsument”. Dostęp 16 października 2026.

Za treść tego tekstu odpowiada 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości za gotówkę, zawiera ze sprzedającymi umowy przedwstępne i zna opisywane zapisy z własnych transakcji. Przepisy cytujemy za serwisami wskazanymi w sekcji źródeł, z datą sprawdzenia. Tekst nie stanowi porady prawnej. Publikacja: 16 października 2026. Stan prawny: październik 2026. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.