Hipoteka przymusowa ZUS, urzędu skarbowego lub gminy — jak sprzedać mieszkanie [2026]

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje mieszkania, także z hipoteką i zadłużeniem, za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia. Mamy tu interes: kto boi się wpisu w dziale IV, łatwiej przyjmie ofertę z dyskontem. Dlatego piszemy wprost, że hipoteka przymusowa nie blokuje zwykłej sprzedaży na rynku, jeśli spłatę z ceny zapiszecie w umowie, i opisujemy drogi, na których nie zarabiamy nic — raty w urzędzie albo w ZUS, sprzedaż z depozytem notarialnym, spłatę przed aktem. Ramka oznaczona jako oferta i sekcja „Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens, a kiedy nie?” to materiał handlowy. Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — opisuje przepisy i praktykę, a nie twoją sprawę. Stan prawny: październik 2026.

Odpis księgi wieczystej zamówiony przed wystawieniem ogłoszenia, a w dziale IV wpis, o którym nikt cię nie uprzedził: „hipoteka przymusowa na rzecz Skarbu Państwa — Naczelnik Urzędu Skarbowego” albo „na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych”. Wierzyciel publiczny nie musi pytać właściciela o zgodę ani czekać na wyrok — wystarczy mu doręczona decyzja. Poniżej rozkładamy, skąd ten wpis się bierze, czym różni się od hipoteki banku, co dzieje się z nim po latach i jak przeprowadzić sprzedaż tak, żeby kupujący dostał czystą księgę, a ty — resztę ceny.

Czym jest hipoteka przymusowa i kto może ją wpisać bez twojej zgody?

Hipoteka przymusowa to hipoteka, którą wierzyciel uzyskuje bez umowy z właścicielem, na podstawie dokumentu wskazanego w ustawie. Urząd skarbowy i gmina korzystają z art. 34 Ordynacji podatkowej: Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich — z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych przez doręczenie decyzji, zaległości w podatkach stanowiących ich dochód i odsetek za zwłokę od tych zaległości (wg art. 34 § 1 Ordynacji podatkowej). Dla gminy oznacza to przede wszystkim zaległy podatek od nieruchomości. Podstawą wpisu jest doręczona decyzja — ustalająca albo określająca wysokość zobowiązania, o odpowiedzialności osoby trzeciej czy spadkobiercy — albo tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia, jeśli wystawiono je bez takiej decyzji (art. 35 § 2). Hipoteka powstaje przez wpis do księgi wieczystej (art. 35 § 1, z zastrzeżeniem art. 38). Hipoteki wpisuje się w dziale IV księgi — tym, który pokazuje obciążenia hipoteczne.

ZUS ma własny przepis. Dla zabezpieczenia należności z tytułu składek przysługuje mu hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika, a podstawą jest doręczona decyzja o określeniu wysokości należności, o odpowiedzialności osoby trzeciej albo następcy prawnego (wg art. 26 ust. 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). Do tej hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy Ordynacji podatkowej o hipotece przymusowej (art. 26 ust. 4). Gdy mieszkanie nie ma księgi, ZUS może wystąpić o jej założenie (art. 26 ust. 1).

Dwie rzeczy często zaskakują właścicieli. Po pierwsze, ani Ordynacja, ani ustawa o systemie ubezpieczeń nie wyznaczają kwoty minimalnej — hipoteka może zabezpieczać kilka tysięcy złotych na mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy. Po drugie, decyzja nie musi być ostateczna: ustawa o księgach wieczystych dopuszcza hipotekę przymusową na podstawie decyzji administracyjnej, „chociażby decyzja nie była ostateczna”, o ile przepisy szczególne tak stanowią (art. 110 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Odwołanie od decyzji nie blokuje więc wpisu. Hipoteka może też obciążać mieszkanie we wspólności majątkowej z małżonkiem i sam udział w nieruchomości (art. 34 § 3 Ordynacji podatkowej, art. 26 ust. 3a ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych).

Prywatny wierzyciel — firma, która wygrała z tobą proces, czy wspólnota mieszkaniowa — też może uzyskać hipotekę przymusową, ale potrzebuje tytułu wykonawczego (art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) albo postanowienia o zabezpieczeniu (art. 110 pkt 1). Zadłużeniu czynszowemu poświęciliśmy osobny tekst: mieszkanie z zaległym czynszem — jak je sprzedać.

Jakie są różnice między hipoteką umowną a przymusową?

Różni się źródłem i drogą do wykreślenia, a skutek dla kupującego jest ten sam. Obie hipoteki pozwalają wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Bank wpisuje hipotekę umowną, bo podpisałeś zgodę przy kredycie; urząd skarbowy, gmina i ZUS — przymusową, bo wydały decyzję.

Opracowanie własne na podstawie Ordynacji podatkowej (art. 34, 35, 70), ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 24, 26) i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 65, 77, 110¹), stan prawny na październik 2026.

Czy po pięciu latach dług z hipoteką przymusową się przedawnia?

Nie przedawnia się wobec mieszkania. Zwykły podatek przedawnia się po 5 latach od końca roku, w którym minął termin płatności (art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej), przy czym bieg tego terminu przerywa m.in. zastosowanie środka egzekucyjnego, o którym cię zawiadomiono, i ogłoszenie upadłości, a zawiesza m.in. rozłożenie zaległości na raty (art. 70 § 2–4). Ale zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką lub zastawem skarbowym nie ulegają przedawnieniu — po upływie terminu przedawnienia można je egzekwować tylko z przedmiotu hipoteki (wg art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej, stan na październik 2026). Urząd nie ściągnie już takiego długu z twojej pensji, ale z mieszkania — tak, przy czym odsetki hipoteka zabezpiecza tylko w granicach sumy hipoteki wpisanej w księdze (art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Przy składkach ZUS reguła jest podobna, z jedną różnicą na twoją korzyść. Należności ze składek przedawniają się po 5 latach od dnia, w którym stały się wymagalne, a te zabezpieczone hipoteką mogą po tym terminie być egzekwowane tylko z mieszkania i tylko do wysokości zaległych składek oraz odsetek liczonych do dnia przedawnienia (art. 24 ust. 4 i 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). Bieg tego terminu zawiesza m.in. umowa o raty i egzekucja, a przerywa ogłoszenie upadłości (art. 24 ust. 5a–5c). Odsetki od przedawnionego długu wobec ZUS przestają więc rosnąć; przy podatku taką granicę wyznacza suma hipoteki.

Jeśli dług był egzekwowany, nie zakładaj, że minęło 5 lat — zapytaj wierzyciela o datę przedawnienia. Wniosek praktyczny dla sprzedającego: stary wpis w dziale IV nie wygaśnie sam, choćby dług miał dziesięć lat. Hipoteka wygasa razem z wierzytelnością, którą zabezpiecza (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a wierzytelność podatkowa z hipoteką nie wygasa przez upływ czasu. Kupujący i jego bank będą chcieli, żeby wpis zniknął, więc dług trzeba policzyć i spłacić — tyle że często da się to zrobić z ceny mieszkania, a nie z własnej kieszeni przed aktem.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką przymusową krok po kroku?

Sprzedajesz tak samo jak mieszkanie z kredytem: ustalasz kwotę długu na dzień aktu, część ceny trafia bezpośrednio do wierzyciela, a po spłacie składa się wniosek o wykreślenie. Sprzedaż sama w sobie nie wymaga zgody urzędu ani ZUS — hipoteka przechodzi na kupującego razem z mieszkaniem (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Inaczej jest, gdy mieszkanie zostało już zajęte w egzekucji: sprzedaż po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kupujący wchodzi w nie jako dłużnik (art. 930 § 1 k.p.c.) — wtedy dług trzeba spłacić, a egzekucję umorzyć, zanim kupujący zapłaci resztę ceny. Ponieważ kupujący zwykle nie zapłaci za mieszkanie z cudzym długiem, cały proces sprowadza się do tego, żeby dług zniknął najpóźniej w dniu przeniesienia własności.

1. Sprawdź księgę wieczystą. W dziale IV znajdziesz wierzyciela, sumę hipoteki i podstawę wpisu, a w dziale III — ostrzeżenia i wzmianki o egzekucji. Odpis zwykły z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych wystarczy, żeby zobaczyć, czy hipotek jest kilka. Suma hipoteki nie musi równać się dzisiejszemu długowi: ten mógł zmaleć po wpłatach albo wzrosnąć o odsetki.

2. Zamów zaświadczenie o stanie zaległości. Urząd skarbowy wydaje zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach albo stwierdzające stan zaległości (art. 306e § 1 Ordynacji podatkowej) bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 7 dni od złożenia wniosku (wg art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej, stan na październik 2026). Przy podatku od nieruchomości wniosek składasz do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta — to on jest organem podatkowym. W ZUS poproś o zaświadczenie o niezaleganiu albo stwierdzające stan zadłużenia i o informację, jak wyliczyć odsetki do konkretnej daty. Na zaświadczeniu możesz poprosić o wskazanie okresów i tytułów zaległości (art. 306e § 4).

3. Zapytaj wierzyciela o kwotę na dzień aktu. Odsetki za zwłokę rosną z każdym dniem, więc kwota z zaświadczenia sprzed miesiąca będzie za niska. Uzgodnij z urzędem albo ZUS numer rachunku do spłaty, kwotę na planowaną datę aktu i to, jaki dokument wydadzą po wpływie pieniędzy — zaświadczenie o braku zaległości albo pismo potwierdzające wygaśnięcie należności. To odpowiednik bankowej promesy, choć urzędy rzadko nazywają go tym słowem.

4. Zapisz spłatę w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna powinna wymieniać hipotekę z działu IV, kwotę długu na wskazany dzień i mechanizm: która część ceny idzie na rachunek wierzyciela, która do ciebie i kto składa wniosek o wykreślenie. Kupujący z kredytem pokaże ten zapis bankowi.

5. Przy akcie zapłać wierzycielowi z ceny. Są dwie drogi. Kupujący przelewa część ceny bezpośrednio na rachunek urzędu albo ZUS w dniu aktu. Albo pieniądze trafiają do depozytu notarialnego: notariusz w związku z czynnością dokonywaną w jego kancelarii może przyjąć pieniądze na przechowanie w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu (art. 108 § 1 ustawy Prawo o notariacie) — i wypłaca je wierzycielowi na warunkach z protokołu. Depozyt wiąże się z dodatkową taksą notarialną, ale chroni obie strony: kupujący nie płaci, zanim akt zostanie podpisany, a wierzyciel dostaje pieniądze dopiero wtedy, gdy wystąpią warunki z protokołu.

6. Złóż wniosek o wykreślenie. Do wniosku do sądu prowadzącego księgę dołącza się dokument wierzyciela potwierdzający spłatę; kto go składa — ty, kupujący czy notariusz — ustalcie w umowie. Jeżeli wierzycielem jest osoba prywatna, jej zgoda na wykreślenie musi mieć podpis notarialnie poświadczony, o ile przepisy szczególne nie przewidują innej formy (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki przymusowej?

Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis (art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a wpis ograniczonego prawa rzeczowego, czyli także hipoteki, kosztuje 200 zł (art. 42 ust. 1) — opracowanie własne na podstawie ustawy o kosztach sądowych, stan na październik 2026. Przy dwóch hipotekach, na przykład urzędu skarbowego i ZUS, opłatę płaci się od każdej. Sama opłata to jednak drobna część kosztu: zasadniczym wydatkiem jest spłata długu z odsetkami do dnia zapłaty, a jeśli wniosek składa notariusz albo pieniądze idą przez depozyt, dochodzi jego wynagrodzenie według taksy.

Co, jeśli dług jest wyższy niż cena mieszkania?

Wtedy sprzedaż z czystą księgą wymaga dopłaty z innych pieniędzy albo zgody wierzyciela na wykreślenie po częściowej spłacie. Hipoteka wygasa dopiero razem z całą zabezpieczoną wierzytelnością (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), więc częściowa spłata nie usuwa jej bez zgody wierzyciela. Zanim uznasz sprawę za przegraną, zapytaj urząd albo ZUS o raty, a w wyjątkowej sytuacji życiowej — o umorzenie (opisujemy je niżej). Jeśli wpisów jest kilka, o pierwszeństwie między nimi rozstrzyga chwila, od której liczą się skutki wpisu (art. 12 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece); przy dobrowolnej sprzedaży i tak musisz spłacić wszystkich, żeby kupujący dostał czystą księgę.

Gdy do sprzedaży nie dojdzie, mieszkanie może sprzedać organ egzekucyjny. W egzekucji sądowej należności zabezpieczone hipoteką stoją w piątej kategorii zaspokojenia — przed nimi są m.in. koszty egzekucji, alimenty i część należności za pracę — a niezabezpieczone należności podatkowe dopiero w siódmej (art. 1025 § 1 pkt 5 i 7 Kodeksu postępowania cywilnego). Hipoteka przymusowa wpisana już po zajęciu mieszkania nie daje pierwszeństwa zaspokojenia (art. 930 § 3 k.p.c.). Na pierwszej licytacji sądowej cena wywołania to trzy czwarte sumy oszacowania ustalonej przez biegłego (art. 965 k.p.c.), na drugiej — dwie trzecie (art. 983 k.p.c.); w egzekucji administracyjnej, którą prowadzą urząd skarbowy i ZUS, obowiązują przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Licytacja zwykle daje mniej niż rynek, a koszty egzekucji idą z ceny w pierwszej kolejności. Jak zdążyć przed nią, opisujemy w tekście o sprzedaży mieszkania przed licytacją komorniczą. Podobny problem z długiem przekraczającym wartość dotyczy kredytu — zob. kredyt wyższy niż wartość mieszkania.

Jak często ZUS sięga po hipotekę przymusową?

W ostatnich opublikowanych danych — dziesiątki tysięcy razy rocznie. Wg danych ZUS przekazanych serwisowi Prawo.pl liczba wniosków ZUS, na podstawie których sąd wpisał hipotekę, wyniosła 52,4 tys. w 2019 r., 37,7 tys. w 2020 r. i 20,0 tys. w pierwszym półroczu 2021 r. To liczba wniosków, a nie dłużników ani mieszkań — jeden dłużnik może mieć kilka wpisów. Nowszych danych o samych hipotekach nie znaleźliśmy ani w sprawozdaniach ZUS, ani w publikacjach Krajowej Administracji Skarbowej.

Pula długów, które mogą trafić do księgi, od 2022 r. rośnie. Zadłużenie aktywnych płatników składek wynosiło wg ZUS 17,348 mld zł na koniec 2021 r., a na koniec 2025 r. — 22,496 mld zł przy 628,3 tys. zadłużonych płatników, ze średnim długiem ok. 36 tys. zł (dane ZUS za Prawo.pl i Portal Spożywczy, stan na 31 grudnia 2025 r.). W 2025 r. ZUS zawarł 51,2 tys. układów ratalnych, w 2024 r. — 55,3 tys. (wg danych ZUS za Portal Spożywczy i Prawo.pl). Raty to realna droga, z której korzystają dziesiątki tysięcy płatników rocznie.

Jak pozbyć się hipoteki przymusowej bez sprzedaży mieszkania?

Hipoteka przymusowa znika razem z długiem, który zabezpiecza (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), więc pozbędziesz się jej na trzy sposoby: spłacając dług i składając wniosek o wykreślenie, doprowadzając do umorzenia zaległości albo skutecznie podważając decyzję, na której stoi wpis. Raty same hipoteki nie usuwają. Na żadnej z tych dróg firma skupowa nie zarabia, więc zanim przyjmiesz ofertę z dyskontem, policz je.

Raty albo odroczenie. Urząd skarbowy i gmina mogą na twój wniosek, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, odroczyć albo rozłożyć na raty zapłatę zaległości wraz z odsetkami (art. 67a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej). Do upływu terminów rat uznaje się, że nie masz zaległości podatkowych (art. 306e § 5). ZUS może ze względów gospodarczych lub innych przyczyn zasługujących na uwzględnienie odroczyć termin płatności albo rozłożyć należność na raty (art. 29 ust. 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych) — w formie umowy (art. 29 ust. 1a). Od rozłożonych składek nie nalicza się odsetek od dnia po złożeniu wniosku (art. 29 ust. 2), a płacąc w terminach i nie mając innych zaległości, uznaje się, że nie masz zadłużenia (art. 29 ust. 5). Hipoteka zostaje do spłaty całości, ale raty mogą dać kilka miesięcy na spokojną sprzedaż na rynku.

Umorzenie. Ordynacja podatkowa i ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych przewidują też umorzenie zaległości; umorzenie zaległości podatkowej obejmuje również odsetki (art. 67a § 2 Ordynacji podatkowej), a ZUS może umorzyć należności ze składek — co do zasady przy całkowitej nieściągalności, a składki przedsiębiorcy za siebie samego w uzasadnionych przypadkach także bez niej (art. 28 ust. 1–3a ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). To wyjątek, a nie reguła — wniosek ma sens przy trudnej sytuacji życiowej lub zdrowotnej, opisanej i udokumentowanej.

Sprzedaż na rynku ze spłatą z ceny. To ta sama procedura co wyżej, tylko z kupującym z ogłoszenia, ewentualnie z depozytem notarialnym. Trwa dłużej, ale cena jest rynkowa. Hipoteka przymusowa zwykle nie odstrasza świadomego kupującego, jeśli w umowie przedwstępnej jest czarno na białym, z jakiej części ceny dług zostanie spłacony — także wtedy, gdy wierzycieli jest kilku, bo to po prostu kilka przelewów z ceny.

Spłata przed aktem. Jeśli dług jest niewielki względem wartości mieszkania, pożyczka od rodziny na kilka tygodni i spłata przed podpisaniem umowy przedwstępnej daje czystą księgę i lepszą pozycję w negocjacjach. Nie spłacaj urzędu chwilówką ani pożyczką pod zastaw mieszkania — zamienisz tani dług publiczny na drogi prywatny.

Odwołanie od decyzji. Skoro hipoteka może stanąć na decyzji nieostatecznej, sprawdź, czy decyzja jest prawidłowa; termin i tryb odwołania podaje pouczenie na jej końcu. Odwołanie nie wstrzymuje wpisu, ale jeśli wygrasz, zabezpieczona należność może się zmniejszyć albo zniknąć — wtedy wraz z nią wygasa hipoteka (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Z tym warto iść do doradcy podatkowego, adwokata albo do punktu nieodpłatnej pomocy prawnej w swoim powiecie.

Ile zostanie ci ze sprzedaży mieszkania z hipoteką przymusową?

Zostaje cena minus dług z odsetkami na dzień aktu, minus koszty, które ponosi sprzedający, minus podatek, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat. Taksę notarialną za umowę sprzedaży i opłatę za wpis własności zwykle płaci kupujący, więc nie odejmujemy ich poniżej. Podatek dochodowy wynosi 19% dochodu, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie (wg art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT); przy mieszkaniu odziedziczonym 5 lat liczy się od końca roku, w którym nabył je spadkodawca (art. 10 ust. 5). Podatek liczy się od ceny z umowy, a nie od kwoty, która trafi do ciebie po spłacie długu. Dochód możesz zwolnić w proporcji, w jakiej wydatki na własne cele mieszkaniowe poniesione w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży pokrywają cenę sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131) — spłata hipoteki przymusowej takim wydatkiem nie jest.

Opracowanie własne na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i ustawy o PIT; kwoty przykładowe, stan na październik 2026. Odsetki rosną do dnia zapłaty, więc im dłużej trwa sprzedaż, tym większa kwota długu.

Kiedy sprzedaż firmie skupowej ma sens, a kiedy nie?

Ma sens, gdy obok hipoteki przymusowej trwa już egzekucja z mieszkania i do licytacji zostały tygodnie, albo gdy mieszkanie wymaga remontu, którego nikt nie sfinansuje. Nawet wtedy sprawdź najpierw tańsze wyjścia: sprzedaż przed licytacją kupującemu z rynku ze spłatą z ceny, wniosek o raty, depozyt notarialny. Nie ma sensu, gdy dług jest mały względem wartości, a ty masz czas — wtedy raty w urzędzie albo w ZUS i zwykła sprzedaż z rozliczeniem przy akcie dadzą ci więcej.

Policzmy to na przykładzie z tabeli wyżej. Przy naszej ofercie 70–85% wartości (przedział z naszych ofert z ostatnich 12 miesięcy) cena wyniosłaby 315 000–382 500 zł, a po spłacie tych samych 58 400 zł zostałoby ci 256 600–324 100 zł — o 67 400 do 134 900 zł mniej niż przy sprzedaży na rynku (opracowanie własne na podstawie kwot z tabeli; wykreślenie przy sprzedaży firmie pokrywa firma). Nawet górna granica przedziału oznacza w tym przykładzie stratę 67 400 zł. Dyskonto jest ceną za czas.

Najczęstsze pytania

Czy urząd może wpisać hipotekę na mieszkanie, które mam wspólnie z mężem albo żoną?

Tak. Przedmiotem hipoteki przymusowej może być nieruchomość we współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka (art. 34 § 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej); tak samo przy długu wobec ZUS (art. 26 ust. 3a pkt 2 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych). Do sprzedaży takiego mieszkania potrzebujecie obojga małżonków, a hipotekę trzeba rozliczyć jak każdą inną.

Mam tylko udział w mieszkaniu — czy hipoteka obciąża całe mieszkanie?

Nie. Przy długu jednego współwłaściciela hipoteka przymusowa może obciążać jego część ułamkową, jeżeli stanowi jego udział (art. 34 § 3 pkt 1 Ordynacji podatkowej). Pozostali współwłaściciele mają udziały bez tego obciążenia, ale przy sprzedaży całego mieszkania kupujący i tak będzie chciał wykreślenia. O sprzedaży samego udziału piszemy na stronie skup udziałów w nieruchomościach.

Czy rozłożenie zaległości na raty zdejmuje hipotekę z księgi?

Nie zdejmuje. Hipoteka zostaje do spłaty całej zabezpieczonej należności (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Raty zmieniają co innego: dopóki płacisz w terminach, uznaje się, że nie masz zaległości podatkowych (art. 306e § 5 Ordynacji podatkowej), więc możesz dostać zaświadczenie o niezaleganiu, a przy sprzedaży spłacasz już tylko resztę rat. Przy umowie o raty z ZUS uznaje się, że nie masz zadłużenia, jeśli płacisz w terminach i nie masz innych zaległości (art. 29 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych).

Czy ZUS może wpisać hipotekę, jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej?

Może. ZUS ma prawo wystąpić z wnioskiem o założenie księgi dla nieruchomości dłużnika (art. 26 ust. 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych), a gdy księgi nie ma, zabezpieczenie dokonuje się przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów (art. 26 ust. 2). Jak sprzedać lokal bez księgi, opisujemy w tekście mieszkanie bez księgi wieczystej.

Suma hipoteki w księdze jest wyższa niż mój dług — ile muszę zapłacić?

Płacisz dług z odsetkami na dzień spłaty, a nie sumę hipoteki. Suma hipoteki przymusowej nie może przekraczać kwoty z dokumentu, a gdy dokument jej nie podaje — wierzytelności z należnościami ubocznymi powiększonej najwyżej o połowę (art. 110¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece). To górna granica zabezpieczenia, a nie rachunek do zapłaty. Wyjątek działa na twoją korzyść: gdy dług się przedawnił, wierzyciel może go dochodzić już tylko z mieszkania (art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej), a odsetki hipoteka zabezpiecza tylko w granicach sumy hipoteki (art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Mam hipotekę banku i hipotekę przymusową ZUS — kto dostanie pieniądze pierwszy?

Przy dobrowolnej sprzedaży kolejność ustalacie w umowie, bo czystą księgę daje dopiero spłata obu. Pierwszeństwo ma znaczenie, gdy pieniędzy nie wystarczy: między hipotekami rozstrzyga chwila, od której liczą się skutki wpisu (art. 12 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a w egzekucji sądowej obie są w tej samej, piątej kategorii zaspokojenia (art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.) — chyba że hipotekę przymusową wpisano już po zajęciu mieszkania, bo wtedy nie korzysta z pierwszeństwa (art. 930 § 3 k.p.c.).

Czy bank kupującego udzieli kredytu, jeśli w dziale IV jest hipoteka przymusowa?

To zależy od polityki banku, a nie od przepisu. Banki zwykle chcą mieć swoją hipotekę bez obciążeń przed nią, dlatego żądają spłaty długu z ceny przy akcie i dokumentu wierzyciela potwierdzającego spłatę. Zapis w umowie przedwstępnej o spłacie z ceny i kwota z zaświadczenia zwykle wystarczają do wniosku kredytowego.

Odziedziczyłem mieszkanie z hipoteką przymusową za podatki rodzica — czy odpowiadam za ten dług?

Mieszkanie odpowiada za dług niezależnie od tego, czyją stało się własnością (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Twoja osobista odpowiedzialność zależy od tego, jak przyjąłeś spadek; urząd może wydać decyzję o odpowiedzialności spadkobiercy (art. 35 § 2 pkt 1 lit. f Ordynacji podatkowej). Szczegóły opisujemy w tekście mieszkanie w spadku z długami — jak sprzedać.

Źródła

• Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 622) — art. 34, art. 35, art. 67a, art. 70, art. 306a, art. 306e. Sprawdzone 15 października 2026.
• Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 199) — art. 24, art. 26, art. 28, art. 29. Sprawdzone 15 października 2026.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066) — art. 12, art. 31, art. 65, art. 69, art. 77, art. 94, art. 109, art. 110, art. 110¹. Sprawdzone 15 października 2026.
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468) — art. 930, art. 965, art. 983, art. 1025. Sprawdzone 15 października 2026.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — art. 42, art. 46. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) — art. 108. Sprawdzone 15 października 2026.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych — art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ust. 1. Sprawdzone 14 października 2026.
• G. J. Leśniak, „ZUS sięga po hipotekę przymusową w walce z dłużnikami”, Prawo.pl, 14 grudnia 2021 — dane ZUS o wnioskach z wpisaną hipoteką. Dostęp 15 października 2026.
• Dane ZUS o zadłużeniu aktywnych płatników składek i układach ratalnych — za: Prawo.pl, 8 marca 2023, Prawo.pl, 10 marca 2025, Portal Spożywczy, 13 kwietnia 2026. Dostęp 15 października 2026.

Za treść tego tekstu odpowiada 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje nieruchomości, także zadłużone i z hipoteką, za gotówkę i zna opisywane sytuacje z własnych transakcji. Przepisy cytujemy za serwisami wskazanymi w sekcji źródeł, z datą sprawdzenia. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Publikacja: 15 października 2026. Stan prawny: październik 2026. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.