Sprzedaż mieszkania po przekształceniu użytkowania wieczystego — kto płaci opłatę [2026]

Ten tekst publikuje 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje mieszkania za gotówkę poniżej ceny rynkowej i na tej różnicy zarabia, także mieszkania z wpisem roszczenia o opłatę przekształceniową w księdze wieczystej. Mamy więc interes w tym, żeby ta formalność wydawała ci się poważniejsza, niż jest. Dlatego piszemy wprost: opłata przekształceniowa sama w sobie nie przeszkadza w zwykłej sprzedaży na rynku, a drogi, na których nie zarabiamy nic — sprzedaż przez ogłoszenie z zaświadczeniem w ręku, jednorazowa spłata z bonifikatą gminy, sprzedaż sąsiadowi albo w rodzinie — opisujemy tak samo dokładnie jak naszą ofertę. Ramka oznaczona jako oferta i sekcja „Kiedy sprzedaż firmie skupującej ma sens, a kiedy nie?” to materiał handlowy. Za treść odpowiada redakcyjnie 123 Skup Nieruchomości. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej — opisuje przepisy i praktykę, a nie twoje mieszkanie. Stan prawny: październik 2026.

Przykład hipotetyczny, złożony z typowych sytuacji: masz mieszkanie w bloku z lat siedemdziesiątych. Do końca 2018 roku grunt pod budynkiem był w użytkowaniu wieczystym, a ty co roku płaciłeś miastu opłatę roczną. Od 2019 roku dostajesz z urzędu inne pismo — o opłacie przekształceniowej, zwykle w tej samej kwocie, z terminem do 31 marca. Teraz chcesz mieszkanie sprzedać i padają trzy pytania: kto zapłaci kolejne raty, czy kupujący albo jego bank nie przestraszą się wpisu w dziale III księgi wieczystej i czy nie lepiej spłacić wszystkiego jednym przelewem przed aktem. Poniżej odpowiadamy na każde z nich z przepisem w ręku i liczymy przykład.

Kto płaci opłatę przekształceniową po sprzedaży mieszkania?

Kupujący — od 1 stycznia roku następującego po roku zakupu. Ustawa mówi wprost, że obowiązek wnoszenia opłaty przez okres 20 lat od dnia przekształcenia „obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości” (art. 11 ust. 1 ustawy o przekształceniu). Opłata nie jest więc twoim osobistym długiem, który trzeba spłacić przed sprzedażą. Idzie za mieszkaniem.

Z tego samego przepisu wynika druga połowa odpowiedzi: opłatę za rok, w którym sprzedajesz, płacisz ty. Termin jej wniesienia to 31 marca każdego roku (art. 7 ust. 5), więc jeśli podpisujesz akt jesienią, zwykle masz ją już zapłaconą za cały rok. Kupujący nie zwraca ci jej z mocy ustawy. Jeśli chcesz, żeby oddał część za miesiące, w których to on jest właścicielem, musisz to uzgodnić w cenie albo w umowie — opisujemy to niżej. Przy akcie w styczniu, lutym albo marcu opłata za bieżący rok może być jeszcze niezapłacona, ale i tak obciąża ciebie, bo kupujący płaci dopiero od kolejnego roku.

Zaległe opłaty za lata przed sprzedażą nie przechodzą na kupującego z art. 11 ust. 1, który mówi o obowiązku od roku następującego po zakupie. Wpis w dziale III dotyczy jednak każdoczesnego właściciela, więc uważny kupujący poprosi o potwierdzenie wpłat albo pismo z urzędu o braku zaległości — ureguluj je przed aktem. Jeżeli płacisz opłatę roczną z bonifikatą z uchwały gminy albo zarządzenia wojewody (art. 9 ust. 1), kupujący nie musi jej dostać, bo o warunkach decyduje ta uchwała albo zarządzenie. Opłaty w ogóle nie wnoszą m.in. osoby fizyczne, ich spadkobiercy i spółdzielnie mieszkaniowe, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, oraz osoby, które uzyskały użytkowanie na podstawie dekretu warszawskiego albo w zamian za wywłaszczenie przed 5 grudnia 1990 roku (art. 8 pkt 2).

Kupujący ma też własny obowiązek: w ciągu 30 dni od zakupu występuje do właściwego organu o zaświadczenie potwierdzające wysokość opłaty i okres pozostały do jej wnoszenia; organ może wydać je także z urzędu (art. 11 ust. 1). Jeśli w lokalu wyodrębnionym po 1 stycznia 2019 roku opłata przypada na udział w gruncie, liczy się ją proporcjonalnie do tego udziału (art. 11 ust. 3).

Skąd kupujący wie o opłacie — zaświadczenie i wpis w księdze wieczystej

Z księgi wieczystej i z zaświadczenia o przekształceniu. Podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów jest zaświadczenie potwierdzające przekształcenie (art. 4 ust. 1). To samo zaświadczenie jest podstawą wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę „w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości” (art. 4 ust. 5). Kupujący, który otworzy księgę w systemie EKW, zobaczy więc w dziale III wpis o roszczeniu gminy albo Skarbu Państwa.

Ważne rozróżnienie: to jest wpis roszczenia o opłatę, a nie hipoteka. Ustawa o przekształceniu nie ustanawia z mocy prawa hipoteki dla tej opłaty; zabezpieczeniem jest wpis roszczenia. Hipotekę przymusową wpisują m.in. urząd skarbowy albo ZUS przy zaległościach — ten przypadek opisaliśmy w tekście o sprzedaży mieszkania z hipoteką przymusową. Przy opłacie przekształceniowej wpis informuje kolejnych właścicieli, że obowiązek płacenia przechodzi na nich.

Czy wpis przeszkodzi kupującemu z kredytem? Przepisy nie wiążą udzielenia kredytu z brakiem tego wpisu, a każdy bank sam ocenia zabezpieczenie. Zanim kupujący złoży wniosek, niech zapyta swój bank, jakich dokumentów wymaga przy mieszkaniu z wpisem roszczenia o opłatę przekształceniową. Daj mu kopię zaświadczenia o przekształceniu i ostatnie pismo z urzędu o wysokości opłaty — to skraca rozmowę z analitykiem.

Jeśli w twojej księdze nadal widnieje użytkowanie wieczyste, zaświadczenia albo nie wydano, albo nie trafiło do sądu. Organ wydaje je z urzędu nie później niż 12 miesięcy od przekształcenia, a na twój wniosek — w 4 miesiące; właściciel lokalu, który potrzebuje zaświadczenia do sprzedaży, dostaje je w 30 dni od złożenia wniosku (art. 4 ust. 2 pkt 1–3). Ten krótszy termin dotyczy lokalu; przy domu jednorodzinnym obowiązuje 4 miesiące. Sprzedaż lokalu przed wydaniem zaświadczenia jest możliwa: notariusz przesyła wtedy wypis aktu organowi, a zaświadczenie trafia na adres kupującego wskazany w akcie (art. 4 ust. 5a i 6). Z zaświadczeniem w ręku łatwiej jednak rozmawiać z kupującym i jego bankiem, więc zamów je, gdy tylko postanowisz sprzedać. Pokrewny problem opisaliśmy w tekście o mieszkaniu bez księgi wieczystej.

Ile wynosi opłata i ile rat przechodzi na kupującego?

Opłata przekształceniowa jest równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2), i jest wnoszona przez 20 lat od tego dnia (art. 7 ust. 6). Przy gruntach spełniających warunki ustawy przekształcenie nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 roku (art. 1 ust. 1), więc okres płacenia obejmuje wtedy lata 2019–2038. Jeśli budynek oddano do użytkowania po 1 stycznia 2019 roku, przekształcenie następuje w dniu oddania budynku (art. 13 ust. 1) i 20 lat liczy się od tej daty. Organ może opłatę zwaloryzować, z urzędu albo na wniosek, nie częściej niż raz na 3 lata; nowa kwota obowiązuje od 1 stycznia następnego roku (art. 10 ust. 1–2).

Wyjątek: właściciel gruntu będący przedsiębiorcą mógł w 3 miesiące od przekształcenia zadeklarować dłuższy okres płacenia, a jeśli tego nie zrobił, organ wydaje zaświadczenie z dłuższym okresem (art. 7 ust. 6a i 6c). Jeśli kupujesz albo sprzedajesz lokal, który należał do przedsiębiorcy, sprawdź okres w zaświadczeniu, zamiast zakładać 20 lat; kupujący-przedsiębiorca może złożyć własne oświadczenie razem z wnioskiem o zaświadczenie (art. 11 ust. 1a).

Stan na październik 2026 r., wg ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu (art. 7 ust. 6 i art. 11 ust. 1): z 20 opłat rocznych przy przekształceniu z 1 stycznia 2019 roku osiem przypada na lata 2019–2026, a kupujący, który kupi mieszkanie w 2026 roku, przejmuje pozostałe dwanaście. Tabela pokazuje, jak ta liczba zmienia się w zależności od roku sprzedaży.

Czy opłaca się spłacić opłatę jednorazowo przed sprzedażą?

Opłaca się przede wszystkim wtedy, gdy gmina daje wysoką bonifikatę: w przykładzie niżej (opłata 400 zł, 12 lat do końca okresu) spłata kosztuje 4 800 zł bez bonifikaty, 1 920 zł przy 60% i 96 zł przy 98% — opracowanie własne na podstawie art. 7 ust. 7 ustawy o przekształceniu. Bez bonifikaty to tylko przyspieszenie płatności, którą i tak przejąłby kupujący.

Właściciel gruntu może w każdym czasie zgłosić organowi na piśmie zamiar jednorazowego wniesienia opłaty; jej wysokość to iloczyn opłaty obowiązującej w roku zgłoszenia i liczby lat pozostałych do końca okresu (art. 7 ust. 7). Organ w 14 dni informuje cię o kwocie do zapłaty po uwzględnieniu bonifikaty (art. 7 ust. 8); jeśli się z nią nie zgadzasz, w 2 miesiące od doręczenia informacji możesz wnieść o ustalenie jej w drodze decyzji (art. 7 ust. 8a). Bez bonifikaty płacisz z góry tyle, ile wyniosłyby pozostałe raty według opłaty z roku zgłoszenia. Zyskujesz czystszy dział III i to, że ewentualna późniejsza waloryzacja już cię nie dotyczy, a tracisz gotówkę, którą odzyskasz tylko w cenie.

Bonifikata zależy od tego, czyj był grunt:

• Grunt Skarbu Państwa. Ustawowa skala to 60% przy wpłacie w roku przekształcenia i dalej 50, 40, 30, 20 i 10% w drugim do szóstego roku po przekształceniu (art. 9 ust. 3). Przy przekształceniu z 2019 roku ta skala już się skończyła. Zostaje bonifikata z zarządzenia wojewody, jeśli je wydał; ustawa każe wojewodzie podwyższyć stawki ustawowe, gdy w gminie obowiązuje uchwała rady z wyższymi stawkami (art. 9 ust. 3a, art. 7 ust. 8 pkt 1). Ustawowe bonifikaty przysługują osobom fizycznym będącym właścicielami lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych i spółdzielniom mieszkaniowym (art. 9 ust. 3).
• Grunt gminy. Bonifikata wynika z uchwały rady gminy albo sejmiku (art. 9 ust. 4) i każda gmina ustala ją sama. Dla przykładu: wg strony Urzędu m.st. Warszawy (aktualizacja 1 września 2025 r.) uchwała nr LXXV/2128/2018 Rady m.st. Warszawy przewiduje 98% dla osób fizycznych będących właścicielami lokali mieszkalnych (99% dla tych, którzy wnieśli opłatę za co najmniej 50-letni okres użytkowania wieczystego), a Prezydent „może” jej udzielić; wg strony Łódzkiego Centrum Kontaktu z Mieszkańcami uchwała nr XLIX/1504/21 Rady Miejskiej w Łodzi z 20 października 2021 r. daje 60% właścicielom lokali mieszkalnych. Uchwały mają własne warunki — np. brak zaległości albo oświadczenie, że lokal służy wyłącznie celom mieszkaniowym — więc sprawdź uchwałę swojej gminy w jej BIP, zanim cokolwiek policzysz. Strona łódzka nie podaje daty aktualizacji, dlatego obowiązywanie stawki na dziś potwierdź w urzędzie.
• Bonifikata 99% z ustawy przysługuje na wniosek m.in. osobom z orzeczoną niepełnosprawnością w stopniu umiarkowanym lub znacznym, członkom rodzin wielodzietnych z Kartą Dużej Rodziny, inwalidom wojennym i kombatantom, jeśli lokal służy wyłącznie ich potrzebom mieszkaniowym; przy zbiegu stosuje się jedną, korzystniejszą bonifikatę (art. 9a ust. 1–2).

Przykład liczbowy — opracowanie własne na podstawie art. 7 ust. 7 ustawy o przekształceniu i stawek z uchwał wskazanych wyżej: opłata roczna 400 zł, przekształcenie 1 stycznia 2019 roku, zgłoszenie zamiaru jednorazowej wpłaty w 2026 roku po zapłaceniu raty za 2026 rok, czyli 12 pozostałych lat. Bez bonifikaty opłata jednorazowa to 400 zł × 12 = 4 800 zł, tyle samo, ile wyniosłoby 12 rat bez waloryzacji. Przy bonifikacie 60% do zapłaty zostaje 1 920 zł, a przy 98% — 96 zł (wg uchwał Łodzi i Warszawy opisanych wyżej). Dokładną liczbę lat i kwotę podaje organ w informacji z art. 7 ust. 8; nasz przykład jej nie zastępuje.

Po wpłacie organ z urzędu, w 30 dni, wydaje zaświadczenie o wniesieniu opłaty jednorazowej, które dołączasz do wniosku o wykreślenie wpisu roszczenia z działu III (art. 7 ust. 9). Opłata sądowa od takiego wniosku to 250 zł po opłacie jednorazowej i 75 zł po wniesieniu wszystkich rat (art. 7 ust. 10, wg ustawy o przekształceniu). Licząc razem 14 dni na informację organu, czas na przelew, 30 dni na zaświadczenie i czas sądu wieczystoksięgowego na wpis, nie planuj tej ścieżki na ostatni tydzień przed aktem.

Jak to przełożyć na decyzję:

• Gmina daje wysoką bonifikatę, a ty spełniasz jej warunki — spłata jednorazowa zwykle ma sens jeszcze przed sprzedażą: kosztuje mało, a kupujący dostaje mieszkanie bez obowiązku płacenia przez kolejne lata. Pamiętaj jednak, że kupujący jako nowy właściciel też może później zgłosić zamiar jednorazowej wpłaty (art. 7 ust. 7 dotyczy właściciela w każdym czasie trwania obowiązku), o ile jako osoba fizyczna spełni warunki uchwały.
• Bonifikaty nie ma albo jest niska — spłata przed aktem to tylko przyspieszenie płatności, którą i tak przejąłby kupujący. Zwykle korzystniej dla twojej gotówki jest uwzględnić pozostałe raty w negocjacji ceny.
• Brakuje czasu — sprzedaj z wpisem roszczenia. Prawo tego nie zabrania, a obowiązek przejdzie na kupującego z mocy art. 11 ust. 1.

Jak rozliczyć opłatę z kupującym w umowie?

Ustawa wskazuje, kto płaci organowi, ale nie zakazuje stronom rozliczeń między sobą. Umowa stron nie zmienia jednak tego, kto jest zobowiązany wobec gminy albo Skarbu Państwa, na rzecz których wnosi się opłatę: od 1 stycznia roku po zakupie jest nim kupujący (art. 11 ust. 1). W praktyce strony robią jedną z trzech rzeczy:

• nie rozliczają niczego — cena uwzględnia, że kupujący będzie płacił raty przez kolejne lata, a ty zapłaciłeś opłatę za rok sprzedaży;
• kupujący zwraca ci proporcjonalną część opłaty za rok sprzedaży, za miesiące od aktu do końca roku — to zapis w umowie, nie obowiązek z ustawy;
• ty spłacasz opłatę jednorazowo, a kupujący płaci za mieszkanie bez obowiązku rat — wtedy w cenie możesz uwzględnić to, co wpłaciłeś.

Jeśli zawierasz umowę przedwstępną (zapisy, na które warto uważać, opisaliśmy na przykładzie umowy przedwstępnej ze skupem), wpisz w nią, kto i do kiedy postara się o zaświadczenie o przekształceniu, kto ewentualnie wnosi opłatę jednorazową i jak strony rozliczą opłatę za rok sprzedaży. To tańsze niż spór po akcie. Jeśli kupujący nie zgodzi się z kwotą w zaświadczeniu, może w 2 miesiące od jego doręczenia wnieść o ustalenie wysokości albo okresu opłaty w drodze decyzji, ale wniosek nie wstrzymuje płacenia za dany rok (art. 11 ust. 2).

Ile zostaje ze sprzedaży i co z podatkiem PIT?

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je kupiłeś albo wybudowałeś, jest źródłem przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT), a podatek wg ustawy o PIT wynosi 19% podstawy obliczenia (art. 30e ust. 1). Ustawa o PIT nie ma osobnego przepisu o przekształceniu z 2018 roku. Przekształcenie dotyczy gruntu pod budynkiem, a pięć lat przy mieszkaniu liczysz co do zasady od końca roku, w którym je kupiłeś albo dostałeś w darowiźnie. Przy spadku liczy się koniec roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5), a po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej — rok nabycia do majątku wspólnego (art. 10 ust. 6). Jeśli twój termin pięciu lat wypada blisko daty aktu, a kwota jest istotna, wystąp o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przed podpisaniem umowy.

Przed upływem pięciu lat podatku może nie być w części, którą od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś, wydasz na własne cele mieszkaniowe. Zwolniona część dochodu odpowiada udziałowi tych wydatków w cenie sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Jeśli wydasz połowę ceny, zwolniona jest połowa dochodu, nie cały dochód. Szybki rachunek zrobisz w naszym kalkulatorze podatku od sprzedaży nieruchomości.

Przy sprzedaży poniżej wartości rynkowej, także firmie skupującej, pamiętaj o art. 19 ustawy o PIT: jeżeli cena „bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej”, urząd skarbowy może przyjąć wartość rynkową, a najpierw wzywa strony do zmiany ceny albo wskazania przyczyn; wg ustawy o PIT, jeśli wartość ustalona przez biegłego odbiega od ceny co najmniej o 33%, koszty opinii ponosi sprzedający (art. 19 ust. 1 i 4). Dotyczy to sprzedaży przed upływem pięciu lat. Zachowaj dokumenty, które wyjaśniają cenę, np. ofertę z opisem stanu technicznego.

Co, jeśli grunt pod budynkiem nadal jest w użytkowaniu wieczystym?

Przekształcenie z 2019 roku objęło grunty zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi albo wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, razem z garażami i budynkami gospodarczymi (art. 1 ust. 2). Ustawa stosuje się także wtedy, gdy na gruncie stoją inne budynki, o ile wg ustawy o przekształceniu ich łączna powierzchnia użytkowa nie przekracza 30% powierzchni wszystkich budynków (art. 1a). Jeśli twój budynek tych warunków nie spełnia, grunt może nadal być w użytkowaniu wieczystym albo przekształcenie mogło nastąpić w innej dacie — urząd miasta albo starostwo powie ci, który przypadek zachodzi.

Wtedy sprzedajesz własność lokalu razem z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a kupujący przejmuje opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego na zasadach ustawy o gospodarce nieruchomościami — to inna opłata i inne przepisy niż opisane wyżej. Sprawdź księgę wieczystą lokalu: jeśli jako prawo związane z lokalem nadal widnieje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a w dziale III nie ma wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową, zapytaj urząd miasta albo starostwo, czy przekształcenie w ogóle nastąpiło.

Kiedy sprzedaż firmie skupującej ma sens, a kiedy nie?

Przy samej opłacie przekształceniowej — zwykle nie ma. Przepisy nie uzależniają sprzedaży od spłaty opłaty, a wpis roszczenia sam w sobie nie zamyka drogi do zwykłego kupującego. Policz to na przykładzie — opracowanie własne na podstawie przedziału 85–95% z naszych ofert z ostatnich 12 miesięcy: przy mieszkaniu wartym 500 000 zł w dobrym stanie różnica między ceną rynkową a ofertą skupu to 25 000–75 000 zł, a przy mieszkaniu z innymi problemami, wycenianym na 50–85%, nawet 75 000–250 000 zł. Dwanaście pozostałych rat po 400 zł to 4 800 zł. Jeśli jedynym kłopotem twojego mieszkania jest opłata przekształceniowa, sprzedaj je przez ogłoszenie albo pośrednika, z zaświadczeniem o przekształceniu i ostatnim pismem z urzędu o wysokości opłaty w teczce. Rozważ też sprzedaż sąsiadowi albo komuś z rodziny i umowę przedwstępną z terminem na uzyskanie zaświadczenia. Na żadnej z tych dróg nie zarabiamy. Kolejność przy sprzedaży na rynku:

1. Sprawdź księgę w EKW i zamów zaświadczenie o przekształceniu, jeśli przekształcenie nie jest jeszcze ujawnione (lokal: 30 dni).
2. Zbierz potwierdzenia wpłat opłaty i ostatnie pismo z urzędu o jej wysokości; ureguluj zaległości.
3. Zapytaj gminę o bonifikatę od opłaty jednorazowej i zdecyduj, czy spłacasz przed aktem, czy rozliczasz raty w cenie.
4. W ogłoszeniu i umowie przedwstępnej napisz wprost, ile rat zostało i kto płaci opłatę za rok sprzedaży.

Sprzedaż firmie skupującej ma sens, gdy przekształcenie jest jednym z kilku problemów naraz: mieszkanie wymaga remontu, księga wieczysta ma inne obciążenia, sprzedajesz udział albo mieszkanie w spadku przed działem, liczy się termin, a kupujący z kredytem odpadają z innych powodów. Wtedy porównaj naszą ofertę z ceną z ogłoszeń dla podobnych lokali w twoim rejonie i z danymi z Rejestru Cen Nieruchomości, a różnicę zestaw z kosztem czekania. Jeśli to mieszkanie w dużym mieście, w którym kupujemy, zajrzyj na strony Warszawy, Łodzi albo Gdańska, gdzie opisujemy lokalne realia.

Najczęściej zadawane pytania

Czy kupujący może po zakupie sam wnieść opłatę jednorazową i dostać bonifikatę?

Tak, jeśli spełni warunki. Zgłoszenie zamiaru jednorazowej wpłaty przysługuje właścicielowi gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty (art. 7 ust. 7), a po zakupie właścicielem jest kupujący. O bonifikacie przy gruncie gminy decyduje uchwała rady (art. 9 ust. 4), a dotyczy ona osób fizycznych będących właścicielami lokali i spółdzielni mieszkaniowych, więc kupujący sprawdza, czy uchwała obejmuje także osoby, które kupiły lokal po przekształceniu.

Czy opłata może wzrosnąć po tym, jak kupię mieszkanie?

Tak. Organ może zwaloryzować opłatę z urzędu albo na wniosek właściciela, nie częściej niż raz na 3 lata od ostatniej waloryzacji, a nowa kwota obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po waloryzacji (art. 10 ust. 2). Odmówić waloryzacji na wniosek może tylko wtedy, gdy wskaźniki z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami się nie zmieniły (art. 10 ust. 3).

Co zrobić, gdy kupujący nie zgadza się z kwotą w zaświadczeniu?

Może w terminie 2 miesięcy od doręczenia zaświadczenia złożyć wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty w drodze decyzji; organ wydaje ją w 30 dni. Wniosek nie wstrzymuje obowiązku zapłaty za dany rok, a ewentualna nadpłata zostaje zaliczona na poczet przyszłych opłat (art. 11 ust. 2).

Czy przy domu jednorodzinnym zasady są takie same?

Co do opłaty — tak: 20 lat od przekształcenia i przejście obowiązku na kupującego od 1 stycznia roku po zakupie. Różnica dotyczy zaświadczenia: krótszy, 30-dniowy termin z art. 4 ust. 2 pkt 3 przysługuje właścicielowi lokalu, a właściciel domu czeka na zaświadczenie wydawane na wniosek do 4 miesięcy (art. 4 ust. 2 pkt 2). Przy domu zamów je odpowiednio wcześniej.

Czy osoba z niepełnosprawnością albo z Kartą Dużej Rodziny zapłaci mniej?

Tak, na wniosek przysługuje jej bonifikata 99% od opłaty jednorazowej, jeśli lokal albo dom służy wyłącznie zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych (art. 9a ust. 1). Gdy prawo do bonifikaty wynika jednocześnie z uchwały gminy i z ustawy, stosuje się jedną, korzystniejszą dla właściciela (art. 9a ust. 2).

Ile kosztuje wykreślenie wpisu roszczenia z księgi wieczystej?

Wg ustawy o przekształceniu opłata stała od wniosku wynosi 250 zł po wniesieniu opłaty jednorazowej i 75 zł po wniesieniu wszystkich opłat rocznych (art. 7 ust. 10). Do wniosku dołączasz zaświadczenie o wniesieniu opłat, które organ wydaje z urzędu w 30 dni od wpłaty (art. 7 ust. 9).

Czy opłatę roczną można rozłożyć na raty albo przesunąć termin?

Tak. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed terminem płatności organ może rozłożyć opłatę na raty albo ustalić inny termin jej wniesienia, ale w granicach danego roku kalendarzowego (art. 7 ust. 5). Do opłat stosuje się też odpowiednio art. 12a ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 2), który przy należnościach Skarbu Państwa pozwala je umorzyć, odroczyć albo rozłożyć na raty.

Czy grunt pod moim blokiem na pewno został przekształcony?

Sprawdź księgę wieczystą lokalu w systemie EKW: po ujawnieniu przekształcenia z lokalem związany jest udział we współwłasności gruntu zamiast udziału w użytkowaniu wieczystym, a w dziale III widnieje wpis roszczenia o opłatę. Jeśli dalej widnieje użytkowanie wieczyste, możliwe, że zaświadczenia nie wydano albo budynek nie spełniał warunków z art. 1 ust. 2 i art. 1a — wtedy zapytaj urząd miasta albo starostwo, który z tych przypadków zachodzi.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów — art. 1, art. 1a, art. 4, art. 7, art. 9, art. 9a, art. 10, art. 11. Sprawdzone 19 października 2026.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592) — art. 10, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e. Sprawdzone 6–19 października 2026.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — art. 42 i 46. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych — art. 4. Sprawdzone 15–18 października 2026.
• Urząd m.st. Warszawy, „Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność m.st. Warszawy”, aktualizacja 1 września 2025 r. Dostęp 19 października 2026.
• Łódzkie Centrum Kontaktu z Mieszkańcami, procedura KA-01708 — bonifikata od opłaty jednorazowej. Dostęp 19 października 2026.

Za treść tego tekstu odpowiada 123 Skup Nieruchomości — firma, która kupuje mieszkania za gotówkę, także z wpisem roszczenia o opłatę przekształceniową, i zna opisywane sytuacje z własnych transakcji. Przepisy cytujemy za serwisami wskazanymi w sekcji źródeł, z datą sprawdzenia. Tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Publikacja: 19 października 2026. Stan prawny: październik 2026. Zauważyłeś błąd albo nieaktualną liczbę? Napisz do nas — poprawimy i odnotujemy datę zmiany pod tekstem.

Kamil Drozdowicz

Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.