Zgoda współmałżonka na sprzedaż mieszkania jest potrzebna, gdy lokal należy do majątku wspólnego, czyli co do zasady wtedy, gdy oboje małżonkowie albo jeden z nich nabyli go w czasie trwania wspólności ustawowej. Wynika to z art. 31 § 1 i art. 37 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2026 poz. 236, tekst jednolity), dalej „k.r.o.”. Sprzedaż mieszkania z majątku osobistego co do zasady zgody nie wymaga.
Kiedy zgoda małżonka jest wymagana, a kiedy nie
Co do zasady każdy z małżonków sam zarządza majątkiem wspólnym (art. 36 § 2 k.r.o.). Wyjątek to art. 37 § 1 k.r.o.: zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do zbycia nieruchomości oraz prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal. Zbycie to przeniesienie prawa na inną osobę, np. sprzedaż.
| Sytuacja | Rodzaj majątku | Czy potrzebna zgoda |
|---|---|---|
| Nabycie w czasie wspólności ustawowej (przez oboje lub jednego z małżonków) | Majątek wspólny (art. 31 § 1 k.r.o.), poza przypadkami z art. 33 k.r.o. | Tak, art. 37 § 1 k.r.o. |
| Nabycie przed powstaniem wspólności ustawowej (np. przed ślubem) | Majątek osobisty (art. 33 pkt 1 k.r.o.) | Co do zasady nie |
| Darowizna, spadek lub zapis | Majątek osobisty, chyba że darczyńca lub spadkodawca inaczej postanowił (art. 33 pkt 2 k.r.o.) | Co do zasady nie |
| Zakup za środki z majątku osobistego | Majątek osobisty, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 33 pkt 10 k.r.o.) | Co do zasady nie |
| Umowa majątkowa (art. 47 § 1 k.r.o.) lub separacja (art. 54 § 1 k.r.o.) | Zależy od treści umowy i daty nabycia | Wymaga indywidualnej oceny |
(Uwaga: ustawa nie używa słowa „mieszkanie”, tylko mówi o nieruchomości i prawie rzeczowym do lokalu, dlatego spółdzielcze prawo do lokalu wymaga osobnej oceny.)
W jakiej formie małżonek wyraża zgodę
Zgoda na sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity, dalej „k.c.”), a zgoda osoby trzeciej powinna być złożona w tej samej formie (art. 63 § 2 k.c.).
Zgodę można wyrazić przed sprzedażą albo po niej, a zgoda późniejsza ma moc wsteczną (art. 63 § 1 k.c.). Do czasu potwierdzenia ważność umowy pozostaje niepewna (art. 37 § 2 k.r.o.). Małżonek udzielający zgody może złożyć oświadczenie w akcie sprzedaży albo w osobnym akcie notarialnym.
Co przygotować przed wyceną lub aktem
- Numer księgi wieczystej: od zgłoszenia z tym numerem liczymy termin bezpłatnej wyceny.
- Ustrój majątkowy: umowa majątkowa albo orzeczenie separacji, jeśli są.
- Tytuł nabycia: zakup, darowizna lub spadek. Od tego zależy, czy zgoda jest potrzebna.
Skutki sprzedaży bez zgody współmałżonka
Sąd Okręgowy we Wrocławiu (wyrok z 8 lipca 2014 r., II Ca 822/13) wskazał, że umowa zawarta bez wymaganej zgody to „czynność prawna niezupełna, zwana kulejącą (negotium claudicans)”. W tej sprawie wspólność już ustała, więc wyrok przytaczamy jako opis pojęcia.
- Potwierdzenie umowy: ważność umowy zawartej bez wymaganej zgody zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka (art. 37 § 2 k.r.o.). Gdy małżonek odmówi potwierdzenia, umowa jest nieważna od chwili zawarcia (tak skutek takiej czynności opisuje wyrok II Ca 822/13).
- Termin dla kupującego: druga strona może wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin do potwierdzenia, a po jego bezskutecznym upływie przestaje być związana umową (art. 37 § 3 k.r.o.).
- Czynność jednostronna (nie dotyczy umowy sprzedaży): jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody jest nieważna (art. 37 § 4 k.r.o.).
- Dobra wiara: gdy osoba trzecia nabyła prawo na podstawie takiej czynności, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób działających w dobrej wierze (art. 38 k.r.o.). Sytuację kupującego ocenia się indywidualnie.
Co, gdy małżonek odmawia zgody
- Rozmowa i zgoda w akcie: małżonkowie uzgadniają warunki, a zgoda trafia do aktu notarialnego.
- Wniosek do sądu z art. 39 k.r.o.: gdy jeden z małżonków odmawia zgody albo porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, małżonek, który chce sprzedać, może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności.
- Ocena dobra rodziny: sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny. Sąd Rejonowy w Toruniu (postanowienie z 29 stycznia 2016 r., III RNs 858/15) zezwolił, bo czynność „leży w interesie majątkowym rodziny”; sprawa dotyczyła przekształcenia prawa do lokalu, nie sprzedaży.
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości od 2009 r. kupuje mieszkania za gotówkę. Przy sprzedaży z majątku wspólnego zgoda małżonka albo zezwolenie sądu pozostaje warunkiem ważnej umowy, a my nie jesteśmy kancelarią i nie udzielamy porad prawnych. Bezpłatna wycena w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej. Więcej na stronie skup mieszkań za gotówkę, a po rozwodzie na stronie skup udziałów po rozwodzie; zgłoszenie przyjmujemy przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 21 października 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 2026 poz. 236, Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, SO we Wrocławiu, II Ca 822/13, SR w Toruniu, III RNs 858/15
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.