Mieszkanie po pożarze albo zalaniu można wyremontować z odszkodowania, sprzedać po wypłacie bez remontu albo sprzedać w stanie istniejącym przed wypłatą. Sprzedaż nie przenosi na kupującego odszkodowania za szkodę sprzed aktu; roszczenie zostaje przy sprzedającym, chyba że strony zawrą umowę przelewu (przeniesienia roszczenia).
Co zrobić z mieszkaniem po pożarze
- Zabezpieczenie lokalu. Po wypadku ubezpieczający ma ratować mieszkanie i ograniczać szkodę (art. 826 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity, dalej „k.c.”). Przy umyślnym albo rażąco niedbałym zaniechaniu ubezpieczyciel nie odpowiada za wynikłe stąd szkody (§ 3).
- Zgłoszenie szkody. Termin wynika z umowy albo ogólnych warunków ubezpieczenia (art. 818 § 1 k.c.). Spóźnienie pozwala zmniejszyć świadczenie tylko przy winie umyślnej lub rażącym niedbalstwie, gdy przyczyniło się do zwiększenia szkody albo uniemożliwiło ustalenie okoliczności i skutków wypadku (§ 3). Skutki nie następują, jeśli ubezpieczyciel w terminie i tak otrzymał te informacje (§ 4).
- Wypłata. Ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie w 30 dni od otrzymania zawiadomienia. Gdy okoliczności nie da się wtedy wyjaśnić, termin to 14 dni od dnia, w którym przy należytej staranności było to możliwe. Bezsporną część wypłaca w 30 dni (art. 817 § 1 i 2 k.c.).
- Jeśli zalał sąsiad. Podstawą może być odpowiedzialność zajmującego lokal za wylanie (art. 433 k.c.) albo sprawcy z winy (art. 415 k.c.). Roszczenie przedawnia się po trzech latach od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się lub przy należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i osobie odpowiedzialnej, najpóźniej po dziesięciu latach od zdarzenia (art. 4421 § 1 k.c.).
Odszkodowanie po pożarze lub zalaniu a sprzedaż mieszkania
- Polisa po sprzedaży: prawa z umowy ubezpieczenia mogą zostać przeniesione na nabywcę za zgodą ubezpieczyciela, chyba że umowa lub ogólne warunki stanowią inaczej. Bez przeniesienia ubezpieczenie wygasa z chwilą przejścia własności (art. 823 § 1 i 3 k.c.).
- Odszkodowanie za szkodę sprzed aktu: te zasady nie dotyczą roszczeń powstałych wskutek wypadku (art. 823 § 4 k.c.). Kupujący może je przejąć przez przelew (art. 509 § 1 k.c.), o ile nie wyłączają go ogólne warunki ubezpieczenia. Przelew roszczenia stwierdzonego pismem powinien być stwierdzony pismem (art. 511 k.c.). Dopóki sprzedający nie zawiadomi ubezpieczyciela, wypłata sprzedającemu jest skuteczna, chyba że ubezpieczyciel wiedział o przelewie (art. 512 k.c.).
- Przedawnienie: roszczenia z umowy ubezpieczenia przedawniają się po trzech latach. Zgłoszenie szkody przerywa bieg, który liczy się na nowo od otrzymania na piśmie stanowiska ubezpieczyciela o przyznaniu lub odmowie (art. 819 § 1 i 4 k.c.).
- Podatki: odszkodowanie z ubezpieczenia majątkowego jest wolne od PIT, z wyjątkami m.in. dla majątku firmy (art. 21 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592, tekst jednolity). Sprzedaż przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia oznacza 19% podatku od dochodu wg ustawy o PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ust. 1). Przy spadku liczy się nabycie przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5). Ulga mieszkaniowa wymaga wydania przychodu na własne cele mieszkaniowe w trzy lata od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131).
Remont czy sprzedaż w stanie istniejącym
| Droga | Komu przysługuje odszkodowanie | Na co uważać |
|---|---|---|
| Remont z odszkodowania, potem sprzedaż | ty, chyba że prawa z polisy przelano na bank kredytujący | suma ubezpieczenia jest górną granicą wypłaty, jeśli nie umówiono się inaczej (art. 824 § 1 k.c.) |
| Sprzedaż w stanie istniejącym po wypłacie | ty lub bank, jak wyżej | sposób liczenia wypłaty bez faktur za remont określają ogólne warunki ubezpieczenia |
| Sprzedaż w stanie istniejącym przed wypłatą | ty, a kupujący tylko na podstawie przelewu roszczenia | umowa rozstrzyga, kto prowadzi sprawę z ubezpieczycielem i czy cena uwzględnia odszkodowanie |
Przy sporze z ubezpieczycielem można złożyć reklamację, a sprawę skierować do Rzecznika Finansowego albo do sądu. Rachunek remontu: mieszkanie do remontu: sprzedać czy wyremontować.
Jak ujawnić szkodę kupującemu
Z rękojmi, czyli ustawowej odpowiedzialności za wady, sprzedawca jest zwolniony, jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 k.c.). Wyłączenie rękojmi jest bezskuteczne przy podstępnym zatajeniu wady, a wobec konsumenta dopuszczalne tylko w przypadkach z przepisów szczególnych (art. 558 § 1 i 2 k.c.). Do umowy można dołączyć:
- Protokół szkody: zakres pożaru lub zalania i data.
- Zdjęcia i kosztorys: stan lokalu i zakres prac w dniu sprzedaży.
- Stanowisko ubezpieczyciela: decyzja lub informacja o toku sprawy.
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości kupuje na własny rachunek, więc ma interes w transakcji; cena w skupie bywa niższa niż na wolnym rynku. Kupujemy też lokale po pożarze lub zalaniu, po oględzinach i przy uregulowanym stanie prawnym; cena zależy od kosztorysu prac. Ofertę opisują strony skup mieszkań i skup domów. Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 28 października 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.