Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania, zależy od umowy kupującego i sprzedającego; na rynku wtórnym taksę notarialną zwykle płaci kupujący. Zgodnie z art. 5 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz.U. 2026 poz. 614, tekst jednolity) wynagrodzenie notariusza określa umowa ze stronami czynności i nie może być ono wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży ciąży z mocy ustawy na kupującym.
Zwyczajowy podział kosztów
- Kupujący: w praktyce rynku wtórnego pokrywa taksę, wypisy aktu i opłatę za wpis własności do księgi wieczystej. Na nim ciąży też podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC (art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2026 poz. 191, tekst jednolity, dalej „u.p.c.c.”).
- Sprzedający: zwykle pokrywa dokumenty o lokalu i wykreślenie hipoteki. Z mocy ustawy może też być podatnikiem podatku dochodowego (opis niżej).
- Inny podział: strony mogą umówić się inaczej, np. po połowie taksy.
Co dokładnie wchodzi w koszty notarialne?
- Taksa notarialna: za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi połowę stawki z § 3 (§ 6 pkt 19 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2024 poz. 1566, tekst jednolity, dalej „rozporządzenie o taksie”). Przy wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł stawka z § 3 pkt 5 to 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
- PCC: stawka od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.c.c.), a podstawą jest wartość rynkowa mieszkania (art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c.). Notariusz pobiera ten podatek jako płatnik (art. 10 ust. 2 u.p.c.c.). Ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 u.p.c.c. może skorzystać kupujący lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, który jest osobą fizyczną i nie miał wcześniej praw wskazanych w tym przepisie.
- Opłata sądowa za wpis: od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej pobiera się 200 zł; tyle samo kosztuje wpis hipoteki, gdy kupujący bierze kredyt (art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228, tekst jednolity, dalej „u.k.s.c.”).
- Wypisy aktu: maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 ust. 1 rozporządzenia o taksie).
Ile kosztuje akt sprzedaży mieszkania
| Wartość mieszkania | Taksa maksymalna | PCC 2% (bez zwolnienia) | Wpis własności |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | 985 zł | 6000 zł | 200 zł |
| 500 000 zł | 1385 zł | 10 000 zł | 200 zł |
| 800 000 zł | 1985 zł | 16 000 zł | 200 zł |
Wyliczenie własne: taksa = połowa z (1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł), według § 3 pkt 5 i § 6 pkt 19 rozporządzenia o taksie; PCC według art. 7 u.p.c.c.; wpis według art. 42 u.k.s.c. Kwoty nie obejmują wypisów ani ewentualnych podatków doliczanych do wynagrodzenia notariusza; kwotę końcową podaje notariusz.
(Uwaga: 23 października 2026 r. Ministerstwo Sprawiedliwości poinformowało, że minister podpisał rozporządzenie zmieniające maksymalne stawki taksy notarialnej. Wejdzie ono w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia; do 25 października 2026 r. nie znaleźliśmy go w Dzienniku Ustaw. Według komunikatu ministerstwa wypis będzie kosztować do 12 zł za każdą z pierwszych 10 stron, a za wniosek o wpis w księdze wieczystej do 300 zł. Nowe progi od wartości komunikat wymienia dla transakcji powyżej 2 mln zł; tabela pokazuje stawki obecne.)
Koszty, które zwykle ponosi sprzedający
- Wykreślenie hipoteki: od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty od wniosku o wpis (art. 46 u.k.s.c.), czyli 100 zł. Zob. tekst o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.
- Podatek dochodowy: przy sprzedaży przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia, dochód opodatkowuje się stawką 19% (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592, tekst jednolity, dalej „u.p.d.o.f.”). Przy mieszkaniu ze spadku okres liczy się od końca roku nabycia przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f.). Ustawa przewiduje wyjątki; czy podatek powstanie, można sprawdzić u doradcy podatkowego lub w urzędzie skarbowym.
- Dokumenty do aktu: zaświadczenia ze wspólnoty, spółdzielni i banku bywają odpłatne; opłatę ustala wystawca.
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości kupuje mieszkania na własny rachunek, także z hipoteką i zadłużeniem (zob. skup zadłużonych mieszkań); nie jesteśmy kancelarią. Przy skupie mieszkań taksę notarialną przy akcie pokrywamy my i zapisujemy to w ofercie przed podpisaniem, a jako kupujący jesteśmy też podatnikiem PCC. Po Twojej stronie zostają dwie pozycje: spłata salda kredytu, jeśli go masz, i ewentualny podatek dochodowy. Bezpłatna wycena w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy; ofertę po oględzinach możesz odrzucić bez kosztów.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 25 października 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2024 poz. 1566, Ministerstwo Sprawiedliwości: zmiana maksymalnych stawek taksy notarialnej (23.10.2026), Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2026 poz. 191, Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228, Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.