Sprzedaż mieszkania z zagranicy jest możliwa bez przyjazdu do Polski, jeśli właściciel udzieli komuś pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Forma pełnomocnictwa wynika z formy wymaganej dla samej umowy sprzedaży. Akt pełnomocnictwa można podpisać u polskiego notariusza przy okazji pobytu w kraju, w polskim konsulacie, jeśli konsul sporządza akty notarialne, albo u notariusza za granicą, jeśli dokument zaakceptuje notariusz w Polsce.
Dlaczego wystarczy pełnomocnik
Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity, dalej „k.c.”). Jeżeli do ważności czynności potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do niej udziela się w tej samej formie (art. 99 § 1 k.c.).
Mocodawca, czyli osoba udzielająca pełnomocnictwa, może je odwołać w każdym czasie, chyba że zrzekł się tego z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku (art. 101 § 1 k.c.). Umocowanie co do zasady wygasa ze śmiercią mocodawcy albo pełnomocnika (art. 101 § 2 k.c.). Pełnomocnik może sam kupić mieszkanie albo reprezentować kupującego tylko wtedy, gdy pozwala na to treść pełnomocnictwa albo gdy wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy (art. 108 k.c.). Bezpieczniej, gdy pełnomocnik nie jest powiązany z kupującym, w tym ze skupem.
Gdzie podpisać pełnomocnictwo
| Sposób | Podstawa | Na co uważać |
|---|---|---|
| Polski notariusz w czasie pobytu w kraju | art. 99 § 1 i art. 158 k.c. | wymaga przyjazdu, ale potem akt sprzedaży podpisuje już pełnomocnik |
| Konsul RP | art. 28 ust. 3 i art. 29 ustawy Prawo konsularne (Dz.U. 2026 poz. 711) | czynność ma moc jak u notariusza w Polsce, ale akt notarialny sporządzi tylko konsul z pisemnym upoważnieniem Ministra Sprawiedliwości; samo poświadczenie podpisu (art. 28 ust. 1 pkt 2) nie daje formy aktu |
| Notariusz w państwie-stronie konwencji haskiej, z apostille | art. 1 lit. c i art. 3 konwencji haskiej z 5 października 1961 r. (Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938) | apostille wydaje organ państwa, z którego pochodzi dokument; czy taki dokument zastąpi polski akt, zależy od oceny notariusza w Polsce |
Przy dokumencie zagranicznym liczy się art. 25 ustawy Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. 2023 poz. 503): forma miejsca dokonania czynności wystarcza co do zasady, ale nie przy rozporządzeniach dotyczących nieruchomości (ust. 2). Przepis nie przesądza wprost, czy obejmuje pełnomocnictwo, dlatego można rozważyć przesłanie projektu polskiemu notariuszowi przed podpisaniem.
Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania krok po kroku
- Ustal z polskim notariuszem zakres umocowania: numer księgi wieczystej, adres lokalu, minimalną cenę albo zasady jej ustalenia, wypłatę ceny na rachunek mocodawcy i wydanie lokalu.
- Umów wizytę w konsulacie i zapytaj, czy konsul sporządza akty notarialne (art. 28 ust. 3 Prawa konsularnego). Do czynności konsula stosuje się odpowiednio ustawę Prawo o notariacie (art. 29, Dz.U. 2026 poz. 614).
- Przy dokumencie zagranicznego notariusza zamów apostille w państwie, w którym go sporządzono, jeśli jest ono stroną konwencji haskiej, i zapytaj notariusza w Polsce, czy potrzebne jest tłumaczenie przysięgłe.
- Prześlij dokument pełnomocnikowi w Polsce.
- Pełnomocnik podpisuje akt sprzedaży u notariusza.
Maksymalna taksa polskiego notariusza za pełnomocnictwo do jednej czynności wynosi do 4 listopada 2026 r. 30 zł, a do więcej niż jednej 100 zł, plus VAT (§ 8 pkt 8 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2024 poz. 1566). Od 5 listopada 2026 r. będzie to odpowiednio 100 zł i 200 zł (Dz.U. 2026 poz. 1370). Opłaty konsulatu i notariusza zagranicznego wynikają z odrębnych przepisów lub cenników.
Spadek i podatek przy sprzedaży z zagranicy
- Tytuł do spadku: konsul nie sporządza aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 30 Prawa konsularnego), więc nabycie spadku potwierdza się u notariusza w Polsce albo w sądzie. Koszty opisuje tekst o tym, ile kosztuje akt poświadczenia dziedziczenia.
- Podatek w Polsce: osoba bez miejsca zamieszkania w Polsce w rozumieniu ustawy podatkowej podlega tu opodatkowaniu dochodu ze zbycia nieruchomości położonej w Polsce (art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592, dalej „u.p.d.o.f.”). Przepisy te stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (art. 4a u.p.d.o.f.).
- Pięć lat: sprzedaż przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia jest źródłem przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.); przy spadku liczy się nabycie przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5). Wtedy od dochodu, czyli przychodu po odjęciu kosztów, podatek wynosi 19% (art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f.).
Dokumenty i całą procedurę opisuje tekst o sprzedaży mieszkania ze spadku.
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości kupuje na własny rachunek, więc ma interes w transakcji; cena w skupie bywa niższa niż na wolnym rynku, gdzie mieszkanie może sprzedać także pełnomocnik. Ofertę opisują strony skup mieszkań i skup udziałów w spadku. Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 30 października 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, Prawo konsularne, Dz.U. 2026 poz. 711, konwencja haska, Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938, ustawa o PIT, Dz.U. 2026 poz. 592, rozporządzenie zmieniające taksę, Dz.U. 2026 poz. 1370
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.