Sprzedaż mieszkania osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie przez opiekuna jest możliwa, ale tylko za zezwoleniem sądu opiekuńczego. Zezwolenie działa od uprawomocnienia postanowienia, więc akt notarialny podpisuje się po tej dacie. Według poglądu przypomnianego przez Sąd Najwyższy umowa zawarta przez przedstawiciela ustawowego bez wcześniejszego zezwolenia jest nieważna.
Czy opiekun może sam sprzedać mieszkanie?
Osoba ubezwłasnowolniona całkowicie nie ma zdolności do czynności prawnych, czyli nie może sama zawierać ważnych umów (art. 12 i art. 14 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity, dalej „k.c.”). Ustanawia się dla niej opiekę, chyba że pozostaje jeszcze pod władzą rodzicielską; wtedy działają rodzice (art. 13 § 2 k.c.).
Do tej opieki stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim (art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 2026 poz. 236, tekst jednolity, dalej „k.r.o.”). Opiekun powinien uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego (art. 156 k.r.o.). Czynność bez uprzedniego zezwolenia jest nieważna i nie można jej potwierdzić; ten pogląd z uchwały III CZP 16/61 przypomniał Sąd Najwyższy w uchwale z 15 lutego 2019 r. (III CZP 85/18) dotyczącej rodziców.
Opiekun nie może reprezentować podopiecznego przy umowie z samym sobą ani ze swoim małżonkiem, zstępnymi, wstępnymi lub rodzeństwem (art. 159 § 1 pkt 2 k.r.o.). Taka sprzedaż jest możliwa, ale za podopiecznego działa wtedy inna osoba wyznaczona przez sąd, a zezwolenie nadal jest potrzebne (art. 156 k.r.o.).
Najważniejsze zasady i wymagania
- Wniosek: zezwolenia udziela sąd opiekuńczy na wniosek opiekuna (art. 593 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 468, tekst jednolity, dalej „k.p.c.”). Właściwy jest sąd miejsca zamieszkania podopiecznego, a w jego braku miejsca pobytu (art. 569 § 1 k.p.c.).
- Opłata: od wniosku w postępowaniu nieprocesowym pobiera się 100 zł, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, wg ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 23 pkt 1, Dz.U. 2025 poz. 1228). Opłaty może nie być, jeśli sąd uzna wniosek za pismo składane w wykonaniu obowiązku wynikającego z ustawy (art. 95 ust. 1 pkt 4).
- Dobro podopiecznego: sąd sprawdza, czy czynność mu służy. Sąd Okręgowy w Suwałkach (I Ca 299/23, 2023 r.) utrzymał odmowę zezwolenia na zakup mieszkania z pieniędzy podopiecznego, bo lokal miał służyć dzieciom opiekunki, a nie jemu.
- Skuteczność: postanowienie staje się skuteczne z chwilą uprawomocnienia. Nie można go zmienić ani uchylić, jeśli na jego podstawie powstały skutki prawne wobec osób trzecich (art. 593 k.p.c.).
- Pieniądze ze sprzedaży: należą do podopiecznego. Opiekun działa pod nadzorem sądu (art. 155 § 1 k.r.o.) i w terminach wyznaczonych przez sąd, nie rzadziej niż co roku, składa sprawozdanie oraz rachunki z zarządu majątkiem (art. 166 § 1 k.r.o.).
- Dokumenty: do wniosku przydają się postanowienie o ubezwłasnowolnieniu i ustanowieniu opiekuna, numer księgi wieczystej, wycena, wskazanie kupującego i ceny oraz opis, na co pójdą pieniądze; do aktu potrzebne jest postanowienie o zezwoleniu ze stwierdzeniem prawomocności.
Ubezwłasnowolnienie całkowite a częściowe przy sprzedaży
| Sytuacja | Kto działa | Rola sądu |
|---|---|---|
| Ubezwłasnowolnienie całkowite | opiekun w imieniu podopiecznego, a gdy ten jest pod władzą rodzicielską, rodzice (art. 13 § 2 k.c.) | prawomocne zezwolenie przed aktem (art. 156 k.r.o., art. 593 k.p.c.) |
| Ubezwłasnowolnienie częściowe | osoba sama, za zgodą kuratora (art. 16 § 2 i art. 17 k.c.); umowa bez zgody jest ważna dopiero po potwierdzeniu przez kuratora (art. 18 § 1 k.c.) | przepisy o opiece, w tym art. 156, stosuje się do kurateli odpowiednio (art. 178 § 2 k.r.o.), więc na zgodę na sprzedaż kurator co do zasady potrzebuje zezwolenia sądu; zgoda ma formę aktu notarialnego (art. 63 § 2 k.c.) |
| Współwłasność z osobą ubezwłasnowolnioną | każdy współwłaściciel za swój udział, za podopiecznego opiekun; sprzedaż całości wymaga zgody wszystkich (art. 199 k.c.) | zezwolenie dotyczy udziału podopiecznego albo zgody za niego na sprzedaż całości |
Kurator reprezentuje osobę i zarządza jej majątkiem tylko, gdy sąd tak postanowi (art. 181 § 1 k.r.o.), a zakres jego uprawnień sąd określa w zaświadczeniu (art. 604 k.p.c.). Projekt ustawy o instrumentach wspieranego podejmowania decyzji (druk sejmowy nr 2645), który ma zastąpić ubezwłasnowolnienie, jest w Sejmie i nie obowiązuje. Zasady przy dziecku opisuje tekst o tym, kiedy małoletni współwłaściciel mieszkania potrzebuje zgody sądu opiekuńczego.
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości kupuje na własny rachunek, więc ma interes w transakcji; cena w skupie bywa niższa niż na wolnym rynku. Nasza wycena nie zastępuje niezależnej wyceny dla sądu, a jeśli sprzedaż na rynku da wyższą cenę, sąd może odmówić zezwolenia na sprzedaż do skupu. Ofertę opisują strony skup mieszkań i skup udziałów w nieruchomościach. Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 29 października 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 2026 poz. 236, Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 468, uchwała SN III CZP 85/18, SO w Suwałkach, I Ca 299/23
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.