JAK DZIAŁAJĄ FIRMY SKUPUJĄCE UDZIAŁY
Po co komu ułamek cudzego mieszkania? Skąd bierze się różnica między wartością rynkową a tym, co proponuje skup? I co taka firma robi z udziałem po transakcji? Odpowiadamy na te pytania o własnym modelu biznesowym — bo sprzedający, który go rozumie, negocjuje sensowniej i rzadziej trafia na nieuczciwą ofertę.
Po co firmy skupują udziały w nieruchomościach?
Firma kupuje udział po to, żeby wyjść ze
współwłasności z zyskiem — najczęściej odkupując pozostałe udziały albo odsprzedając swój temu,
kto w lokalu mieszka. Gdy porozumienie nie jest możliwe, składa wniosek o zniesienie
współwłasności; prawo żądania zniesienia ma każdy współwłaściciel, na podstawie art. 210 § 1
Kodeksu cywilnego — umową można je wyłączyć najwyżej na pięć lat, z możliwością przedłużenia —
a samo roszczenie nie ulega przedawnieniu (art. 220 tego kodeksu).
To jest cała tajemnica tego modelu i nie ma w niej nic zagadkowego. Skup nie kupuje ułamka
dlatego, że chce mieszkać w połowie pokoju. Kupuje pozycję negocjacyjną w sprawie, która bez
niego stała w miejscu latami — i bierze na siebie doprowadzenie jej do końca, wraz z ryzykiem,
że skończy się to sądem.
Sprzedający zyskuje na tym jedno: pieniądze teraz, zamiast racji za kilka lat. Kupujący
zyskuje różnicę między ceną zapłaconą za ułamek a wartością, jaką ten ułamek osiąga po scaleniu
własności. Jak liczy się samą wartość udziału — w sądzie, w ugodzie i przy sprzedaży — pokazujemy w poradniku ile jest wart udział w mieszkaniu. Ta różnica to nie jest „naciąganie” — to zapłata za czas, kapitał i ryzyko.
Uczciwa firma potrafi ją rozpisać na składniki. Nieuczciwa mówi tylko „taka jest cena rynkowa”.
Skąd bierze się dyskonto — cztery składniki, nie jeden
Nasze oferty mieszczą się w przedziale
od 50 do 70 procent wartości rynkowej przypadającej na udział, stan na sierpień 2026 —
to przedział z ofert 123 Skup Nieruchomości złożonych między sierpniem 2025 a sierpniem 2026
roku, a nie stawka gwarantowana. Poniżej rozpisujemy, z czego ta różnica się składa.
- Brak finansowania. Udziału praktycznie nie da się kupić na kredyt.
Hipoteka na udziale współwłaściciela jest prawnie dopuszczalna — pozwala na to art. 65 ust. 3
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece — ale banki takich zabezpieczeń
nie mają w standardowej ofercie. Krąg kupujących zawęża się do płacących gotówką, a to sam
w sobie obniża cenę. - Zamrożony kapitał. Pieniądze wychodzą od razu, a wracają dopiero po
scaleniu własności albo po zakończeniu sprawy sądowej. To miesiące, czasem lata. - Ryzyko sprawy sądowej. Sąd może przyznać nieruchomość drugiej stronie ze
spłatą, a spłatę rozłożyć na raty — łączny termin ich uiszczenia nie może przekroczyć dziesięciu
lat, na podstawie art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Kupujący musi to ryzyko wycenić z góry. - Koszt wyjścia. Wykup pozostałych udziałów, opłaty sądowe, biegły
rzeczoznawca, obsługa prawna. Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1 000 zł,
a przy wniosku z uzgodnionym projektem podziału 300 zł — art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228), stan na sierpień 2026.
Dlatego udział większościowy w pustym lokalu z czystą księgą wieczystą wyceniamy przy górnej
granicy, a udział mniejszościowy w mieszkaniu zajętym przez innego współwłaściciela — przy
dolnej. Różnica nie bierze się z widzimisię, tylko z tego, ile pracy i ryzyka zostaje po naszej
stronie.
Co dzieje się po transakcji i czego dowiedzą się pozostali
Firma wchodzi na miejsce sprzedającego jako
współwłaściciel i to ona prowadzi dalsze rozmowy. Zmiana właściciela udziału jest
wpisywana do księgi wieczystej, więc pozostali współwłaściciele dowiedzą się o niej — a uczciwa
firma kontaktuje się z nimi sama, zamiast czekać, aż zobaczą wpis.
Pozostali współwłaściciele nie tracą przy tym żadnego prawa, które mieli wcześniej.
Nie tracą prawa do korzystania z lokalu ani prawa do żądania zniesienia współwłasności.
Zmienia się jedna rzecz: po drugiej stronie stołu zamiast członka rodziny, z którym nie było
porozumienia, siada firma, która chce sprawę zamknąć.
Dla wielu sprzedających to jest właśnie powód, żeby udział sprzedać. Konflikt, który ciągnął
się latami, przestaje być ich sprawą.
Bezpłatna wycena w 24 godziny od zgłoszenia
Wypełnij krótki formularz — oddzwonimy z konkretną kwotą. Bez prowizji, bez pośredników, a taksę notarialną pokrywamy my, jako element naszej oferty.
Po czym poznać uczciwą firmę — siedem pytań, które warto zadać
Uczciwa firma poda przedział cenowy przed
oględzinami, wyjaśni, od czego zależy miejsce w tym przedziale, i powie wprost, kiedy sprzedaż
udziału Ci się nie opłaca. Jeżeli któregoś z tych trzech elementów brakuje, to nie jest
kwestia stylu, tylko sygnał ostrzegawczy.
- Ile procent wartości płacicie i od czego to zależy? Brak liczby w odpowiedzi
oznacza, że cena powstanie dopiero wtedy, gdy firma pozna Twoją determinację. - Skąd bierzecie wartość nieruchomości? Powinna paść odpowiedź o cenach
transakcyjnych z aktów notarialnych, a nie o cenach z ogłoszeń. - Kto ponosi koszty notariusza? Żaden przepis nie nakłada taksy notarialnej
na kupującego — art. 5 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. — Prawo o notariacie (Dz.U. 2026
poz. 614) stanowi, że wynagrodzenie notariusza wynika z umowy ze stronami i nie może być wyższe
niż maksymalne stawki taksy notarialnej. Jeżeli firma pisze, że „zgodnie
z przepisami” płaci je kupujący, myli praktykę z prawem. - Czy kupujecie udział spadkowy, czy udział w nieruchomości? To dwie różne
rzeczy — art. 1051 i art. 1036 Kodeksu cywilnego. Firma, która nie robi tego rozróżnienia,
naraża Cię na umowę bezskuteczną wobec rodziny. - Kiedy Waszym zdaniem NIE powinienem sprzedawać udziału? Firma, która nie
potrafi wymienić ani jednej takiej sytuacji, sprzedaje, a nie doradza. - Co zrobicie po zakupie? Odpowiedź powinna być konkretna: wykup pozostałych
udziałów, odsprzedaż albo wniosek do sądu. - Kiedy dostanę pieniądze i od czego to zależy? Termin powinien być podany
z warunkiem, a nie jako „od ręki”.
Dla porządku: my płacimy od 50 do 70 procent wartości rynkowej przypadającej na udział,
stan na sierpień 2026; wartość liczymy z mediany transakcyjnej w rejestrze cen nieruchomości
prowadzonym przez starostę, taksę notarialną pokrywamy jako element oferty, a pieniądze przelewamy w 7–14 dni
od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym.
Kiedy sprzedaż udziału do skupu nie ma sensu
Gdy pozostali współwłaściciele zgadzają się
na sprzedaż całej nieruchomości albo gdy któryś chce Twój udział odkupić i ma na to
pieniądze — nie sprzedawaj do skupu. W obu przypadkach dostaniesz więcej. Skup udziału
jest rozwiązaniem sytuacji bez wyjścia, a nie sposobem na najlepszą cenę.
To samo dotyczy sytuacji, w której postępowanie o dział spadku albo zniesienie współwłasności
jest już blisko rozstrzygnięcia. Jeżeli do końca zostały tygodnie, a nie lata, warto poczekać —
warto tylko sprawdzić, czy w tej sprawie zgłoszone zostało roszczenie o wynagrodzenie za
korzystanie ponad udział, bo po prawomocnym postanowieniu przepada (art. 618 § 3 Kodeksu
postępowania cywilnego, a przy dziale spadku art. 688 tego kodeksu).
Jak wygląda transakcja krok po kroku
Zgłoszenie
Numer księgi wieczystej, wielkość udziału i informacja, kto zajmuje nieruchomość.
Weryfikacja
Sprawdzamy księgę wieczystą, stan prawny i mediany transakcyjne z rejestru cen nieruchomości dla tej lokalizacji.
Wycena w 24 h
Konkretna kwota w złotych wraz z rozpisaniem, co przesunęło ją w widełkach. Bez zobowiązań.
Rozmowa o alternatywach
Mówimy wprost, czy w Twojej sytuacji sprzedaż udziału ma sens, czy lepiej wybrać inną drogę.
Akt notarialny
Taksę pokrywamy my, jako element oferty 123 Skup Nieruchomości.
Wypłata i dalsze kroki
Przelew w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym. Potem kontaktujemy się z pozostałymi współwłaścicielami.
Najczęstsze pytania o firmy skupujące udziały
Po co firmy skupują udziały w nieruchomościach?
Żeby wyjść ze współwłasności z zyskiem — najczęściej odkupując pozostałe udziały albo odsprzedając swój temu, kto w lokalu mieszka. Gdy porozumienie nie jest możliwe, firma składa wniosek o zniesienie współwłasności; prawo żądania zniesienia ma każdy współwłaściciel na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, a samo roszczenie nie ulega przedawnieniu (art. 220 tego kodeksu).
Ile płacą firmy skupujące udziały w nieruchomościach?
Nasze oferty mieszczą się w przedziale od 50 do 70 procent wartości rynkowej przypadającej na udział — przedział z ofert 123 Skup Nieruchomości między sierpniem 2025 a sierpniem 2026 roku, stan na sierpień 2026. Górna granica dotyczy części większościowych w pustych lokalach z czystą księgą wieczystą, dolna — mniejszościowych w lokalach zajętych przez innego współwłaściciela.
Dlaczego cena udziału jest niższa niż rynkowa?
Składają się na to cztery rzeczy: brak finansowania bankowego dla udziału, zamrożenie kapitału do czasu scalenia własności, ryzyko postępowania sądowego oraz koszt wyjścia ze współwłasności. Sama opłata od wniosku o zniesienie współwłasności to 1 000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł — art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228), stan na sierpień 2026.
Czy banki dają kredyt na zakup udziału w nieruchomości?
W praktyce nie. Hipoteka na udziale współwłaściciela jest prawnie dopuszczalna — art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece — ale banki takich zabezpieczeń nie mają w standardowej ofercie. Dlatego udziały kupują niemal wyłącznie podmioty płacące gotówką.
Co firma robi z udziałem po zakupie?
Wchodzi na miejsce sprzedającego jako współwłaściciel i prowadzi dalsze rozmowy z pozostałymi. Najczęściej kończy się to wykupem pozostałych udziałów albo odsprzedażą udziału temu, kto w lokalu mieszka. Gdy porozumienie nie jest możliwe — wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Czy pozostali współwłaściciele coś tracą?
Nie tracą żadnego prawa, które mieli wcześniej: ani prawa do korzystania z lokalu, ani prawa do żądania zniesienia współwłasności. Zmienia się to, kto siedzi po drugiej stronie stołu.
Po czym poznać nieuczciwą firmę?
Po trzech rzeczach: nie podaje przedziału cenowego przed oględzinami, nie wyjaśnia, od czego zależy miejsce w tym przedziale, i nie potrafi wymienić ani jednej sytuacji, w której sprzedaż udziału Ci się nie opłaca.
Kto płaci notariusza przy skupie udziału?
To kwestia umowy, nie przepisu. Art. 5 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. — Prawo o notariacie (Dz.U. 2026 poz. 614) stanowi, że wynagrodzenie notariusza wynika z umowy ze stronami i nie może przekroczyć maksymalnych stawek taksy notarialnej. W naszych transakcjach taksę pokrywamy my, jako element oferty.
Czy skup kupi mój udział, jeśli w mieszkaniu ktoś mieszka?
Tak, to najczęstszy przypadek w naszej praktyce. Fakt, że lokal zajmuje inny współwłaściciel, przesuwa ofertę w stronę dolnej granicy widełek, bo kupujący nie może korzystać z nieruchomości i musi liczyć się z drogą sądową.
Kiedy nie warto sprzedawać udziału do skupu?
Gdy pozostali współwłaściciele zgadzają się na sprzedaż całej nieruchomości, gdy któryś chce Twój udział odkupić i ma na to pieniądze, albo gdy sprawa o dział spadku lub zniesienie współwłasności jest blisko rozstrzygnięcia.
Pełną procedurę i podstawy prawne
opisujemy na stronie skupu udziałów w nieruchomości. Sytuacje szczególne mają
własne strony: udziały
ze spadku i udziały
po rozwodzie. Kupujemy też całe
mieszkania,
domy i
działki —
lista miast na stronie oddziałów.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468), ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228), ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2025 poz. 341), Prawo o notariacie (Dz.U. 2026 poz. 614). Teksty jednolite sprawdzisz w Internetowym Systemie Aktów Prawnych Sejmu RP. Stan prawny na 26 sierpnia 2026. Ta strona opisuje przepisy i naszą praktykę transakcyjną, nie jest poradą prawną ani podatkową w konkretnej sprawie.
Ostatnia aktualizacja: 26 sierpnia 2026. Masz pytanie o swoją sprawę? Zadzwoń: 515 800 205.