Zadatek a zaliczka różnią się przede wszystkim tym, co dzieje się z pieniędzmi, gdy umowa nie zostanie wykonana: zaliczka co do zasady wraca, a zadatek może przepaść, wrócić w podwójnej wysokości albo wrócić w tej samej kwocie. Przepisy o zadatku znajdziesz w art. 394 Kodeksu cywilnego (kc, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Zaliczka nie ma w kodeksie osobnego przepisu, więc o jej losie decydują umowa i ogólne zasady rozliczeń.
Zaliczka
- Czym jest: część ceny wpłacona z góry. Gdy umowa zostanie wykonana, zalicza się ją na poczet ceny.
- Zwrot przy niewykonaniu umowy: jeśli wpłaciłeś zaliczkę, a umowa nie doszła do skutku, co do zasady wraca do ciebie w tej samej kwocie.
- Odszkodowanie i umowa: zwrot zaliczki nie zamyka sprawy. Strona poszkodowana może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, a umowa może przewidywać inne rozliczenie. Przy umowie przedwstępnej, gdy jedna strona uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, podstawą jest art. 390 § 1 kc.
Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego)
- Czym jest: to, co jedna strona daje drugiej przy zawarciu umowy. Działa tak, jak opisuje kodeks, chyba że umowa albo zwyczaj stanowią inaczej (art. 394 § 1 kc).
- Niewykonanie umowy przez wpłacającego: druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować zadatek (art. 394 § 1 kc).
- Niewykonanie umowy przez przyjmującego: wpłacający może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej niż zadatek (art. 394 § 1 kc).
- Wykonanie umowy: zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała, czyli zwykle na poczet ceny (art. 394 § 2 kc).
- Rozwiązanie umowy, odpowiedzialność obu stron albo żadnej: zadatek wraca w tej samej kwocie, a obowiązek zapłaty podwójnej sumy odpada (art. 394 § 3 kc).
Zadatek a zaliczka w tabeli
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Umowę wykonano | zaliczany na poczet ceny | zaliczana na poczet ceny |
| Umowy nie wykonano z przyczyn, za które odpowiada wpłacający | druga strona może go zachować po odstąpieniu | co do zasady wraca; druga strona może żądać odszkodowania |
| Umowy nie wykonano z przyczyn, za które odpowiada przyjmujący | wpłacający może żądać podwójnej kwoty po odstąpieniu | co do zasady wraca; wpłacający może żądać odszkodowania |
| Rozwiązanie umowy, odpowiadają obie strony albo żadna | wraca w tej samej kwocie | co do zasady wraca w tej samej kwocie |
Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Jeśli sprzedajesz mieszkanie, dom lub działkę, kupujący często wpłaca zadatek przy umowie przedwstępnej. Taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy sprzedaży (art. 389 § 1 kc). Od kilku zasad zależy, co stanie się z pieniędzmi:
- Forma umowy: umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 kc). Gdy jedna strona uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, druga może żądać naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na jej zawarcie; strony mogą zakres odszkodowania określić w umowie inaczej (art. 390 § 1 kc). Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy sprzedaży, w szczególności co do formy, strona uprawniona może też w sądzie żądać zawarcia tej umowy (art. 390 § 2 kc).
- Oświadczenie o odstąpieniu: prawo do zatrzymania zadatku albo żądania podwójnej kwoty powstaje dopiero po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Tak ujął to Sąd Najwyższy w postanowieniu o odmowie przyjęcia skargi kasacyjnej z 15 stycznia 2019 r., III CSK 175/18. Wskazał też, że przy niewykonaniu umowy z zadatkiem dochodzi do zbiegu uprawnień z art. 394 § 1 i art. 471 kc, a poszkodowanemu „służy wybór” między nimi.
- Ryzyko sprzedającego: jeśli wycofasz się ze sprzedaży z przyczyn, za które odpowiadasz, np. po lepszej ofercie, kupujący może odstąpić od umowy i żądać podwójnej kwoty zadatku. Przy umowie spełniającej wymagania art. 390 § 2 kc może też zamiast tego żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży. Sprawdź też, czy umowa nie zmienia skutków zadatku albo nie dodaje innych sankcji.
- Termin: roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała być zawarta. Gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy, rok liczy się od uprawomocnienia orzeczenia (art. 390 § 3 kc).
Przykład z orzecznictwa: w sporze dwóch spółek o umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z zadatkiem Sąd Apelacyjny w Lublinie (wyrok z 5 czerwca 2025 r., I AGa 31/25) uznał, że za niezawarcie umowy odpowiadają obie strony, i nakazał zwrot zadatku. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania (postanowienie z 9 kwietnia 2026 r., I CSK 3533/25).
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości nie jest kancelarią, biurem notarialnym ani pośrednikiem. Kupujemy nieruchomości na własny rachunek, więc w transakcji mamy interes handlowy. Jeśli rozważasz sprzedaż w ramach skupu mieszkań, skupu domów albo skupu działek, bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej, a przy uregulowanym stanie prawnym przelew następuje w 7–14 dni od oględzin. Zapisy o zadatku w umowie przedwstępnej warto przed podpisaniem omówić z adwokatem lub radcą prawnym, który reprezentuje twoje interesy. Zgłoszenie przyjmujemy przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 13 listopada 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: tekst jednolity Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 795, postanowienie Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2019 r., III CSK 175/18, postanowienie Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2026 r., I CSK 3533/25
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.