Przepisanie mieszkania na dziecko odbywa się w praktyce na jeden z trzech sposobów: umową darowizny, umową dożywocia albo testamentem. Darowizna i dożywocie przenoszą własność od razu i wymagają aktu notarialnego (art. 158 kc). Testament działa dopiero po śmierci rodzica. Opis dotyczy mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, z własną księgą wieczystą.
1. Umowa darowizny
- Na czym polega: rodzic bezpłatnie przenosi własność mieszkania na dziecko (art. 888 § 1 kc).
- Podatek: dziecko jako zstępny jest zwolnione z podatku od spadków i darowizn (art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, dalej: usd). Przy darowiźnie u notariusza formularza SD-Z2 nie składa się, bo obowiązek zgłoszenia nie obejmuje umów w formie aktu notarialnego (art. 4a ust. 4 pkt 2 usd).
- Koszty: maksymalna taksa notarialna zależy od wartości. Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 2770 zł plus VAT (§ 3 pkt 5 rozporządzenia o taksie). Maksimum spada o połowę (1385 zł), gdy dziecko jest uprawnione do ulgi z art. 16 usd (§ 6 pkt 15). Do tego opłata sądowa 200 zł za wpis własności w księdze wieczystej (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych) i od 5 listopada 2026 r. do 300 zł netto taksy za złożenie wniosku o wpis (§ 15c).
- Zabezpieczenie rodzica: w akcie można ustanowić służebność osobistą mieszkania (art. 296 i 301 kc), czyli prawo do zamieszkiwania w lokalu. Darowiznę można odwołać z powodu rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 kc) w ciągu roku od dowiedzenia się o niewdzięczności (art. 899 § 3 kc).
- Zachowek: darowiznę dla dziecka dolicza się do spadku przy liczeniu zachowku dla pozostałych dzieci lub małżonka rodzica bez względu na to, ile lat minęło (art. 993 i art. 994 § 1 kc).
2. Umowa dożywocia
- Na czym polega: dziecko dostaje mieszkanie, a w zamian zapewnia rodzicowi dożywotnie utrzymanie, w braku odmiennej umowy m.in. mieszkanie, wyżywienie, pomoc w chorobie i pogrzeb (art. 908 § 1 kc).
- Podatek: dożywocie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania, który płaci dziecko jako nabywca (art. 4 pkt 4, art. 6 ust. 1 pkt 4 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC). Ustawa nie zwalnia z niego rodziny. Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 10 000 zł, a taksa nie ma obniżki z § 6 (do 2770 zł netto).
- Zachowek: art. 993 kc dolicza do spadku darowizny i zapisy windykacyjne. Dożywocie jest umową odpłatną, więc co do zasady nie wchodzi do tego rachunku (zob. umowa dożywocia a zachowek).
- Ryzyko: obowiązki trwają do końca życia rodzica. Przy konflikcie sąd na żądanie strony zamieni je na rentę, a w wyjątkowych wypadkach może rozwiązać umowę (art. 913 kc).
3. Testament
- Na czym polega: rodzic pozostaje właścicielem do śmierci. Testament można napisać w całości odręcznie, podpisać i opatrzyć datą (art. 949 § 1 kc) albo sporządzić u notariusza (art. 950 kc).
- Koszty: od 5 listopada 2026 r. maksymalna taksa za testament notarialny wynosi 200 zł, z zapisem zwykłym lub wydziedziczeniem 300 zł, a z zapisem windykacyjnym 400 zł (§ 8 pkt 3, 4 i 4a rozporządzenia o taksie). Po śmierci dochodzi stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
- Zachowek: dzieci i małżonek pominięci w testamencie mogą żądać zachowku: połowy wartości udziału ustawowego, a dwóch trzecich, gdy są małoletnie albo trwale niezdolne do pracy (art. 991 § 1 kc).
- Podatek: po śmierci zwolnienie wymaga zgłoszenia SD-Z2 w 6 miesięcy od uprawomocnienia postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 4a ust. 1 i 1a usd). Zob. podatek od spadku po rodzicach.
Jak wybór drogi wpływa na późniejszą sprzedaż mieszkania
| Droga | 5 lat dla PIT liczy się od | Przy sprzedaży |
|---|---|---|
| Darowizna | końca roku, w którym dziecko dostało mieszkanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT) | zob. sprzedaż mieszkania po darowiźnie |
| Dożywocie | końca roku zawarcia umowy (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT) | kupujący od dziecka odpowiada osobiście za świadczenia dla rodzica, poza wymagalnymi przed zakupem (art. 910 § 2 kc) |
| Testament | końca roku, w którym mieszkanie nabył rodzic (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT) | postanowienie sądu albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia (art. 1027 kc) oraz zgoda lub zaświadczenie urzędu skarbowego, chyba że spadek był zwolniony z art. 4a usd (art. 19 ust. 6–7 usd) |
(Uwaga: sprzedaż nie jest obowiązkiem; mieszkanie można zatrzymać albo wynająć.)
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości nie jest kancelarią ani biurem notarialnym. Kupujemy na własny rachunek mieszkania otrzymane w darowiźnie lub odziedziczone, więc mamy w takiej transakcji interes handlowy. Szczegóły: skup mieszkań oraz skup udziałów w spadku. Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 8 listopada 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: tekst jednolity ustawy Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2026 poz. 191, tekst jednolity ustawy o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 2026 poz. 478, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 października 2026 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566), Dz.U. 2026 poz. 1370, tekst jednolity ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.