Egzekucja z udziału w nieruchomości obejmuje tylko ułamkową część prawa własności należącą do dłużnika, np. 1/2 albo 1/4, a nie całe mieszkanie ani udziały pozostałych współwłaścicieli. Do takiej egzekucji stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 1004 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 468, tekst jednolity, dalej „k.p.c.”).
Nabywca udziału po prawomocnym przysądzeniu własności wchodzi do współwłasności w miejsce dłużnika. Pozostali współwłaściciele zachowują swoje udziały.
Najważniejsze zasady egzekucji z udziału
- Zakres zajęcia: komornik zajmuje udział dłużnika. Każdy współwłaściciel nadal może współposiadać rzecz wspólną i z niej korzystać w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, tekst jednolity, dalej „k.c.”).
- Hipoteki sprzed współwłasności: przysądzenie własności udziału nie narusza hipotek, które obciążały całą nieruchomość przed powstaniem współwłasności (art. 1013 k.p.c.).
- Majątek wspólny małżonków: to nie współwłasność w częściach ułamkowych. W czasie trwania wspólności ustawowej wierzyciel małżonka nie może żądać zaspokojenia z udziału, który przypadłby temu małżonkowi po jej ustaniu (art. 42 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 2026 poz. 236, tekst jednolity). Tytuł przeciwko jednemu małżonkowi pozwala zająć nieruchomość wspólną, ale dalsze czynności wymagają tytułu przeciwko obojgu (art. 9231 § 1 k.p.c.).
Jak przebiega egzekucja z udziału krok po kroku
- Wezwanie do zapłaty: komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 k.p.c.). Wobec dłużnika udział jest zajęty z chwilą doręczenia wezwania (art. 925 § 1 k.p.c.).
- Wpis w księdze wieczystej: komornik jednocześnie składa do sądu wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji albo o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924 § 1 k.p.c.).
- Zawiadomienie współwłaścicieli: o zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli (art. 1005 k.p.c.).
- Opis i oszacowanie: wycenia się całą nieruchomość, a suma oszacowania udziału to odpowiednia część sumy oszacowania całości (art. 1009 k.p.c.). Na rynku udział bywa wart mniej, co opisuje tekst o tym, ile jest wart udział w mieszkaniu.
- Licytacja: co do zasady elektroniczna. Publiczna odbywa się, gdy wierzyciel zażąda jej przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania (art. 952 k.p.c.). W egzekucjach wszczętych i niezakończonych przed 5 grudnia 2025 r. stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 2 ustawy z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2025 poz. 1518).
- Przysądzenie własności: prawomocne postanowienie przenosi własność udziału na nabywcę i jest podstawą wpisu w księdze wieczystej (art. 999 § 1 k.p.c.).
Cena wywołania i kto nie może licytować udziału
| Etap | Zasada | Udział 1/2 (część oszacowania całości) |
|---|---|---|
| suma oszacowania udziału | odpowiednia część oszacowania całości (art. 1009) | 1/2 |
| pierwsza licytacja | 3/4 sumy oszacowania (art. 965) | 3/8 |
| druga licytacja, po bezskutecznej pierwszej, na wniosek wierzyciela | 2/3 sumy oszacowania (art. 983) | 1/3 |
W przetargu nie mogą uczestniczyć m.in. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (art. 976 § 1 k.p.c.). Pozostali współwłaściciele mogą licytować, jeśli nie należą do tych osób. Rozdział k.p.c. o egzekucji z ułamkowej części nieruchomości (art. 1004–1013) nie daje im prawa pierwokupu ani pierwszeństwa.
Co mogą zrobić dłużnik i pozostali współwłaściciele
- Sprzedaż zajętego udziału: współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Rozporządzenie po zajęciu nie ma jednak wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może w nim uczestniczyć w charakterze dłużnika (art. 930 § 1 k.p.c.). Umowa egzekucji nie zatrzymuje, także gdy udział kupuje współwłaściciel. Można rozważyć sprzedaż, z której ceny spłaca się dług z kosztami egzekucji, pamiętając, że mogą przyłączyć się kolejni wierzyciele.
- Zniesienie współwłasności: każdy współwłaściciel może go żądać, chyba że uprawnienie wyłączono czynnością prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat (art. 210 § 1 k.c.). Procedurę opisuje tekst o zniesieniu współwłasności przy braku zgody.
- Udział a całe mieszkanie: do sprzedaży całego lokalu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a bez niej współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 k.c.). Gdy dłużnik jest jedynym właścicielem, zasady opisuje tekst o sprzedaży mieszkania przed licytacją komorniczą.
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości kupuje udziały na własny rachunek, więc ma interes w transakcji. Za udział we współwłasności oferuje 50–70% wartości (przedział z naszych ofert, sierpień 2025 – sierpień 2026), co może być mniej niż cena wywołania na pierwszej licytacji (3/4 sumy oszacowania) i na drugiej (2/3). Ofertę opisują strony skup udziałów w nieruchomości i skup mieszkania z komornikiem, a bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 2 listopada 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 468, Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795, Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 2026 poz. 236, ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 2025 poz. 1518
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.