Kto płaci czynsz po śmierci właściciela mieszkania? Płacą go spadkobiercy, bo z chwilą śmierci nabywają spadek i stają się właścicielami lokalu (art. 922 § 1, 924 i 925 k.c.), a właściciel uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Zaległy czynsz zmarłego jest natomiast długiem spadkowym.
Nie trzeba do tego postanowienia sądu ani aktu poświadczenia dziedziczenia. Są potrzebne m.in. do sprzedaży.
Kto płaci czynsz po śmierci właściciela: najważniejsze zasady
- Spadkobiercy od dnia śmierci: spadek otwiera się z chwilą śmierci, a spadkobierca nabywa go z chwilą otwarcia spadku (art. 924 i 925 k.c.). Od tej chwili spadkobiercy, którzy spadku nie odrzucili, uczestniczą jako właściciele w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 u.w.l.).
- Rozliczenie między spadkobiercami: do majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 1035 k.c.), a współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów (art. 207 k.c.). Ten przepis dotyczy rozliczeń między nimi i nie przesądza, od kogo zarządca może żądać zapłaty.
- Zaległości zmarłego: do chwili działu spadku spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie, a po dziale w stosunku do wielkości udziałów (art. 1034 k.c.). Wierzyciel może więc żądać całości od jednego z nich, a ten rozlicza się potem z pozostałymi.
- Termin 6 miesięcy: spadek można przyjąć albo odrzucić w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania (art. 1015 § 1 k.c.). Brak oświadczenia oznacza przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza, jeśli spadek otwarto 18 października 2015 r. lub później (art. 1015 § 2 k.c.).
Zasady z ustawy o własności lokali dotyczą mieszkań stanowiących odrębną własność. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu opłaty wnosi się do spółdzielni na podstawie innej ustawy i statutu. Każdy współwłaściciel może korzystać z lokalu w zakresie, który da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych (art. 206 k.c.). Przepisy nie rozstrzygają wprost, kto pokrywa media zużywane przez spadkobiercę mieszkającego w lokalu.
Jakie opłaty obciążają spadkobierców i na jakiej podstawie
| Opłata | Kto płaci | Podstawa |
|---|---|---|
| zaliczki na koszty zarządu we wspólnocie za okres po śmierci | spadkobiercy jako właściciele, z góry do 10. dnia każdego miesiąca; między sobą rozliczają je według udziałów | art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 u.w.l., art. 207 i 1035 k.c. |
| podatek od nieruchomości | przy współwłasności co do zasady solidarnie wszyscy współwłaściciele | art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 u.p.o.l. |
| czynsz zaległy z okresu przed śmiercią | spadkobiercy jako dług spadkowy: solidarnie do działu spadku, potem według udziałów | art. 1034 k.c. |
Skróty (teksty jednolite): k.c. to Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), u.w.l. to ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2026 poz. 232), u.p.o.l. to ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707).
Co zrobić z opłatami do czasu sprzedaży mieszkania
- Zawiadomienie zarządcy: spadkobiercy przekazują wspólnocie albo spółdzielni informację o śmierci i swoje dane, żeby wiedziała, do kogo kierować rozliczenia.
- Informacja podatkowa w 14 dni: osoba fizyczna składa organowi podatkowemu informację o nieruchomości w terminie 14 dni od wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego (art. 6 ust. 6 u.p.o.l.). Obowiązek powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym te okoliczności powstały (art. 6 ust. 1 u.p.o.l.).
- Ustalenie zaległości: zaświadczenie zarządcy o stanie opłat na dzień śmierci pokazuje dług spadkowy wobec zarządcy, a późniejsze zaległości obciążają spadkobierców jako właścicieli. Przy dużych długach przed upływem 6 miesięcy można rozważyć sposób przyjęcia spadku, co opisuje tekst o sprzedaży mieszkania w spadku z długami. Sprzedaż lokalu z zaległościami opisuje tekst o mieszkaniu z zaległym czynszem.
- Porozumienie spadkobierców: kto płaci na bieżąco, kto korzysta z lokalu i jak rozliczyć wpłaty przy podziale ceny.
- Dokumenty do sprzedaży: stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, a na prośbę kupującego lub notariusza także zaświadczenie zarządcy o stanie opłat. Kolejne kroki opisuje tekst o sprzedaży mieszkania ze spadku.
Jak możemy pomóc
Do czasu sprzedaży opłaty za puste mieszkanie ponoszą spadkobiercy. Lokal można sprzedać samodzielnie, przez pośrednika albo firmie skupującej, takiej jak 123 Skup Nieruchomości, która kupuje na własny rachunek i ma w transakcji interes. Ofertę opisuje strona skup mieszkań, a gdy nie wszyscy spadkobiercy chcą sprzedać, strona skup udziałów w spadku. Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy, a przelew następuje w 7–14 dni od oględzin przy uregulowanym stanie prawnym.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 4 listopada 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 27 maja 2026 r. w sprawie tekstu jednolitego Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 795, obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 20 lutego 2026 r. w sprawie tekstu jednolitego ustawy o własności lokali, Dz.U. 2026 poz. 232, obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 21 maja 2025 r. w sprawie tekstu jednolitego ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, Dz.U. 2025 poz. 707
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.