Sprzedaż mieszkania po darowiźnie jest możliwa od razu po akcie, ale przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku nabycia, dochód co do zasady podlega PIT według stawki 19% (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ust. 1 updof). Darowizna to umowa, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 § 1 k.c.).
Zasada 5 lat przy sprzedaży mieszkania z darowizny
- Bez podatku: sprzedaż po upływie pięciu lat od końca roku, w którym obdarowany nabył mieszkanie. Przykład: darowizna w maju 2023 r., termin mija z końcem 2028 r., więc sprzedaż od 1 stycznia 2029 r. nie jest już źródłem przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 updof (poza działalnością gospodarczą).
- Z podatkiem: sprzedaż przed upływem tego terminu: 19% dochodu (art. 30e ust. 1 updof), chyba że zastosowanie ma ulga mieszkaniowa. Gdy pięć lat mija z końcem bieżącego roku, akt podpisany w styczniu następnego roku może oznaczać sprzedaż bez tego podatku.
| Sposób nabycia | Początek biegu pięciu lat | Podstawa |
|---|---|---|
| darowizna | koniec roku, w którym obdarowany nabył mieszkanie | art. 10 ust. 1 pkt 8 updof |
| zakup | koniec roku zakupu | art. 10 ust. 1 pkt 8 updof |
| spadek | koniec roku, w którym mieszkanie nabył lub wybudował spadkodawca | art. 10 ust. 5 updof |
| majątek wspólny po ustaniu wspólności małżeńskiej | koniec roku nabycia do majątku wspólnego małżonków | art. 10 ust. 6 updof |
Sprzedaż mieszkania odziedziczonego opisuje tekst o sprzedaży mieszkania ze spadku.
Jak liczy się dochód ze sprzedaży mieszkania po darowiźnie
- Przychód: cena z umowy pomniejszona o koszty sprzedaży, a przy cenie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiegającej od rynkowej: wartość rynkowa (art. 19 ust. 1 updof).
- Koszty: udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania w czasie jego posiadania, oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na sprzedawane mieszkanie (art. 22 ust. 6d updof).
- Czego nie odliczysz: wartości mieszkania z dnia darowizny. Koszty nabycia poniesione przez poprzednika ustawa pozwala uwzględnić tylko przy spadku (art. 22 ust. 6d zd. 2 updof). Bez udokumentowanych nakładów i zapłaconego podatku od darowizny dochodem jest w praktyce cena pomniejszona o koszty sprzedaży.
- Podatek od darowizny: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha są zwolnieni (art. 4a ust. 1 pkt 1 usd). Teściowie, zięć i synowa nie są na tej liście. Przy darowiźnie zawartej w formie aktu notarialnego zgłoszenie nie jest potrzebne (art. 4a ust. 4 pkt 2 usd).
Ulga mieszkaniowa i rozliczenie PIT-39
Podatku można uniknąć w całości albo w części, jeśli przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 updof):
- Proporcja: zwolniona jest ta część dochodu, która odpowiada udziałowi wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze sprzedaży.
- Termin: liczą się wydatki poniesione od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
- Korekta: gdy warunki ulgi nie zostaną spełnione, podatnik składa korektę zeznania i płaci podatek z odsetkami za zwłokę (art. 30e ust. 7 updof).
- Zeznanie: dochód wykazuje się w odrębnym zeznaniu PIT-39, składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży (art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3 updof). W tym terminie trzeba też wpłacić podatek (art. 45 ust. 4 pkt 4 updof).
Orientacyjny rachunek daje kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości.
Dokumenty do sprzedaży i odwołanie darowizny
Notariusz zwykle prosi o:
- Podstawę nabycia: wypis aktu notarialnego darowizny.
- Księgę wieczystą: numer księgi, w której obdarowany jest wpisany jako właściciel.
- Zaświadczenia: o braku zaległości wobec spółdzielni albo wspólnoty oraz o osobach zameldowanych.
(Uwaga: darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności, art. 898 § 1 k.c. Zwrot następuje według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, art. 898 § 2 k.c. Termin na odwołanie to rok od dowiedzenia się o niewdzięczności, art. 899 § 3 k.c.)
Skróty: updof: ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592 z późn. zm.); usd: ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478 z późn. zm.); k.c.: Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości nie jest kancelarią ani biurem rachunkowym. Kupujemy mieszkania na własny rachunek, także otrzymane w darowiźnie, więc mamy w takiej transakcji interes handlowy. Ofertę opisuje strona skup mieszkań, a sposób ustalania ceny strona wycena nieruchomości. Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy. Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat cena znacznie niższa od rynkowej, bez uzasadnionej przyczyny, może skutkować podatkiem od wartości rynkowej, a nie od otrzymanej ceny (art. 19 ust. 1 updof).
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 6 listopada 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 17 kwietnia 2026 r. w sprawie tekstu jednolitego ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592, obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 27 marca 2026 r. w sprawie tekstu jednolitego ustawy o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 2026 poz. 478, obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 27 maja 2026 r. w sprawie tekstu jednolitego Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 795
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.