Rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe przez porozumienie stron albo przez sąd, który może rozwiązać umowę tylko w wypadkach wyjątkowych (art. 913 § 2 k.c.). Gdy między stronami wytworzyły się takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszej bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni uprawnienia na dożywotnią rentę (art. 913 § 1 k.c.).
W umowie o dożywocie nabywca w zamian za własność nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 k.c.).
Sposoby rozwiązania umowy dożywocia
- Porozumienie stron: dożywotnik, czyli osoba uprawniona do utrzymania, i zobowiązany mogą się porozumieć. Jeśli nieruchomość ma wrócić do zbywcy, umowa przenosząca własność wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).
- Rozwiązanie przez sąd: w wypadkach wyjątkowych sąd może rozwiązać umowę na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika, jeżeli to on był zbywcą nieruchomości (art. 913 § 2 k.c.).
- Zamiana na rentę: w sytuacji opisanej w art. 913 § 1 k.c. sąd zamienia wszystkie lub niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości. Umowa nie zostaje wtedy rozwiązana.
- Renta po zbyciu nieruchomości: jeżeli zobowiązany zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę (art. 914 k.c.).
Prawo dożywocia można też zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy (art. 908 k.c.). Taki dożywotnik nie jest zbywcą, więc art. 913 § 2 k.c. nie daje mu prawa żądania rozwiązania umowy. Samego prawa dożywocia nie można przenieść na inną osobę (art. 912 k.c.).
Kiedy sąd rozwiąże umowę dożywocia
Ustawa nie definiuje wypadku wyjątkowego. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. (sygn. I ACa 1061/17), powołując orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów apelacyjnych, wskazał m.in.:
- Warunek wstępny: muszą być spełnione przesłanki zamiany na rentę z art. 913 § 1 k.c. To warunek konieczny, ale niewystarczający.
- Zachowanie zobowiązanego: chodzi o zachowanie wobec dożywotnika szczególnie naganne, drastyczne, nacechowane złą wolą i powtarzające się.
- Co nie wystarcza: samo niewykonywanie świadczeń albo negatywny stosunek do dożywotnika (wyrok SN z 24 października 2002 r., I CK 18/02, przywołany w tej sprawie).
- Co może wystarczyć: porzucenie nieruchomości i pozostawienie dożywotnika bez opieki (wyrok SN z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 645/04, przywołany w tej sprawie).
(Uwaga: w sprawie I ACa 1061/17 sąd oddalił apelację i umowa nie została rozwiązana. Ocena zależy od okoliczności konkretnej sprawy, a w takiej sytuacji można rozważyć konsultację z prawnikiem.)
Co rozwiązanie albo renta zmienia przy sprzedaży nieruchomości
| Sytuacja | Skutek dla dożywocia | Podstawa |
|---|---|---|
| zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości obciążonej dożywociem: skutek dla nabywcy | nabywca odpowiada osobiście za świadczenia, chyba że stały się wymagalne, zanim został właścicielem; współwłaściciele odpowiadają solidarnie | art. 910 § 2 k.c. |
| zobowiązany zbył nieruchomość: uprawnienie dożywotnika | dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę | art. 914 k.c. |
| sąd zamienił uprawnienia na rentę | wszystkie lub niektóre uprawnienia zastępuje renta odpowiadająca ich wartości | art. 913 § 1 k.c. |
| sąd rozwiązał umowę | umowa przestaje wiązać strony; kodeks nie reguluje wprost zwrotu nieruchomości ani rozliczeń, więc zależą one od okoliczności sprawy | art. 913 § 2 k.c. |
Dla właściciela, który chce sprzedać nieruchomość z dożywociem, ważne jest więc, czy prawo dożywocia nadal trwa. Szczegóły takiej transakcji opisuje tekst o sprzedaży mieszkania ze służebnością albo dożywociem, a różnice między dożywociem a umową renty z firmą wyjaśnia tekst o rencie dożywotniej za mieszkanie.
Skrót k.c. oznacza ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795). Zmiana kodeksu z odroczonym wejściem w życie (Dz.U. 2026 poz. 507, od 1 listopada 2028 r.) dotyczy art. 860, a nie przepisów o dożywociu.
Jak możemy pomóc
123 Skup Nieruchomości nie jest kancelarią prawną. Kupujemy na własny rachunek, także nieruchomości obciążone prawem dożywocia, więc mamy w takiej transakcji interes handlowy. Ofertę opisuje strona skup nieruchomości z dożywociem. Gdy dożywocie wygasło albo umowę rozwiązano, ofertę dla lokali opisuje strona skup mieszkań. Bezpłatną wycenę przygotowujemy w 24 godziny od zgłoszenia z numerem księgi wieczystej przez formularz kontaktowy.
Artykuł ma charakter informacyjny, przedstawia stan prawny na dzień 5 listopada 2026 r. i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Źródła: obwieszczenie Marszałka Sejmu z dnia 27 maja 2026 r. w sprawie tekstu jednolitego Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2026 poz. 795, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 19 kwietnia 2018 r., sygn. I ACa 1061/17, ustawa z dnia 13 marca 2026 r. o zmianie ustawy o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 507
Jestem ekspertem rynku nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w skupie mieszkań, analizie rynku oraz doradztwie dla właścicieli. Tworzę praktyczne artykuły związane z rynkiem nieruchomości, sprzedaży i skupu mieszkań.